Los datos que confirman que es el momento “perfecto” para comprar un departamento
A pesar de la tormenta que enfrenta un sector clave de la economía como la construcción, hay variables que anticipan que los valores de los inmuebles seguirán creciendo.
* 28 de julio de 2025
* 07:44
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Los empresarios del sector reconocen que están incómodos, pero que es un momento de transición. Las ventas de propiedades crecen desde hace 41 meses consecutivos. En junio, se firmaron un 36% más de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires que en el mismo mes del año pasado. Son casi 30.000 escrituras en los primeros seis meses del año, lo que implica casi un 50% más que en el mismo período de 2024. Con estos números, la foto del mercado inmobiliario es alentadora, aunque no exenta de tensiones en un escenario que no es igual para todas las partes.
“Los que compiten con la importación, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciación, dependen del mercado”, analizó el economista Federico González Rouco de la consultora Empiria durante la presentación en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION. “Para la construcción es peor; para la compra, mejor”, sintetizó.
Los barrios que un día se poblaron de carteles de venta hoy tienen una grieta entre los desarrolladores que les cuesta vender los departamentos en construcción y los brokers inmobiliarios que disfrutan del viento de cola del usado, que son hoy los reyes del mercado. “Estamos incómodos, el negocio del desarrollo inmobiliario atraviesa un momento de transición”, se escuchó repetidamente en las charlas del evento al que asistieron más de 400 empresarios. En números, el costo de construcción medido en dólares subió 1.2% en junio, pero desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, acumula un aumento del 126%, según datos de Zonaprop. “Construir hoy cuesta 3.4 veces lo que costaba en octubre de 2020”, detalló Leandro Molina, director de clasificados de Quintoandar, el grupo dueño de Zonaprop. Este incremento fue impulsado principalmente por el aumento de los salarios en dólares, que representan más del 50% del costo de construir.
Nadie duda que la economía argentina atraviesa un reacomodamiento de precios. “Lo que se analiza es la coyuntura: se devaluó el dólar en todo el mundo y en la Argentina aumentó todo menos los inmuebles en construcción”, aclaró Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, que este año estuvo más activa que nunca.
“Estamos mal, pero vamos bien” es la sensación generalizada de la mayoría de las industrias, y esta no está exenta. Lo que pasó en los últimos años es que el dólar iba delante de la inflación y los desarrolladores tuvieron márgenes generosos. “Los precios en dólares estuvieron estables o a la baja desde abril de 2018”. “O sea, están atrasados en un contexto de inflación en dólares en el mundo del 5% anual”, adelantó Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido.
“Cuando uno mira la curva siempre hay que deflactarla [ajustarla por inflación], porque el dólar de hace 10 años no es el mismo que el de hoy”, aclaró el ejecutivo. “Además, en lo que va del año, el costo está flat”, agregó de la Serna: en los primeros seis meses del año aumentó apenas 3%, según datos de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que elabora el índice que ajusta las cuotas de las obras que se venden financiadas durante el desarrollo.
Con un costo de construcción que supera los US$1500 –estuvo por debajo de los US$1000 en plena pandemia–, el sector atraviesa una transición de un equilibrio inestable donde se construyó mucho y barato con una demanda que buscaba cubrirse de la inflación y escapar de la moneda –los inmuebles se venden en dólares. Hoy, en cambio, va hacia un equilibrio rentable con márgenes comprimidos. Es decir, una macro más estable sin posibilidad de trasladar los costos en forma inmediata a precio.
Según de la Serna, el costo de construcción está 50% por arriba del promedio de los últimos 10 años, mientras que el Merval está al 77% y los precios no subieron más del 20%. “Esto significa que, quien compra hoy se va a encontrar con mejores precios que a futuro”, coincidieron los empresarios.
La demanda deberá concientizarse de que los costos en Argentina están alineados con la lógica de las economías ordenadas del mundo, donde el foco en la eficiencia y productividad, y no la especulación, es lo que genera los márgenes de los negocios. La integración vertical fue un modelo defendido por Azcuy. “La coordinación de la orquesta en la misma empresa te permite tener eficiencia en los costos”, explicó.
Sobre el impacto del gigante asiático en la estructura de costos, los empresarios fueron cautos. “Hoy el 50% del costo de un edificio es mano de obra y del otro 50%, China puede representarte entre un 5% y un 10%”, advirtió Daniel Mintzer, presidente de la desarrolladora G&D. En relación a qué condiciones deben darse para revertir el histórico déficit de tres millones de hogares que tiene Argentina, Issel Kiperszmid, presidente de la desarrolladora Dypsa, dijo que “la macro es una condición necesaria, pero no suficiente”.
La prueba más contundente es que el mismo día del Summit de LA NACION, el Gobierno reglamentó la implementación de las hipotecas divisibles que permiten que un comprador pueda adquirir un departamento en construcción con financiamiento. Sin embargo, para que esto ocurra, los bancos deberían lanzar las líneas, un paso complicado, sobre todo si se tiene en cuenta que en los últimos meses las entidades empezaron a cerrar el grifo del dinero destinado a los hipotecarios para comprar unidades usadas.
Desde mediados de 2024, el crédito hipotecario fue un gran impulsor de la demanda de departamentos usados, pero las escrituras firmadas con hipotecas en junio en la Ciudad de Buenos Aires muestran los primeros indicios de enfriamiento: aunque hubo un crecimiento del 957,4% con respecto al mismo mes del año pasado, se registró una caída del 6,46% en relación a mayo. “La financiación se encarece y hay menos gente que accede”, remarcó González Rouco.
De cara al futuro, además de los desafíos de la macro, se enfrentan a cambios en la forma de construir, clave en un momento en que manejar el negocio con eficiencia marca la diferencia. “A medida que se normaliza la economía, se normaliza el país”, concluyó Salvatore. En este escenario, González Rouco enfatizó que “el crédito hipotecario seguirá siendo un fenómeno de momentos”. Para cerrar, lanzó una frase que sintetizó la realidad actual del sector: “Que los intermediarios festejen y los desarrolladores sufran no es sostenible”.
Fuente: Carla Quiroga
