OFERTA RÉCORD: HAY MÁS DE 22.000 MONOAMBIENTES EN VENTA EN CABA
La Ciudad de Buenos Aires cuenta con una oferta récord de departamentos de un ambiente (también conocidos como monoambientes), un segmento que presenta una combinación particular de sobreoferta y diversidad de usos. Estas propiedades atraen a distintos perfiles de compradores, desde inversores buscando resguardar capital hasta quienes priorizan un hogar funcional en ubicaciones estratégicas. Según datos de los principales portales inmobiliarios, hay cerca de 22.000 monoambientes a la venta sobre un total de 74.000 inmuebles publicados, lo que evidencia el auge de esta tipología.
El sobrestock actual de estas propiedades se debe a un prolongado período de construcción. En Argentina, “el ladrillo es reserva de valor”, explica Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades. Un ciclo de intensa actividad, con altibajos, se extendió desde 2003/2004 hasta 2018/2019, impulsando a muchas familias, inversores y empresas a destinar sus excedentes a unidades desde el pozo.
La ventaja del monoambiente, según Vázquez Blanco, radica en el monto, que, con una baja barrera de entrada y cuotas accesibles, permite dolarizar ahorros y capitalizar la inversión. Sin embargo, la crisis posterior a los créditos UVA y el impacto de la pandemia llevaron a que la demanda residencial se concentrara en unidades de dos ambientes en adelante, lo que explica la sobreoferta actual.
Usos múltiples y evolución de los precios
El monoambiente se destaca por su multifuncionalidad. Vázquez Blanco señala que, además de ser un refugio de valor para inversores, sus destinos principales han sido “oficina, alquiler temporario y, en menor medida, primera vivienda”.
Lisandro Cuello, operador en el mercado inmobiliario de la zona norte de CABA, agrega que estas unidades son más adaptables a otros usos, como consultorios u oficinas, y son ideales para alquiler temporario, dada la menor incidencia en los costos de expensas. Este uso se justifica “siempre y cuando se ubiquen en zonas de alta densidad habitacional con target medio-alto y el reglamento de copropiedad admita esos usos”.
Los valores del metro cuadrado en la ciudad tuvieron dos fases recientes. Desde el inicio del actual gobierno hasta diciembre de 2024, se observó un alza promedio del 15%. En el período de enero a mayo-junio de 2025, las subas fueron más modestas, entre 1% y 2%, señalando una desaceleración en el precio de los monoambientes. En cuanto a los alquileres, la caída del turismo, uno de sus principales motores, ha llevado a que los valores tiendan a aumentar menos en términos relativos que los de 2 y 3 ambientes, que hoy muestran mayor dinamismo.
Según el Índice del M2 Real realizado por Re/Max, UCEMA y Reporte Inmobiliario, el valor promedio de cierre para monoambientes se situó en u$s2.230/m2, mientras que para unidades de 1 a 3 ambientes fue de u$s2.131/m2 en julio de 2025. Cuello destaca que, aunque el valor por metro cuadrado del monoambiente es superior al de otras viviendas, su rentabilidad por alquiler tradicional es similar o incluso inferior a la de un tres ambientes. No obstante, la rentabilidad mejora si la zona es apta para alquiler temporario.
Oferta
El 58% de la oferta de monoambientes corresponde a unidades nuevas, un dato que subraya la dinámica de construcción de los últimos años. Barrios como Palermo, Recoleta y Belgrano concentran el 38% del stock disponible. Si se suman otros nueve barrios (Caballito, Colegiales, Chacarita, Retiro, Villa Crespo, Villa Urquiza, Microcentro, Congreso y Monserrat), la concentración asciende al 59% del total.
La demanda de estas unidades se mantiene, dado que requieren una menor inversión de capital en comparación con las propiedades más grandes. Si bien la demanda de unidades de un ambiente ha mostrado poca variación, se ha reducido notablemente, ya que el mercado actualmente se inclina hacia unidades de 2 o más ambientes, impulsadas por los nuevos créditos hipotecarios.
Cuello resume: “quien piensa destinarlo al alquiler temporario debe considerar los costos de equipamiento y servicios, manejando muy bien su ocupación para maximizar el alquiler mensual”.
Desde el sector, se destaca que el perfil del comprador incluye jóvenes profesionales, estudiantes, personas mayores, inversores que priorizan la rentabilidad y aquellos que buscan diversificar su portafolio. También ha aumentado el interés en la compra mediante créditos hipotecarios, especialmente desde el regreso de los préstamos UVA, aunque la mayoría se destina a unidades de mayor tamaño.
Precios por barrio
A continuación, los precios de monoambientes de 42 m2 promedio, barrio por barrio, según Zonaprop:
– Puerto Madero: u$s246.400.
– Palermo: u$s142.800.
– Belgrano: u$s135.700.
– Núñez: u$s134.400.
– Colegiales: u$s130.500.
– Recoleta: u$s123.200.
– Villa Urquiza: u$s115.400.
– Chacarita: u$s115.400.
– Coghlan: u$s113.100.
– Retiro: u$s112.500.
– Saavedra: u$s112.400.
– Villa Crespo: u$s108.200.
– Villa Devoto: u$s106.700.
– Villa Ortúzar: u$s106.100.
– Caballito: u$s103.200.
– Almagro: u$s100.800.
– Parque Chas: u$s100.400.
– Monserrat: u$s99.170.
– San Telmo: u$s96.890.
– Villa Pueyrredón: u$s96.730.
– Villa del Parque: u$s96.030.
– Parque Chacabuco: u$s95.020.
– Villa Luro: u$s91.640.
– Villa General Mitre: u$s91.090.
– Paternal: u$s90.780.
– Barracas: u$s90.750.
– Constitución: u$s90.550.
– Monte Castro: u$s89.180.
– Flores: u$s88.720.
– Boedo: u$s88.260.
– Santa Rita: u$s87.920.
– Agronomía: u$s87.790.
– Liniers: u$s87.270.
– Villa Real: u$s86.980.
– San Nicolás: u$s84.840.
– Mataderos: u$s83.110.
– Balvanera: u$s82.570.
– San Cristóbal: u$s82.170.
– Parque Patricios: u$s81.170.
– Versalles: u$s80.300.
– Vélez Sarsfield: u$s79.640.
– Floresta: u$s75.470.
– La Boca: u$s72.350.
– Parque Avellaneda: u$s71.900.
– Villa Riachuelo: u$s70.040.
– Villa Soldati: u$s68.010.
– Nueva Pompeya: u$s65.700.
– Villa Lugano: u$s61.000.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
