Altos costos para construir y falta de crédito: qué cambia con las nuevas hipotecas divisibles
Contar con crédito para construir viviendas resulta clave para ampliar la oferta, dinamizar el sector y mejorar el acceso habitacional. Sin financiamiento, el desarrollo queda limitado al contado, concentrándose fuertemente en segmentos premium. La intervención bancaria permite revertir ese sesgo y favorecer un crecimiento más equilibrado.
Desde 2017 hasta mediados de 2025, los costos de construcción —medidos por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)— se multiplicaron por 95, superando incluso al índice de precios al consumidor, que lo hizo en una proporción cercana a 80 veces. Esta diferencia refleja una tendencia estructural: construir resulta hoy mucho más caro que hace una década, incluso en comparación con el resto de los bienes de la economía.
Una distorsión clave: el valor de unidades «en pozo» superó al de viviendas terminadas, invirtiendo la lógica del mercado. Esto impulsa la especulación y aleja al comprador que busca una solución habitacional real.
Frente a este panorama, el financiamiento bancario para la construcción de viviendas permanece casi ausente. Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, más del 40% de las empresas constructoras declaró en 2025 no tomar crédito, un aumento de 15 puntos respecto del promedio entre 2018 y 2023.
Las hipotecas divisibles en acción
En un escenario de caída de la actividad y costos por encima de los USD 1.600 por metro cuadrado, una noticia esperada llegó: el Gobierno nacional oficializó el régimen de hipotecas divisibles —o de bien futuro— mediante la Resolución Conjunta 2/2025 de los ministerios de Economía y de Justicia.
La nueva medida busca expandir el crédito hipotecario, permitiendo préstamos flexibles para obras sin terminar o lotes. Este esquema habilita financiar el proyecto desde el inicio, dividiendo luego la deuda entre los futuros compradores.
La falta de crédito, impulsada por la inestabilidad macroeconómica y barreras del sector financiero y de la construcción, frena la planificación a largo plazo. Esto crea un círculo vicioso: menor oferta, precios al alza y una demanda efectiva reducida.
“Sin crédito, el mercado no tiene escala ni previsibilidad”, señala el informe de la Fundación Tejido Urbano. “Esto no solo afecta al sector privado, sino también a la política pública, que pierde capacidad de orientar inversión hacia la reducción del déficit habitacional”, destacó Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la entidad.
La herramienta de la hipoteca divisible, reglamentada por el DNU 1017/2024, aparece en este escenario como una posible bisagra. Su operatoria permite dividir una hipoteca general tomada por un desarrollador y asignar a cada comprador una porción de ese crédito a medida que avanza el proyecto.
De este modo, se habilita una doble vía de financiamiento: una para la empresa constructora y otra para los futuros propietarios, sin necesidad de esperar la finalización de la obra para escriturar ni hipotecar.
La primera experiencia concreta se llevó a cabo en 2025 a través del Banco Ciudad. El esquema se aplica a viviendas de hasta 70 m2 destinadas a uso permanente. El comprador entrega un anticipo en dólares y firma un boleto de compraventa registrado. Durante la construcción, abona cuotas ajustadas por el Índice de la CAC. Al finalizar la obra, se constituye la hipoteca definitiva, generalmente en UVA, y comienza el repago de largo plazo.
Este modelo permite ingresar con menor capital propio y acceder al crédito en una etapa más temprana del proceso. Sin embargo, la herramienta todavía requiere una regulación más clara y mecanismos de control que aseguren la calidad constructiva y la responsabilidad de las desarrolladoras.
Según la base de expedientes administrativos relevados por la Fundación Tejido Urbano en CABA, desde la presentación del proyecto hasta el final de obra transcurren en promedio 4 años. El permiso de obra suele otorgarse seis meses después del inicio del trámite. Estos plazos, en un contexto sin fiscalización adecuada, multiplican los riesgos para los compradores.
“La hipoteca divisible no elimina el riesgo; lo redistribuye”, amplió Álvarez de Celis. “El banco lo comparte y lo monitorea, pero si la obra no se ejecuta en tiempo y forma, todo el sistema entra en tensión”.
Oportunidad
Para Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, se trata de una oportunidad técnica valiosa, aunque desafiante: “Es una gran noticia. Permite generar financiamiento bancario, empezar a armar un circuito de crédito para la construcción y la compra en una misma cadena”.
En su opinión, la hipoteca divisible también puede contribuir a profesionalizar un proceso históricamente asociado al fideicomiso y a inversiones informales. “Hay que mover eso y generar mercado de capitales para la construcción”, explicó.
El principal desafío, advierte, está en la apropiación de la herramienta por parte de los bancos. “Hoy tienen dificultades para financiar incluso la compra. Imaginate lo que implica financiar la obra. Es otro tipo de proyecto y otro tipo de análisis. A mediano plazo puede funcionar, pero en el corto va a ser desafiante”.
Ejemplo
En términos prácticos, el esquema de hipoteca divisible permite que el comprador acceda a una unidad en pozo sin tener el total del capital ni esperar la escrituración. Pero no garantiza certidumbre plena. Una unidad de 65 m2 valuada en aproximadamente USD 80.000 exige, en el modelo tradicional, un anticipo del 35% y 24 cuotas ajustadas por CAC.
Durante la obra, el comprador —si alquila— enfrenta un doble gasto: abona cuotas sin escriturar ni tomar posesión, y asume el riesgo total ante cualquier incumplimiento de la desarrolladora.
Con una hipoteca divisible, en cambio, podría ingresar con un anticipo menor (por ejemplo, USD 15.000) y firmar un boleto registrado. El banco financia al desarrollador, monitorea los avances y al finalizar formaliza un crédito individual. Sin embargo, si la obra se retrasa, el comprador queda en una zona intermedia: continúa pagando sin acceso efectivo a la vivienda y sin que el préstamo definitivo se active.
La hipoteca divisible permite un anticipo menor, pero la demora en la obra conlleva pagar sin casa ni crédito final. El riesgo persiste; exige fuerte control público.
Aunque representa una innovación importante, la hipoteca divisible todavía opera como una herramienta complementaria, más alineada con las dinámicas del sector desarrollador. Para que se transforme en una política estructural, será necesario expandir su adopción en el sistema financiero y articularla con políticas públicas que prioricen el acceso habitacional.
Álvarez de Celis concluyó: “El crédito bancario sigue en niveles mínimos. La hipoteca divisible o de bien futuro puede ayudar, pero antes hay que reconstruir confianza y estabilidad macroeconómica.”
