Comprar para alquilar: créditos hipotecarios disponibles
¿Es posible poner en alquiler una propiedad adquirida con un préstamo bancario en Argentina? Muchos se hacen esta pregunta, considerando que los ingresos del inquilino podrían cubrir las cuotas del crédito.
Desde la reactivación del crédito hipotecario en abril del año pasado, la idea de adquirir una vivienda propia ha cobrado nuevo impulso y se ha convertido en un tema recurrente en las charlas argentinas. Además, el mercado inmobiliario ha vuelto a ser atractivo como inversión: en el último año, la rentabilidad creció hasta un 5,37% en mayo, según Zonaprop. Esto lleva a muchos a preguntarse: ¿se puede comprar una propiedad con un crédito hipotecario y alquilarla de inmediato?
Los expertos coinciden en que, en general, es posible alquilar un inmueble adquirido a través de un crédito hipotecario, ya sea como primera o segunda vivienda. Sin embargo, señalan que esto puede variar según lo estipulado en la escritura de hipoteca.
“Si el contrato de hipoteca no menciona nada al respecto, se puede alquilar sin problemas. Sin embargo, hay bancos que prohíben explícitamente alquilar el bien hipotecado. En última instancia, todo depende de lo que pacten las partes, tal como establece el artículo 958 del Código Civil y Comercial, que menciona el principio de libertad contractual”, explica Enrique Abatti, abogado especializado en el sector inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, añade que “desde el punto de vista legal no hay impedimentos, pero muchos bancos incluyen cláusulas que prohíben el alquiler de las propiedades hipotecadas, y si el deudor incumple, el banco puede ejecutar la garantía”.
Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios y profesor en la UBA y la Universidad Austral, advierte que podría interpretarse que alquilar puede no ser permitido. Según el artículo 2195 del Código Civil y Comercial, el deudor hipotecario “conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía”. Por lo tanto, aunque la escritura no lo indique, la regla del artículo 2195 podría interpretarse como que el alquiler del inmueble hipotecado podría constituir un acto prohibido.
Para conocer con precisión lo que cada banco en Argentina establece respecto a esta cuestión, es fundamental analizar las condiciones de cada entidad.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Es recomendable investigar banco por banco lo que indican las cláusulas de sus líneas de crédito hipotecario. A continuación, se detallan las políticas de 15 entidades bancarias argentinas:
Bancos que lo permiten:
– **Banco Hipotecario**: No se permite alquilar en caso de vivienda única; sí para segunda vivienda.
– **Banco Ciudad**: No se permite en primera vivienda, pero sí en segunda.
– **Banco Santander**: Se permite solo en segunda vivienda.
– **Comafi**: Si el préstamo es para vivienda permanente, no se puede alquilar; si es para vivienda no permanente, sí.
Bancos que lo prohíben:
– **Banco Galicia**: Prohíbe el uso para alquiler en ambas categorías de vivienda.
– **Banco Nación**: No permite alquiler, ya que el préstamo es para vivienda única y de ocupación permanente.
– **BBVA**: No permite alquiler durante la vigencia del préstamo.
– **ICBC**: No se puede alquilar, ni para primera ni para segunda vivienda.
– **Banco Patagonia**: Expresamente prohíbe el alquiler.
– **Bancor (Banco de Córdoba)**: La línea es solo para vivienda única y no permite comprar para alquiler.
– **Banco Municipal de Rosario**: No se permite el alquiler.
– **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen)**: No permiten el alquiler.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Existen diferentes razones por las cuales alguien podría querer adquirir un inmueble para alquilar. Algunos pueden estar viviendo con familiares y deseen comprar una propiedad que utilizarán en el futuro, utilizando el alquiler para cubrir las cuotas. Otros tal vez busquen mudarse a un lugar más grande, manteniendo su propiedad actual como inversión.
¿Es una buena inversión? El analista económico Darío Rubinsztein opina: “Depende. En Estados Unidos, es común comprar propiedades con hipotecas y alquilarlas, pero hay varios factores a considerar”.
Entre estos, destaca la tasa de interés, si es fija o variable. La mayoría de los créditos en Argentina son variables, lo que puede hacer que se encarezcan con la inflación. También es importante verificar cuánto financia el crédito, si es el 100% o sólo una parte.
Además, quienes elijan comprar un inmueble para alquilar y usen líneas para segunda vivienda deben considerar que deberán abonar IVA por la compra, encareciendo el producto un 21%. Algunos expertos advierten que, dado el nivel actual de las tasas, los créditos son costosos y no aseguran una inversión rentable.
“No lo veo como una buena inversión, porque pagás una tasa del 7% en un crédito para algo que te da una renta del 4% o 5% bruta”, concluye Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
