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CONFIRMADO POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ESTAS SON LAS 12 PARTES COMUNES DEL EDIFICIO
La regulación de la Propiedad Horizontal en la Argentina comenzó en 1948 con la sanción de la ley 13.512. Los amenities han pasado de ser un valor agregado a convertirse en un factor crucial al momento de elegir una vivienda. Hoy, no basta con encontrar un departamento luminoso o renovado; el edificio y sus zonas comunes son cada vez más relevantes.
Sin embargo, más allá de los agregados, todos los inmuebles multifamiliares comparten espacios y “cosas” comunes según la ley. Esta regulación estableció normas para organizar la vida en los edificios y define cómo se organizan los inmuebles compuestos por unidades independientes.
Entre sus disposiciones, la ley establece que los distintos departamentos pueden pertenecer a propietarios diferentes, que cada dueño es titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio.
Aunque esta normativa sentó las bases de la convivencia en conjunto, fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación en 2014. Esta legislación más reciente no se opone a la anterior, sino que la complementa, incorporando soluciones prácticas.
El artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación enumera las “cosas y partes necesariamente comunes”. Estas son:
- El terreno
- Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior
- Los techos, azoteas, terrazas y patios solares
- Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad
- Los locales e instalaciones de los servicios centrales
- Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional
- La vivienda para alojamiento del encargado
- Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas
- Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes
- Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros
- Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común
- Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Los ascensores y montacargas son algunas de las “cosas y partes” necesariamente comunes de los edificios.
No son las únicas. Algunos edificios también cuentan con “cosas y partes comunes no indispensables”, definidas en el artículo 2042:
- La piscina
- El solárium
- El gimnasio
- El lavadero
- El salón de usos múltiples
Por último, el artículo 2043 define las “cosas y partes propias”, que son todo aquello dentro del departamento que no afecta la estructura del edificio, como puertas, ventanas y revestimientos. También pueden considerarse partes propias algunos espacios fuera de la unidad funcional, siempre que el reglamento del edificio lo indique expresamente.
Fuente: LA NACION –
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