Barrio por barrio: ¿cuál es el precio de una cochera para comprar en Buenos Aires?
En un momento en que muchos se preguntan dónde destinar los “dólares bajo el colchón”, resurge el interés en modelos de inversión como las cocheras, con bajo costo, poco mantenimiento y renta segura.
* 13 de junio de 2025
* Tiempo de lectura: 7 minutos
La inversión en la compra de una cochera para alquilar requiere un monto más bajo que un departamento y demanda menos mantenimiento. En un contexto en que el real estate recuperó el atractivo como modo de inversión, la rentabilidad en los alquileres ha crecido. Muchos están comenzando a poner los ojos nuevamente en este sector, buscando hacer rendir sus ahorros. Mientras que el modelo tradicional de inversión son los departamentos, existen muchos rubros dentro de este mercado que también generan ganancias e implican un ticket de ingreso más accesible.
Efectivamente, si se analizan los departamentos, es posible ver que en el último año el retorno de inversión en estos inmuebles creció, pasando del 4,24% en julio al 5,37% en mayo, según Zonaprop.
En el caso de las cocheras, la rentabilidad también se incrementó. “Como el dólar estuvo planchado, hoy los pesos que generan los inmuebles te alcanzan para comprar más dólares. Además, desde que la ley de alquileres se derogó y se pueden negociar libremente los contratos, la ecuación entre el costo de la cochera y lo que se obtiene del alquiler es más interesante”, explica Alan Flexer, gerente de emprendimientos y residencial en Narvaez.
Las cocheras son una inversión que requieren poco mantenimiento por parte del propietario. Uno de los atractivos de las cocheras, en contraposición con los departamentos, es que cuentan con tickets de ingreso mucho más bajos. Según Zonaprop, un monoambiente promedio de 40 m² se ubicaba en mayo en un precio de venta de US$106.631, lo que dificulta el acceso a quienes no cuenten con US$100.000.
Ahora bien, los valores de las cocheras son más bajos, lo que disminuye la barrera de ingreso a esta inversión. Por ejemplo, un informe de Reporte Inmobiliario muestra que en Belgrano, entre Cabildo y Virrey Vértiz y la avenida Juramento e Iberá, los precios de una cochera en emprendimientos a estrenar arrancan en US$35.000 y llegan a US$40.000, dependiendo de cada caso del emprendimiento y la localización. En un barrio con un metro cuadrado más bajo, como Almagro, las cocheras dentro de los emprendimientos se cotizan entre US$30.000 y US$35.000.
Las cocheras requieren de menor mantenimiento que los departamentos y ahorran dolores de cabeza a los dueños, al evitarse reclamos por problemas o arreglos con el inmueble. Un especialista resalta la clave a tener en cuenta para que la ganancia sea interesante: “Lo que verdaderamente determina si es una inversión buena o no es el tipo de expensas que pague cada cochera. Hay algunas que incluyen gastos como ascensor, agua u otros, que bajan la rentabilidad. Para el análisis, es importante ver dónde está ubicada la cochera; si pertenece a un edificio con muchos amenities y servicios, es probable que te las incluyan en parte de las expensas”, agrega Flexer.
¿Qué determina el precio de una cochera?
Como se mencionaba antes, la ubicación determinará fuertemente el valor de las cocheras. Esto se puede entender en dos sentidos: la localización, teniendo en cuenta si se trata de un edificio antiguo, a estrenar o en pozo, y la ubicación analizando la zona en la que se encuentra (el tránsito, la disponibilidad de estacionamiento y, por ende, la demanda).
El valor de las cocheras varía según la zona en la que se encuentren. “Es un tema muy localista, una inversión para la que hay que conocer muy bien la zona. Podés tener una cuadra donde te piden US$60.000/$70.000 por una cochera y, a lo mejor, a 200 metros, te encontrás con edificios que tienen más disponibilidad y te piden US$40.000/30.000. Es muy relativo”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Según sus relevamientos, en general, en los desarrollos a estrenar “están pidiendo entre US$30.000 y US$45.000 en capital, sin contar Puerto Madero, donde puede ascender a US$70.000/80.000″.
Barrio por barrio: ¿cuál es el precio de una cochera para comprar en Buenos Aires?
La plataforma Reporte Inmobiliario releva los precios de propiedades en distintas zonas de Buenos Aires y mes a mes difunde valores. A continuación, se enumeran algunos de esos relevamientos, indicando qué zona del barrio relevan y la fecha del estudio:
* **Puerto Madero:** según números de febrero de 2025, en emprendimientos a estrenar, las cocheras se sitúan en promedio cercanas a los US$57.000 por plaza individual, dependiendo del emprendimiento y la ubicación dentro de él.
* **Palermo Soho:** según números de enero de 2025, se solicita entre US$30.000 y US$45.000 por las cocheras dentro de los emprendimientos en construcción ubicados en la zona enmarcada por las Avenidas Juan Bautista Justo, Scalabrini Ortiz, Santa Fe y Córdoba.
* **Colegiales:** entre la avenida de los Incas, Forest, Federico Lacroze y Crámer, las cocheras se encuentran entre US$35.000 y US$40.000, dependiendo de las condiciones particulares de cada emprendimiento.
* **Almagro:** en la zona comprendida entre la avenida Rivadavia hacia el sur, la avenida Córdoba como límite norte y las avenidas Medrano y Gallo como fronteras, las cocheras se cotizan entre US$30.000 y US$35.000, en línea con el año pasado.
* **Parque Centenario:** en Caballito norte, las cocheras cubiertas se ubican entre US$23.000 y US$30.000 por plaza.
* **Olivos:** los valores de las cocheras se encuentran entre US$30.000 y US$39.000, según el emprendimiento, destacando que el año pasado había cocheras por US$20.000.
* **Tigre:** en el norte del conurbano bonaerense, se solicitan entre US$14.000 y US$30.000 por cocheras en los emprendimientos.
* **Quilmes:** en una zona central, se piden entre US$20.000 y US$30.000 por una cochera.
* **Ramos Mejía:** en la zona del conurbano bonaerense, las cocheras se mantienen entre US$20.000 y US$25.000.
* Actualmente, en el portal Zonaprop, se pueden encontrar cocheras en diferentes ubicaciones de CABA por un precio mínimo de US$9.000 y un máximo de US$32.000.
Fuente: María Josefina Lanzi
