Alquiler temporario vs tradicional: cómo cambió el mercado en CABA y qué rentabilidad ofrece hoy
Los jóvenes que vienen a estudiar o teletrabajar siguen siendo parte de la demanda de alquileres de departamentos bajo el esquema Airbnb. La derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 por el gobierno de Javier Milei transformó el mercado inmobiliario argentino. El regreso a contratos más flexibles impulsó la oferta de propiedades en alquiler tradicional, que en dos meses llegó a duplicarse en las principales plataformas. Con la nueva normativa vigente, la inversión en el segmento volvió a posicionarse como una alternativa de renta anual del 5,23% en dólares, según mediciones privadas.
Pero la atención no solo recae en el alquiler convencional. Muchos propietarios miran también la evolución del alquiler temporario, que hasta hace poco ofrecía márgenes superiores pero ahora muestra señales de ajuste.
Hasta fines del 2023, el mercado tradicional presentaba riesgos para propietarios: contratos de tres años, actualizaciones anuales y la incertidumbre de ingresos devaluados en un contexto de inflación que superó el 200% anual. Eso motivó la migración hacia la modalidad temporaria, más atada al dólar y con rentabilidades que llegaron a superar el 7% anual.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, explicó que “en 2023 se registró un 60% más de alquileres temporarios que en 2022”, según datos relevados hacia noviembre de ese año.
Hoy la situación luce distinta. El turismo internacional mostró una merma, reflejada en los datos oficiales: en diciembre de 2024 el ingreso de turistas a Argentina cayó 9,6% respecto del mismo mes del año anterior. Este escenario impactó de lleno en el modelo de alquileres de corta estadía.
El inventario de unidades temporarias en la Ciudad de Buenos Aires se redujo a 22.594 departamentos, con una baja interanual de 8,68% entre mayo de 2024 y mayo de 2025. “Luego de un pico a comienzos de 2024, el inventario comenzó a ajustarse, posiblemente por saturación del mercado o migración de unidades hacia el alquiler tradicional o la venta”, detalló Bryn.
El descenso de la ocupación también es claro: ronda el 53%, lo que implica entre 14 y 15 días sin alquilar por mes. Hace un año la ocupación promediaba más del 75%. Esto reduce la rentabilidad efectiva, ya que muchos costos fijos siguen corriendo aunque el departamento permanezca vacío.
En la comparación de rendimiento, la renta bruta anual de un alquiler temporario ronda el 6,58%, mientras que la del alquiler tradicional se sitúa en 5,23%. La diferencia se redujo a 1,35 puntos, la más baja en dos años.
Además, los ingresos mensuales brutos por alquiler temporario vienen cayendo. Hoy promedian 564 dólares mensuales, con una baja interanual del 11,14%.
De acuerdo con relevamientos sectoriales, el negocio de los alquileres temporarios genera en la ciudad unos 20 millones de dólares mensuales, cuando a fines de 2022 había llegado a un récord de 32 millones.
Para Bryn, este ajuste obedece a varios factores. “Durante mucho tiempo, el alquiler temporario fue el refugio predilecto de los inversores que buscaban maximizar su renta en dólares. Pero hoy, con ocupación en baja y tarifas estancadas, la rentabilidad se acerca a la del alquiler tradicional. La diferencia es mínima, y con menos rotación y menos esfuerzo de gestión, muchos propietarios están reconsiderando el modelo tradicional como una alternativa más estable”, explicó.
Costos fijos
La inversión en un alquiler temporario presenta costos fijos inevitables. Mariana Suárez, property manager con más de dos décadas de experiencia en el segmento, explicó que estos gastos incluyen mantenimiento, expensas, servicios, wifi, cable, ABL y otros impuestos.
“El propietario tiene que cubrir esos costos aunque el departamento esté vacío. Además, muchos contratan un property manager que suele cobrar entre el 10% y el 20% del ingreso bruto, dependiendo de las tareas que realice, como mostrar la unidad, reponer elementos o coordinar arreglos”, describió Suárez.
A eso se suman otros gastos operativos. Bryn indicó que el mantenimiento puede implicar otro 10% o 15% de la facturación. En conjunto, los costos de administración y operación pueden alcanzar el 30% del ingreso.
También hay un costo inicial importante: equipar el departamento con mobiliario, electrodomésticos y decoración para cumplir con las expectativas de los inquilinos temporarios. “El monto depende del tamaño, la antigüedad del edificio, la zona y el gusto del propietario”, amplió Suárez.
Quien destacó que, además de equipamiento, hay que prever el costo directo del ABL, las expensas, los servicios básicos, los honorarios de plataformas de comercialización, el pago al property manager y el costo de limpieza después de cada estadía, que suele implicar de dos a cuatro horas de trabajo por unidad.
Registro obligatorio porteño y oferta
El mercado porteño también enfrenta cambios regulatorios. La Ciudad implementó un registro obligatorio para los propietarios que alquilan de forma temporaria y aplica una tasa adicional a los turistas no residentes. Para algunos administradores, esto reducirá la oferta de unidades y podría presionar los precios al alza en el mediano plazo.
Julian Genijovich, CEO de Urban Estate y administrador de unas 70 propiedades en Belgrano, comentó que “el registro obligatorio va a reducir la oferta porque muchas unidades ya pasaron a la renta tradicional. Eso presiona al alza los precios. Aun así, trabajamos con buena demanda, en parte gracias a empresas extranjeras que llegan al país y buscan departamentos temporarios con servicios confiables”.
Según su experiencia, la ocupación anual promedia el 70% en algunos barrios con buena conectividad y servicios. Indicó que hoy un monoambiente deja en promedio unos 700 dólares netos mensuales y un dos ambientes supera los 900. “El costo de la tasa se empieza a trasladar a los precios”, explicó Genijovich.
A pesar del panorama más ajustado, algunas desarrolladoras mantienen proyectos diseñados específicamente para alquiler temporario en zonas como Belgrano, Palermo y San Telmo.
Bryn advirtió sobre señales de “fatiga” en el sector. “La ocupación bajó al 53%, cuando hace un año superaba el 70%. Eso implica entre 14 y 15 días vacíos por mes. El stock total cayó 8,68% en un año”, detalló.
Una joven sale de un edificio tras dejar su alquiler temporario. Los turistas disminuyeron viajes, pero aun el sector sigue dinámico. Entre las causas identificadas figuran la sobreoferta en barrios como Palermo, Recoleta y San Nicolás, tarifas en dólares estancadas frente a una inflación sostenida en pesos y un cambio en el perfil del viajero, con mayor presencia de turistas locales o regionales que eligen estadías más cortas o contratos tradicionales por costos.
El 60% de toda la oferta se concentra en tres barrios: Palermo (8.050 unidades), Recoleta (3.423) y San Nicolás (1.524). Otras zonas con fuerte presencia son Belgrano, Retiro, Monserrat y Almagro.
Valores y rentabilidad
En cuanto a precios promedio, las zonas más caras incluyen Puerto Madero, Palermo, Recoleta, Retiro y Belgrano. Los barrios más accesibles son Once, San Telmo, Almagro, Caballito y Villa Crespo.
Precios promedio de ingresos brutos mensuales por tipo de unidad en alquiler temporario en CABA:
– Monoambiente: entre USD 400 y 550.
– Dos ambientes: entre USD 550 y 700.
– Tres ambientes: entre USD 700 y 1.000 (según zona y equipamiento).
Los ingresos brutos mensuales promedio oscilan entre 400 y 550 dólares para monoambientes, entre 550 y 700 para dos ambientes y de 700 a 1.000 para tres ambientes, según zona y nivel de equipamiento.
Barrios con precios más elevados:
– Puerto Madero
– Palermo
– Recoleta
– Retiro
– Belgrano
Barrios con opciones más accesibles:
– Once / Balvanera
– San Telmo
– Almagro
– Caballito
– Villa Crespo
Bryn explicó que “los dos ambientes son el punto de equilibrio. T
