CÓMO RESCINDIR UN CONTRATO DE ALQUILER SIN PERDER DINERO
EN LA ACTUALIDAD, CONVIVEN TRES TIPOS DE CONTRATOS Y LAS CONDICIONES PARA RESCINDIRLOS SON DIFERENTES EN CADA UNO DE ELLOS
27 de agosto de 2025
10:07
Antes de rescindir un contrato de locación, se deben conocer las condiciones de cada acuerdo.
A la hora de pensar en rescindir un contrato de alquiler, se puede generar un dolor de cabeza si no se conocen bien las condiciones y requisitos sobre la finalización anticipada. Es crucial entender bajo qué acuerdo se realizó el contrato de locación. Desde la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, las reglas cambiaron, y también los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios.
La norma vigente eliminó el plazo mínimo legal de tres años y modificó las pautas de preaviso e indemnización, tanto para inquilinos como para propietarios. Hoy, todavía conviven tres tipos de contratos:
– Los firmados bajo la ley de alquileres sancionada en 2020, con duración mínima de tres años y ajustes anuales por IPC.
– Los firmados después de la reforma parcial de la ley en octubre de 2023, con ajustes semestrales por el índice Casa Propia.
– Los que se firmaron tras la derogación a partir de 2024, que suelen durar dos años y ajustarse cada tres o cuatro meses por IPC.
Un punto clave es que, si bien la ley del 2020 experimentó modificaciones en octubre de 2023, no hubo cambios respecto a la rescisión de un contrato. Por lo tanto, las reglas sobre este punto son diferentes según si los contratos fueron firmados antes o después de la derogación de la normativa.
¿CÓMO RESCINDIR UN CONTRATO SIN PAGAR?
En el caso de los contratos firmados bajo la ley de alquileres y que continúan vigentes, el inquilino puede terminar el acuerdo sin pagar indemnización si avisa con al menos 90 días de anticipación. Si no se cumple con ese plazo, debe abonar una compensación de un mes.
Con el DNU y la derogación de la ley, esta estructura cambió por completo. Para los contratos que no están bajo aquella ley, ya no se exige un tiempo mínimo de permanencia ni un preaviso de 30 días. Sin embargo, si el contrato no aclara expresamente la posibilidad de rescisión anticipada y esta ocurre de forma sorpresiva, el locatario debe pagar una indemnización al propietario. “La nueva regla general es que la indemnización equivale al 10% del valor total de los alquileres restantes hasta el final del contrato”, asegura Mariano Esper, abogado especializado en vivienda.
Además, los expertos recomiendan dejar constancia escrita de la decisión. Enrique Abatti (h), especialista en derecho inmobiliario, explica que “el contrato puede rescindirse de común acuerdo y sin penalización, si ambas partes así lo pactan por escrito al momento de finalizar la relación locativa”. El documento debe incluir la fecha de restitución del inmueble, el estado del mismo, los servicios abonados, la existencia o no de deudas y, en caso de corresponder, la firma del fiador.
LO QUE HAY QUE ACLARAR EN UN CONTRATO DE ALQUILER PARA EVITAR CONFLICTOS
Abatti (h) recomienda que en primera instancia se pacte un plazo de preaviso: “Por ejemplo, aclarar un plazo de 30 días -por lo menos- para que se comunique la resolución anticipada del contrato, ya que la ley no prevé ninguno”. Este es un punto importante porque, en caso de que no esté pactado, “el locatario podría resolver el contrato en cualquier momento sin preaviso alguno”.
Otro punto clave a considerar al cerrar un contrato es establecer que “la resolución anticipada que haga el locatario no puede efectuarse dentro de un determinado plazo”. Por ejemplo: no puede rescindir el contrato dentro de los primeros cuatro o seis meses de iniciado.
Asimismo, puede pactarse que en caso de venta del inmueble, el contrato puede terminarse. “En este caso también hay que establecer plazos de preaviso y es conveniente fijar una indemnización en favor del inquilino”, informa el abogado.
Fuente: LA NACION
