CÓMO COMPRAR PROPIEDADES CON SOLO US$100: UNA NUEVA REGULACIÓN LO HACE POSIBLE
LA RESOLUCIÓN DE LA CNV IMPULSA LA DEMOCRATIZACIÓN DE LA INVERSIÓN EN REAL ESTATE A PERSONAS QUE NUNCA LO HUBIERAN IMAGINADO
* 27 de junio de 2025
* 08:32
La semana pasada, la Comisión Nacional de Valores (CNV) implementó una medida clave que marca un punto de inflexión en el mercado de capitales argentino, impulsando su modernización sin dejar de lado la seguridad jurídica. La CNV aprobó la Resolución General 1069/2025 y, de esta forma, estableció un marco regulatorio para la tokenización de valores negociables, cambiando radicalmente las reglas del juego en el real estate.
Pero vale preguntarse, ¿qué significa tokenizar? Para explicarlo de manera sencilla, en el mundo de los inmuebles, consiste en dividir un departamento “en partes” y representar en un “papel digital”, mejor conocido como token, esa fracción del activo. Esto se registra en una blockchain, una red digital descentralizada e inmutable, lo que implica que no puede ser alterada ni controlada por una sola entidad.
En otras palabras, la tokenización permite representar digitalmente un activo del mundo real dentro de la blockchain, lo que ofrece ventajas significativas como la posibilidad de fragmentar el activo y que varias personas participen de los flujos de fondos que genera. Además, brinda mayor liquidez a mercados que tradicionalmente han sido ilíquidos, ya que el token puede comprarse y venderse en cualquier momento.
La reciente medida de la CNV constituye el primer régimen regulado para la representación digital de valores negociables mediante tecnologías de registro distribuido (TRD) o blockchain. Esto significa que regula cómo se pueden representar digitalmente valores negociables como acciones, bonos, etc., utilizando tecnologías como blockchain.
“La resolución representa, sin dudas, un paso histórico para el mercado argentino”,Es importante aclarar que esta nueva normativa no permite emitir tokens sobre una propiedad en sí, sino sobre instrumentos financieros regulados cuyo activo subyacente sean inmuebles u otros activos del mundo real. En concreto, la CNV autoriza la tokenización de:
– Certificados de participación de fideicomisos financieros, cuyo activo subyacente esté compuesto principalmente por créditos, inmuebles, facturas u otros activos del mundo real que no sean valores negociables ya cotizados en mercados autorizados.
– Cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados, cuyo patrimonio también esté integrado principalmente por activos del mundo real o bienes que no sean valores negociables negociados en mercados habilitados del país.
En criollo, para tokenizar un inmueble, primero hay que estructurarlo legalmente dentro de un fideicomiso o un fondo cerrado de inversión. Estos instrumentos ya están regulados y aprobados por la CNV, y se utilizaban previamente para tokenizar activos inmobiliarios. Con la resolución de la CNV, se establece una regulación específica que indica que para la tokenización de inmuebles se usará este marco legal.
La tokenización permite invertir en inmuebles en pozo con inversiones que arrancan en los US$100. Desde la Cámara Argentina Fintech destacan la importancia de esta nueva medida: “Esta normativa es muy relevante, ya que permite transformar activos existentes en instrumentos digitales de inversión, abriendo nuevas vías para el fondeo del crédito, el financiamiento productivo y la creación de productos financieros más ágiles y accesibles”.
Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro, coincide en que se trata de una primera etapa, pero resalta la relevancia de dar este primer paso: “Desde mi mirada, esta norma tiene muchísima potencia, no solo por lo que habilita técnicamente, sino por lo que representa simbólicamente: un regulador que empieza a reconocer la trazabilidad, transparencia y eficiencia de la blockchain como base para una nueva arquitectura del mercado”.
“La Resolución 1069 es el primer paso hacia la tokenización completa del sistema financiero argentino.” Así lo comparte Paula Vigliano, cofundadora de PALA Blockchain, añadiendo que el proceso será gradual, ya que los actores tradicionales necesitan tiempo para adaptarse, tal como sucedió en otras industrias ante cambios tecnológicos disruptivos.
La tokenización ya se utiliza en modelos de negocio diversos: desde comprar tokens de jugadores de fútbol hasta invertir en agricultura, energía o arte. En el caso de las propiedades, lo que se tokeniza no es el inmueble en sí, sino un documento legal que respalda su tenencia. Ese documento se fracciona, y cada token representa un derecho personal: puede ser el uso de la propiedad, un porcentaje de la renta que genere o una parte del valor de una futura venta. Es decir, quien compra tokens participa de los beneficios que genere el activo, según el porcentaje que tenga.
Pedro Nicholson, abogado especializado en real estate del Estudio Béccar Varela, comparte que “nos están contactando desarrolladores, especialmente desde el interior del país, para tokenizar proyectos inmobiliarios.” Esto genera un clima de negocios que antes no existía. Se estima que la tokenización de activos del mundo real (RWA) alcanzará un mercado de US$16 billones hacia fin de la década, y que el 10% del PBI global será almacenado y negociado a través de blockchains.
“La tokenización permite que las personas puedan invertir desde cualquier parte del mundo, diversificando la inversión”,
