Los 10 barrios porteños donde más subieron los departamentos: cuánto cuestan
El valor de los inmuebles continúa recuperándose y acumula nuevas subas en 2026. Un dato llamativo: las zonas que lideran las subas no son las más caras de la ciudad.
El mercado inmobiliario porteño mantiene una tendencia ascendente en los precios de los departamentos. Después de varios años de ajustes significativos, el precio de publicación de los inmuebles sigue en ascenso y está acumulando nuevas subas durante 2026.
Según el último informe de Zonaprop, elaborado sobre la base de los departamentos publicados en su plataforma, el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires aumentó 0,2% en agosto y alcanzó los US$ 2.476. De esta forma, en los primeros ocho meses del año, acumula un incremento del 1,1%.
Sin embargo, el promedio porteño esconde diferencias importantes según el tipo de propiedad y, especialmente, según el barrio. Algunas zonas ya superan los US$ 3.000 por metro cuadrado, mientras que en otras el valor se mantiene cerca de los US$ 1.000.
En este contexto, algunos barrios todavía relativamente accesibles están mostrando una evolución de precios que podría hacerlos más atractivos frente a las zonas tradicionalmente más cotizadas. Para quienes buscan comprar, conocer esas diferencias es clave para saber qué tipo de departamento pueden encontrar según su presupuesto.
¿Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA?
El precio de publicación promedio de los departamentos en la Ciudad llegó en agosto a US$ 2.476 por metro cuadrado, según Zonaprop. Este dato refleja una nueva suba mensual, aunque los valores todavía están 11,5% por debajo del máximo histórico de la serie. En lo que va de 2026, el incremento acumulado es del 1,1%.
El precio final de una propiedad depende, además del barrio, de factores como la cantidad de ambientes, la superficie, el estado de conservación, la antigüedad y las características del edificio.
Como referencia, los valores medios publicados para los distintos tipos de unidades son:
– Monoambiente: US$ 110.196
– Dos ambientes: US$ 131.272
– Tres ambientes: US$ 180.264
Los barrios más caros para comprar un departamento
La diferencia entre barrios es uno de los principales factores que explican la amplitud de precios dentro de la Ciudad.
Puerto Madero continúa al frente del ranking de las zonas con departamentos más caros, con un valor de publicación de US$ 6.148 por metro cuadrado, según el informe de Zonaprop.
Muy por detrás, pero también entre las zonas de mayor valor, aparecen:
– Palermo: US$ 3.437/m2
– Núñez: US$ 3.399/m2
La diferencia entre Puerto Madero y el promedio de la Ciudad es significativa. Con esos valores, una propiedad ubicada en este barrio puede tener un precio por metro cuadrado más de dos veces superior al promedio porteño.
Palermo y Núñez, en tanto, se mantienen entre las zonas más buscadas y con mayor valor de publicación.
¿Dónde están los departamentos más accesibles de CABA?
En el otro extremo del mercado aparecen barrios donde el precio del metro cuadrado es considerablemente menor.
Lugano es el barrio con el valor de publicación más bajo de la Ciudad, con US$ 1.056 por metro cuadrado. Le siguen:
– Nueva Pompeya: US$ 1.501/m2
– La Boca: US$ 1.583/m2
La brecha entre las zonas más caras y más económicas permite encontrar diferencias importantes para un mismo presupuesto. Para un comprador que cuenta con dólares ahorrados y busca maximizar la superficie, por ejemplo, ampliar la búsqueda hacia barrios con valores más bajos puede significar acceder a departamentos de mayor tamaño.
Los 10 barrios que más aumentaron durante el último año en CABA
En el último año, Villa Riachuelo lideró la suba, con un incremento de 7,4% en el valor del metro cuadrado, seguida muy de cerca por Saavedra, con 7,3%, y Agronomía, con 7,1%.
En estos tres casos, el precio promedio pasó de US$ 1.639 a US$ 1.761 por m2 en Villa Riachuelo; de US$ 2.693 a US$ 2.890 en Saavedra; y de US$ 2.094 a US$ 2.243 en Agronomía.
El comportamiento también permite detectar barrios que están ganando valor sin ubicarse entre los más caros de la Ciudad: Vélez Sarsfield, Chacarita, Villa Real, Parque Avellaneda y Nueva Pompeya se situaron entre los diez con mayores incrementos interanuales.
Particularmente, Vélez Sarsfield avanzó 5,4%, mientras que Chacarita lo hizo 5,1%. Más atrás quedaron Villa Real, con 4,8%, Parque Avellaneda, con 4,7%, y Nueva Pompeya, con 4,3%.
Este dato resulta relevante para quienes buscan zonas con potencial de valorización, ya que el porcentaje de crecimiento debe analizarse junto con el precio de entrada de cada barrio.
En el otro extremo, los barrios que más aumentaron no coinciden necesariamente con los de mayor valor por metro cuadrado. Esto marca una diferencia entre el precio actual de una propiedad y el ritmo al que ese valor viene creciendo.
El costo de construir ya supera el valor de muchos departamentos usados
La recuperación de los precios de venta se produce en paralelo con un fuerte aumento del costo de construcción. Según el informe de Zonaprop, construir en dólares aumentó 0,8% en agosto y acumula una suba de 13,8% en 2026. Desde octubre de 2023, el incremento alcanza el 131%.
En este contexto, el arquitecto y desarrollador Horacio Ludigliani, director de Grupo Ludigliani, advierte que la relación entre el costo de construir y el precio de venta de las propiedades ha cambiado.
Actualmente, desarrollar un edificio, incluyendo el valor del terreno, demanda alrededor de US$ 2.000 por metro cuadrado, mientras que en distintos barrios porteños todavía es posible encontrar departamentos usados terminados por valores cercanos a US$ 1.500 por m².
Esta diferencia modifica el atractivo de los proyectos desde el pozo. Durante años, comprar una unidad antes de que estuviera terminada permitía ingresar a un precio inferior al de mercado y capturar la valorización durante la construcción. Hoy esa cuenta resulta mucho más ajustada.
“Durante muchos años el departamento de pozo fue una inversión casi automática porque el costo de construcción estaba muy por debajo del valor de venta del producto terminado. Hoy esa ecuación se invirtió y obliga a repensar cada proyecto”, explica Ludigliani.
Fuente: Silvana Saldisuri –
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