ALQUILERES: QUÉ HACER SI QUERÉS TERMINAR EL CONTRATO ANTES DE TIEMPO Y CÓMO RECUPERAR EL DEPÓSITO
CUÁLES SON LAS CONDICIONES QUE HAY QUE CUMPLIR SI FIRMASTE ANTES O DESPUÉS DEL DNU VIGENTE.
RECOMENDACIONES PARA EVITAR CONFLICTOS.
Firmar un contrato de alquiler implica asumir un compromiso por un período determinado, pero en la práctica no siempre se cumple hasta el final. Una mudanza inesperada, una separación, un cambio laboral o una dificultad económica pueden llevar a inquilinos o propietarios a querer finalizar el acuerdo antes del plazo estipulado.
Desde octubre de 2023, cuando se derogó la Ley de Alquileres y comenzó a regir el DNU 70/2023, las reglas cambiaron de forma significativa. Por eso, no se aplica el mismo procedimiento para los contratos firmados antes o después de esa fecha. Conocer qué norma rige cada caso es clave para evitar conflictos y tomar decisiones correctas.
¿CÓMO SE RESCINDE UN CONTRATO FIRMADO ANTES DE LA DEROGACIÓN DE LA LEY DE ALQUILERES?
Los contratos firmados antes del 30 de diciembre de 2023 (cuando entró en vigencia el DNU) siguen regidos por la normativa anterior, es decir, por el Código Civil y Comercial y la Ley 27.551, que establecían una duración mínima de tres años y condiciones más estrictas para la rescisión anticipada.
En estos casos, el inquilino puede terminar el contrato después de transcurridos los primeros seis meses de alquiler, siempre que avise al propietario con al menos un mes de anticipación y mediante un medio fehaciente, como una carta documento o un correo electrónico certificado.
La duda más frecuente es si se puede romper el contrato sin consecuencias legales. Respecto a la indemnización, la ley establece dos escalas:
* Si el contrato se rescinde entre el mes 7 y el 12, corresponde abonar una penalidad equivalente a un mes y medio de alquiler.
* Si se realiza después del primer año, la multa baja a un mes de alquiler.
Existe, además, una excepción: si el inquilino avisa al propietario con tres meses de anticipación, no deberá pagar ninguna indemnización, siempre que hayan pasado los primeros seis meses de contrato.
Estas condiciones apuntan a garantizar que el proceso sea justo y equilibrado para ambas partes, evitando perjuicios económicos innecesarios.
QUÉ PASA CON EL DEPÓSITO EN LOS CONTRATOS ANTIGUOS
El depósito de garantía suele equivaler a un mes de alquiler y debe ser devuelto al inquilino al finalizar el contrato, incluso si la rescisión fue anticipada. El propietario, sin embargo, puede retenerlo hasta 30 días para verificar que no haya deudas de servicios, expensas o daños en la vivienda.
Es importante aclarar que ese depósito no puede usarse automáticamente para compensar la multa por rescisión anticipada, salvo que ambas partes lo acuerden expresamente por escrito.
CÓMO SE RESCINDE UN CONTRATO FIRMADO DESPUÉS DE LA DEROGACIÓN DE LA LEY DE ALQUILERES
Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, el escenario cambió por completo. El nuevo régimen eliminó la duración mínima de tres años y otorgó mayor flexibilidad a ambas partes para acordar plazos, moneda de pago y condiciones de resolución.
En este marco, el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, sin necesidad de esperar seis meses, abonando una indemnización equivalente al 10% del saldo del alquiler pendiente. Esto significa que si decide irse antes de tiempo, deberá pagar ese porcentaje sobre los meses que restan hasta el final del contrato.
Por ejemplo:
* Si el contrato era por dos años y el inquilino se muda a los 10 meses, deberá abonar el 10% de los 14 meses restantes.
* Si se trataba de un acuerdo de seis meses y se termina a los 60 días, la multa será el 10% de los cuatro meses restantes.
A diferencia del régimen anterior, ya no existe la excepción por preaviso: el inquilino siempre debe abonar esa penalidad. Por eso, las inmobiliarias recomiendan dejar claro en el contrato cómo se calculará la multa, especialmente si los alquileres tienen ajustes variables por inflación u otros índices.
¿QUÉ PASA CON EL DEPÓSITO EN LOS CONTRATOS NUEVOS?
El DNU también eliminó el tope que existía sobre el depósito. Ahora las partes pueden acordar libremente su monto y forma de devolución, sin obligación de actualizarlo al valor del último alquiler.
Sin embargo, el propietario sigue obligado a reintegrarlo al finalizar el contrato, una vez comprobado que no hay deudas ni daños. Tal como antes, se recomienda documentar el proceso de entrega del inmueble y conservar comprobantes de pago y estado.
¿EN QUÉ CASOS NO CORRESPONDE PAGAR MULTA?
Tanto bajo la ley anterior como bajo el DNU, el inquilino puede rescindir sin pagar indemnización si la causa del abandono es imputable al propietario. Por ejemplo, cuando el dueño no mantiene la vivienda en condiciones habitables, incumple el contrato o vulnera los derechos del inquilino.
También es posible finalizar el contrato por mutuo acuerdo, en cualquier momento, dejando constancia por escrito, o por fuerza mayor, en situaciones extraordinarias como incendios, desastres naturales o emergencias sanitarias que impidan el uso del inmueble.
CONSEJOS PARA EVITAR CONFLICTOS AL RESCINDIR UN CONTRATO DE ALQUILER
* Leé atentamente el contrato y verificá qué cláusulas rigen la rescisión.
* Comunicá tu decisión con tiempo y por medios formales.
* Documentá el estado de la propiedad al momento de la entrega.
* Conservá los comprobantes de pago y las comunicaciones con el propietario.
* Consultá con un profesional si hay dudas o desacuerdos.
Fuente: Redacción Clarín – Ver nota original
