ALQUILERES: SE TERMINÓ UNA ETAPA QUE PROVOCÓ UNA DE LAS MAYORES CRISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
El 17 de octubre se cumplieron tres años desde los últimos contratos firmados bajo la versión original de la ley de alquileres.
En octubre de 2023, cuando Martina firmó el contrato de alquiler de su departamento de dos ambientes en Chacarita, sabía que durante los siguientes tres años tendría cierta previsibilidad: el precio se actualizaría una vez por año y recién debería volver a negociar las condiciones en octubre de 2026, tal como indicaba la ley de alquileres. En aquel momento comenzó pagando $280.000 mensuales y, tres años después, su última cuota llegó a $1.139.971. En el medio, atravesó dos actualizaciones: la primera, del 209%, y la segunda, del 31,76%. Sin embargo, cuando se acercó el vencimiento del contrato y tuvo que salir nuevamente a buscar dónde vivir, se encontró con una realidad muy distinta a la que había dejado atrás.
Los contratos de tres años ya no eran la regla, los aumentos anuales quedaron atrás y las actualizaciones cada tres o cuatro meses se habían convertido en lo habitual. A eso se suma una nueva realidad de precios: hoy un dos ambientes en el mismo barrio se encuentra en promedio en $939.222. Pero también había una diferencia importante: mientras que en 2023 conseguir un departamento para alquilar se había convertido en una tarea casi imposible por la escasez de oferta, tres años después había muchas más propiedades disponibles en los portales.
La experiencia de Martina refleja una situación que atraviesan otros inquilinos cuyos contratos fueron firmados bajo la ley 27.551 y los últimos que estaban vigentes llegaron a su fin.
La ley de alquileres original entró en vigencia en julio de 2020 y fue modificada en octubre de 2023, antes de su posterior derogación.
Tres años atrás, el 17 de octubre de 2023 se había publicado en el Boletín Oficial la reforma de la ley de alquileres de julio de 2020. Por eso, el pasado sábado se cumplió el plazo mínimo de los últimos contratos habituales firmados bajo la versión original de la ley 27.551, aquella que establecía acuerdos de tres años con aumentos anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL).
Fue una de las normas más discutidas del mercado inmobiliario argentino de los últimos tiempos, que había nacido con la intención de brindar estabilidad a los inquilinos, pero su aplicación coincidió con un aumento imparable de la inflación que terminó complicando lo que venía a resolver. En octubre de 2023 fue modificada: se mantuvieron los contratos de tres años, pero los ajustes pasaron a ser semestrales mediante el índice Casa Propia. Esa reforma duró poco más de dos meses, hasta que el DNU 70/2023 al inicio del gobierno de Javier Milei derogó la ley y abrió paso a un esquema de libertad contractual.
Aunque las reglas cambiaron, los contratos anteriores continuaron vigentes hasta su vencimiento, por eso, los últimos acuerdos con aumentos anuales llegan ahora al final de sus tres años, mientras que los firmados bajo la reforma de octubre de 2023, con ajustes semestrales, terminarán de cumplir ese plazo entre octubre y diciembre de 2026. Según el Colegio Inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires, quedan menos de 20.000 contratos activos bajo este último régimen, equivalentes al 3,5% de los vigentes.
Así, el vencimiento de los contratos de la antigua ley permite hacer un balance de lo que ocurrió desde su derogación. ¿El mercado de alquileres realmente mejoró?
EL PRINCIPAL CONFLICTO: AUMENTOS ANUALES CON ALTA INFLACIÓN
Para Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, el cambio fue positivo, aunque está lejos de haber resuelto el problema. “Yo creo que se mejoró un poco, se simplificó. Al haber derogado la ley y en esta mini recuperación del crédito hipotecario mejoran las capacidades de acceso a la vivienda que existen, sobre todo por las barreras de entrada”, explica.
Su planteo apunta a uno de los problemas más importantes de los contratos anteriores: los precios iniciales de los alquileres. Como los propietarios sabían que no podrían actualizar los valores durante 12 meses, en un contexto de inflación que llegó a superar el 200% anual, tendían a fijar precios de entrada elevados para compensar la pérdida de ingresos que se produciría durante el contrato.
Y ese valor no solamente determinaba cuánto pagaba el inquilino durante el primer mes, sino que también incidía sobre el depósito, las garantías, los seguros de caución y otros gastos necesarios para mudarse. Es decir, cuanto más alto era el alquiler inicial, mayor era el dinero que una familia necesitaba reunir para acceder a una vivienda. Por eso, para el economista, la derogación permitió distribuir el precio del alquiler a lo largo de todo el contrato, en lugar de concentrar una parte importante del costo al comienzo.
“A mí lo de los tres años nunca me pareció tan grave. Sí creo que amplificó un problema que venía por este objetivo del congelamiento.” Aquella dinámica también tenía otra consecuencia, ya que durante los meses previos a la actualización, el alquiler perdía valor frente a la inflación, pero cuando llegaba el momento del ajuste podía duplicarse de un mes al siguiente. “Un hogar que había logrado equilibrar sus finanzas personales en un contexto en el que encima no sobraba nada, de un mes para el otro le duplicabas el alquiler y le rompías cualquier esquema de previsibilidad”, sostiene.
Sin embargo, también rescata algunos aspectos positivos de la normativa original, como el reconocimiento de distintas alternativas de garantías más allá de la propietaria y la incorporación de un capítulo de alquiler social que nunca llegó a implementarse.
DESPUÉS DE LA DEROGACIÓN, SE RECUPERÓ LA OFERTA
Según Zonaprop, después de la derogación, en enero de 2024, la oferta aumentó un 62% respecto del mes anterior y alcanzó un 195,4% en el año. La recuperación continuó durante los años siguientes, aunque a un ritmo menor: en septiembre de 2026 -último mes relevado-, el volumen de propiedades publicadas era 3,6 veces superior al mínimo de febrero de 2023.
Para Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, el principal problema de la antigua ley fue precisamente el de la oferta: “La ley de alquileres agravó el acceso a la vivienda generando un efecto escasez innecesario. Ninguna medida que tienda a disminuir la oferta puede ser beneficiosa para quienes buscan alquiler”, sostiene.
La broker señala que tanto la extensión obligatoria de los contratos como las restricciones para establecer ajustes, plazos y monedas terminaron desalentando a los propietarios. “La derogación le dio oxígeno al mercado, despejó miedos de los propietarios e incentivó la vuelta al mercado de alquileres”, asegura.
En la misma línea, Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), considera que la ley generó una etapa negativa para el mercado locativo y que la imposibilidad de actualizar los valores durante 12 meses en un contexto de inflación elevada terminó desalentando el alquiler tradicional e incentivando a algunos propietarios a volcar sus unidades al mercado temporario o de venta.
Sin embargo, que hoy haya más departamentos disponibles no significa necesariamente que resulte más fácil pagar el alquiler. Ese es el principal punto de discusión entre quienes destacan la recuperación del mercado y quienes advierten sobre las condiciones económicas de los hogares.
MÁS DEPARTAMENTOS DISPONIBLES, PERO ¿MEJORES CONDICIONES PARA ALQUILAR?
Fernando Bercovich, integrante de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), propone analizar la situación desde dos perspectivas: el funcionamiento del mercado y las condiciones de vida de quienes alquilan.
“La oferta sí aumentó con respecto a 2023, que era muy baja, y esto se daba por la inflación de ese momento, que con actualizaciones anuales e inflación de tres dígitos era difícil de aplicar esa ley que no favorecía al propietario y empezó a desfavorecer al inquilino”, reconoce.
Sin embargo, sostiene que parte de las viviendas no habían desaparecido completamente del mercado, sino que se alquilaban mediante acuerdos informales o privadas que no aparecían en los portales. Tras la derogación, esas propiedades volvieron a publicarse porque las condiciones contractuales resultaban más favorables para sus dueños.
El costo de los alquileres y su relación con los salarios continúa siendo uno de los principales desafíos para quienes buscan vivienda.
La diferencia, según Bercovich, es que los precios de publicación actuales no cuentan toda la historia. Antes, los valores iniciales eran más altos porque los propietarios anticipaban la pérdida de ingresos que produciría la inflación durante el año. Ahora “son precios de publicación que se actualizan y cambian cada tres meses”, advierte Bercovich.
La discusión, entonces, deja de ser solamente cuántos departamentos hay disponibles y pasa a centrarse en cuánto pueden pagar quienes necesitan alquilarlos.
EL PROBLEMA QUE SIGUE SIN RESOLVERSE: LOS INGRESOS
De
