Invertir en ladrillos desde USD 100: La CNV habilita la tokenización inmobiliaria y anticipa un boom
Un nuevo marco regula activos digitales respaldados por propiedades reales y ya incluye el primer hotel en Palermo con inversión mínima y contratos en blockchain.
UNA HERRAMIENTA QUE CRECE Y CAPTA INVERSIONES QUE SE DESTINAN AL REAL ESTATE
La Comisión Nacional de Valores (CNV) aprobó un régimen inédito para el mercado de capitales argentino: el primer marco regulatorio que habilita la tokenización de activos reales mediante tecnología blockchain. La medida busca modernizar las formas de financiamiento, atraer inversores y ofrecer mayor transparencia y trazabilidad a las operaciones.
La norma, publicada como Resolución General N.º 1069, establece un “sandbox” regulatorio de un año, durante el cual podrán realizarse emisiones de tokens respaldados por activos reales. Este período servirá para evaluar resultados y definir los pasos siguientes. Según explicaron desde la CNV, el objetivo es crear un entorno controlado para probar innovaciones que todavía no encajan en la normativa tradicional.
El presidente de la CNV, Roberto Silva, destacó el alcance de la medida durante su presentación. “Sancionamos una regulación pionera e innovadora para Argentina. Es un paso fundamental que pone al país nuevamente en la vanguardia regional y global”, señaló.
El nuevo marco regula la tokenización de Fideicomisos Financieros y Fondos Comunes de Inversión Cerrados con oferta pública. Su propósito es habilitar la representación digital de activos subyacentes —como inmuebles o bienes físicos— mediante Tecnologías de Registro Distribuido (TRD), entre ellas blockchain.
La meta es garantizar seguridad, trazabilidad, equivalencia funcional y respeto a los principios tradicionales del mercado de capitales. Según la CNV, los tokens deberán representar valores negociables vinculados a contratos y activos reales, con información clara y accesible para los inversores. Además, el régimen establece la posibilidad de conversión de la representación digital a una forma tradicional en cualquier momento, ofreciendo flexibilidad y confianza.
UN PASO HACIA LA DIGITALIZACIÓN DEL REAL ESTATE
La tokenización inmobiliaria consiste en digitalizar inversiones para representar activos reales mediante tokens que otorgan derechos económicos. El sistema busca democratizar el acceso al mercado inmobiliario, permitiendo participar desde montos más bajos y con mayor transparencia.
Mariela Schenone, socia fundadora y CEO de Metro Futuro, explicó que la tokenización permite dividir la inversión en partes más pequeñas, facilitando la participación de inversores desde cualquier lugar del mundo. “Es digitalizar las inversiones inmobiliarias para invertir desde pequeños montos en inmuebles globales y de un modo muy simple. Esto democratiza el acceso al mercado y facilita la participación de inversores desde cualquier lugar del mundo”, señaló.
Desde su perspectiva, la herramienta combina la solidez del real estate tradicional con la agilidad y la transparencia de la tecnología blockchain. “Invertir en metros cuadrados ya no es un lujo: es una posibilidad concreta y global”, puntualizó.
El modelo contempla la posibilidad de participar en forma fraccionada o adquirir el 100% de una propiedad antes de la tokenización. “Muchos inversores participan de forma fraccionada, pero también contamos con un esquema para quienes desean adquirir la totalidad antes de que se abra al mercado. Esto permite beneficios contractuales exclusivos y rendimientos desde el inicio”, describió Schenone.
DERECHOS ECONÓMICOS Y CONTRATOS CLAROS
Schenone detalló que ser titular de un token implica contar con derechos económicos sobre un inmueble o desarrollo. “Esos derechos están establecidos en un contrato que regula su uso, su rendimiento y su liquidación. Para comprar tokens inmobiliarios, primero deben registrarse en nuestra plataforma, seleccionar la propiedad y elegir la forma de pago”, explicó.
Aclaró que existe una diferencia fundamental con las criptomonedas. “Una criptomoneda se usa como medio de pago. Un token representa derechos económicos sobre un activo subyacente real, como un inmueble. En nuestro caso, permite acceder a negocios inmobiliarios concretos, con contrato legal y trazabilidad digital”.
El régimen regulado por la CNV también habilita la tokenización tanto para desarrollos nuevos como para propiedades ya construidas. “Analizamos cada oportunidad según su potencial de renta o valorización, su viabilidad legal y su encuadre normativo. Esto nos permite estructurar negocios diversos con un mismo lenguaje tecnológico y contractual”, señaló Schenone.
Se esperan fuertes inversiones a través de este mecanismo para lo que queda del año y sobre todo en 2026. Respecto de los derechos del inversor, aclaró que no se trata de una escritura tradicional. “La adquisición de un token no implica la posibilidad de habitar un inmueble. Lo que se adquiere es una posición contractual con derechos económicos claramente establecidos: percepción de rentas, participación en beneficios, valorización futura o liquidación del capital”, explicó.
Cuando el proyecto alcanza su madurez, se realiza la liquidación económica de los resultados. Los inversores perciben beneficios o el recupero del capital según lo previsto en el contrato. En algunos casos, pueden optar por reinvertir en nuevos proyectos. “No se otorga escritura tradicional, sino una representación digital de un derecho económico”, explicó Schenone.
El acceso mínimo a estas inversiones arranca en USD 100, lo que amplía considerablemente el público objetivo. “Desde apenas USD 100 cualquier persona puede sumarse como inversor y recibir rendimientos mensuales o con la periodicidad del proyecto”, indicó.
UN MERCADO CON PROYECCIÓN GLOBAL
El potencial de la herramienta se vuelve relevante si se considera la tendencia internacional. Se estima que el mercado de tokenización de activos superará los USD 10.000 millones hacia 2026, con el real estate como una de las puertas de entrada clave para su adopción masiva.
Para Schenone, la iniciativa de la CNV tiene valor simbólico y práctico. “Es el inicio de un formato de mercado con mucha potencia, pero debe instrumentarse con responsabilidad. Tiene muchísimo potencial, no solo por lo que habilita técnicamente, sino por lo que representa: un regulador que reconoce la trazabilidad, transparencia y eficiencia de la blockchain como base para una nueva arquitectura del mercado”, afirmó.
Desde Metro Futuro destacaron también el rol del sector privado en la construcción de la norma. “Participamos en el proceso normativo desde la Cámara Fintech, en la Comisión de Real World Assets. Trabajamos de cerca en estos temas porque estamos convencidos de que el impacto es directo e incremental”, subrayó Schenone.
CONFIANZA Y TRANSPARENCIA
Lisandro Cuello, especialista del sector inmobiliario, analizó la medida como un paso clave para diversificar el financiamiento. “La tokenización abre un capítulo novedoso para el mercado local. No solo permite diversificar las fuentes de financiamiento para desarrolladores, sino que acerca la inversión inmobiliaria a públicos que no imaginaban poder participar”, explicó.
Para Cuello, la clave del éxito estará en la confianza que logren construir las plataformas y en la solidez de los proyectos. “El mercado valorará la transparencia, la calidad de la información y la seguridad jurídica. Si se logra eso, la tokenización puede convertirse en una herramienta poderosa para dinamizar el sector”, afirmó.
El régimen de la CNV exige que las representaciones digitales cumplan principios de seguridad, trazabilidad, verificabilidad y equivalencia funcional respecto de sus formas tradicionales. Además, garantiza la posibilidad de convertir los tokens en instrumentos tradicionales como forma de resguardo para los inversores.
El marco legal argentino ya contemplaba la posibilidad de digitalizar instrumentos mediante Tecnologías de Registro Distribuido. La nueva resolución constituye el primer paso concreto para instrumentar esta posibilidad en forma práctica y segura, adaptándola a las necesidades locales y alineándola con estándares internacionales.
INVERSIÓN DIVERSIFICADA
Gracias a la tecnología blockchain, el mercado inmobiliario se abre a pequeños inversores que buscan proteger sus ahorros y generar ingresos pasivos en dólares. Ya no resulta necesario viajar, ser residente en el país donde se ubica el inmueble ni abrir cuentas bancarias complejas: con apenas 50 o 100 dólares y conexión a internet, cualquier persona puede invertir en propiedades reales fraccionadas.
En América Latina, este modelo comienza a ganar tracción en Brasil, México, Argentina y Chile. Las restricciones cambiarias, la inflación y la búsqueda de alternativas de inversión en dólares impulsan su adopción. Aunque los marcos regulatorios están en desarrollo, ya existen proyectos concretos y startups locales que exploran la tokenización como vía para facilitar el acceso a activos inmobiliarios globales.
El sistema divide un inmueble en múltiples “tokens” (activos digitales equivalentes a una parte de la propiedad) que pueden comprarse, venderse o transferirse con total trazabilidad y seguridad gracias a la blockchain.
Uno de los mayores atractivos es la posibilidad de generar ingresos mensuales por alquiler. “En nuestro caso, tenemos muy buenas oportunidades en casas o departamentos en ciudades como Detroit, Miami o Chicago, con retorno estimado entre 8% y 12% anual, dependiendo del inmueble”, afirmó
