Créditos hipotecarios: el Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para propiedades en construcción
LA LETRA CHICA DE LA NUEVA MEDIDA QUE SE REGLAMENTÓ Y QUE PROMETE UN CAMBIO POSITIVO EN EL MERCADO INMOBILIARIO
18 de julio de 2025
12:39
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Luego de ocho meses desde la presentación de las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo, finalmente el Gobierno reglamentó la implementación de estos préstamos. Se trata de una novedad muy positiva para el mercado, ya que son préstamos dirigidos a financiar la compra de inmuebles en construcción o de lotes, algo que prácticamente aún no existía en el sector inmobiliario argentino.
A través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial, se establece que “podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.
En otras palabras, la medida permite que, a partir de ahora, cualquier persona pueda acceder a un crédito a largo plazo, para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (comúnmente conocido como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Aseguran que tendrá las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.
De esta forma, un desarrollador podrá constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, los compradores podrán ir pagando su departamento durante la obra y, posteriormente, cuando se complete la construcción y se dividan las unidades, esa hipoteca también se dividirá, asignando el saldo correspondiente a cada comprador, según el inmueble adquirido y el saldo pendiente de pago.
La resolución es una medida muy positiva para el sector, ya que, hasta ahora, casi todas las líneas de préstamo ofrecidas por los bancos estaban destinadas a propiedades usadas. Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no pueden comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo.
Ahora esta situación cambiaría, ya que los compradores tendrán la posibilidad de contar con financiamiento para acceder a una vivienda que aún no existe, que está en pozo o en ejecución, o incluso a la compra de terrenos. “Es una medida muy positiva para el sector, ya que, con la reglamentación, los desarrolladores ya cuentan con los requisitos para implementar esta herramienta y los bancos pueden empezar a ofrecer este financiamiento”, asegura el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores.
Además, impulsa tanto a los compradores como a los desarrolladores, que contarán con financiamiento para comprar una propiedad y avanzar en sus proyectos inmobiliarios.
Ahora que está la reglamentación, queda pendiente esperar a que los bancos incorporen esta medida. Issel Kiperszmid, fundador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), resaltó el trabajo realizado para implementar esta resolución y reconoció que ahora falta que los bancos la adopten.
Las tasas de interés han más que duplicado desde el inicio de los créditos hipotecarios, lo que muestra que los bancos no cuentan con el fondeo a largo plazo para estas operaciones. Kiperszmid añade que el gobierno debería dar un puntapié inicial para que se forme un mercado de capitales, permitiendo a los bancos descargar estas hipotecas.
La noticia es muy positiva para el sector, pero se toma con cautela, entendiendo que ahora tiene que avanzar el lado de los bancos en generar un producto que pueda ser ofrecido a desarrolladores específicos. “Esto representa un giro importante”, señala Gala Jonas Mackinlay, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, quien agrega que con esta normativa, el comprador puede tomar un crédito bancario con una garantía real sobre una unidad futura, gracias a la figura de la hipoteca divisible y el registro de boletos.
¿CÓMO FUNCIONAN LAS HIPOTECAS DIVISIBLES?
Kiperszmid explica que la reglamentación señala en detalle cómo se debe hacer la subdivisión, cuándo se libera al deudor original, la documentación que hay que presentar, entre otros.
Santiago Vitali, consultor financiero para desarrolladoras inmobiliarias, explica cómo es el paso a paso del proceso:
1. Se da una estructuración previa, en la que el desarrollador constituye un fideicomiso o una SA de propósito específico. Luego se escritura el terreno a nombre del vehículo legal, y se proyecta un plan de obra con división en PH futura o unidades funcionales determinadas.
2. Se solicita el crédito hipotecario divisible: el desarrollador solicita un préstamo al banco (crédito puente o intermedio) con garantía hipotecaria sobre el terreno y, progresivamente, sobre cada unidad. El crédito puede otorgarse en tramos contra avance de obra certificado.
3. Esquema de división: a medida que las unidades se individualizan, la hipoteca se subdivide en garantías sobre cada unidad. Esto permite liberar unidades puntuales o trasladar deudas sobre otras aún no vendidas.
4. Una vez terminado el proyecto, el comprador tiene la opción de cancelar la deuda en un solo desembolso o adquirir un préstamo hipotecario con el banco.
La resolución permitirá crear una hipoteca divisible a los dominios que:
– Consten libres de gravámenes o reconocidos por el acreedor.
– Cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión.
– Su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria.
¿QUÉ MÁS HABILITA LA MEDIDA?
Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires se detalla que otra innovación clave que implementa esta medida es la anotación registral de los boletos de compraventa, una herramienta que protege al comprador que aún no tiene título de propiedad, pero ya pagó parte del precio. La nueva normativa permite inscribir estos boletos en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas.
Se establece que la inscripción de estos boletos tendrá una caducidad a los 5 años si no se renueva antes, evitando que el sistema se eternice sin escrituración.
La normativa también reglamenta la hipoteca sobre el derecho real de superficie, permitiendo construir en un terreno sin ser su propietario y usar ese derecho como garantía hipotecaria. “La novedad es que, al terminarse la construcción, la indemnización debida por el propietario al superficiario podrá consistir en la transmisión del dominio pleno sobre las unidades construidas”, señala Mihura de Estrada.
Por María Josefina Lanzi
Construcción y Diseño
