MOROSIDAD EN LAS EXPENSAS: QUÉ PASA SI NO SE PAGAN Y CÓMO PREVENIR UN JUICIO
LA MOROSIDAD EN EL PAGO DE EXPENSAS Y EL CRECIENTE ENDEUDAMIENTO DE LOS CONSORCIOS PUEDEN DERIVAR EN JUICIOS CONTRA LOS PROPIETARIOS.
* 17 de octubre de 2025
* 11:24
El promedio de morosidad en el pago de expensas es del 17%.
El atraso en el pago de las expensas y el endeudamiento de los consorcios es una problemática cada vez más frecuente. El incumplimiento de los propietarios genera un aumento sostenido de las deudas internas, lo que representa un desafío tanto para los vecinos como para los administradores. Aquellos que no regularicen sus pagos pueden enfrentarse a un proceso judicial, lo que a su vez ocasiona aumentos en los costos para quienes sí cumplen con sus obligaciones.
Según datos de ConsorcioAbierto, en su último informe de septiembre, el gasto promedio en edificios de la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $295.368, con un incremento mensual del 1,9% respecto a agosto y una suba interanual del 41,7%.
En promedio, un 17% de las unidades funcionales presenta atrasos en sus pagos, un número que se mantiene estable desde 2024 en CABA y que se replica en la Provincia de Buenos Aires. Los datos relevados por ConsorcioAbierto abarcan 12.000 edificios que utilizan su plataforma.
Sin embargo, según información de la plataforma Octavo Piso, se presenta un leve retraso mayor en barrios cerrados, donde la morosidad llega al 18%, superando levemente a los consorcios de edificios.
DE LA DEUDA AL JUICIO: QUÉ RIESGO CORREN LOS PROPIETARIOS
Para los propietarios que no cumplen con sus obligaciones mensuales, el juicio aparece como una amenaza concreta. El consorcio, a través del administrador, puede iniciar un juicio ejecutivo para reclamar de manera rápida una deuda ya vencida y documentada. En última instancia, esto puede derivar en la subasta judicial del inmueble.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, afirma que la mejor forma de evitar un juicio es actuar antes de que la deuda crezca. “El administrador tiene que llevar un control preciso de la cobranza, evaluar alternativas de pago y comunicar a tiempo cada paso. Hoy, la tecnología nos permite automatizar recordatorios, registrar acuerdos y hacer seguimiento en tiempo real, lo que facilita una gestión más ágil y menos conflictiva para todos”, señala.
Si se llega a una instancia de juicio, el proceso consta de cinco etapas principales:
1. **Inicio del juicio** (presentación de la demanda ejecutiva): puede iniciarse sin pasar por mediación prejudicial.
2. **Notificación y traslado de demanda**: es el diligenciamiento del mandamiento de intimación de pago, posición de excepciones y embargo.
3. **Oposición de excepciones**: si se presentan, el juez analiza la validez de las defensas.
4. **Sentencia de ejecución**: orden de pago que incluye capital, intereses y costos.
5. **Ejecución forzada**: si no se paga, puede derivar en la subasta judicial del inmueble.
El administrador tiene la obligación de perseguir el cobro de las expensas, ya que es la sangre de la que se nutre el consorcio. Sin expensas, el sistema colapsaría. Es importante contemplar que cada vecino puede estar viviendo una situación particular porque “nadie deja de pagar las expensas porque quiere. Siempre hay un motivo. El administrador tiene que tener un conocimiento más profundo de los integrantes de ese consorcio”, apunta el abogado especialista en propiedad horizontal, Federico Chiesa.
¿DÓNDE SE PAGAN LAS EXPENSAS MÁS CARAS DEL PAÍS?
Según datos de ConsorcioAbierto correspondientes a septiembre sobre 12.000 edificios relevados en su plataforma, CABA encabeza el ranking con un promedio mensual de $295.398, seguida por Provincia de Buenos Aires ($143.566).
En cuanto a la evolución de los valores, en la Capital Federal los costos en septiembre se incrementaron un 41,7% interanual. En la Provincia de Buenos Aires, la suba fue de 63,3% interanual.
Sigue Córdoba con un promedio de $129.524, una suba en septiembre de 5,4% más que en agosto y de 53,6% interanual; Santa Fe con un promedio de $121.457, una suba del 8% mensual y del 49,5% interanual; y Entre Ríos entre los promedios más bajos con $64.559, pero con un fuerte aumento mensual del 13,1% e interanual con un 81,6%.
Por su parte, la plataforma Octavo Piso que toma en cuenta 24 jurisdicciones nacionales (23 provincias y CABA) y alrededor de 200.000 unidades, registra la expensa promedio más elevada en Neuquén con $251.964 mensual en agosto, seguida por Mendoza con $233.711, mientras que CABA se ubicó en $208.056 en agosto.
LOS COSTOS EN BARRIOS CERRADOS
Cuando se trata de barrios privados, la Provincia de Buenos Aires lidera con un promedio de $517.000 mensuales, tras un incremento del 13% entre abril y agosto (de $457.722,70 a $517.578,94).
Ranking promedio de expensas en barrios cerrados (agosto) según Octavo Piso. Detrás se ubican Córdoba, con un promedio de $291.812,88, y Tierra del Fuego, con $277.600,82. En el caso cordobés, los costos aumentaron un 22% en el período analizado, mientras que entre las provincias con menores valores figuran Río Negro, Salta y San Luis.
En cuanto a la morosidad en barrios cerrados, la plataforma de administración Octavo Piso registra que la demora para el pago de expensas es levemente más alta que en edificios. Mientras en los departamentos se sostiene cerca de un 16%, en los countries y barrios cerrados llega al 18%, con un gran pico del 26% que se tocó en diciembre del año pasado.
