Construirán un barrio parque grande como 50 canchas de fútbol en el noroeste del Conurbano
El masterplan del megaemprendimiento pertenece al estudio JV&A Arquitectos y comprende 25 hectáreas.
Nuevo Bella Vista tendrá una “isla” en el centro del emprendimiento.
En una fracción de aproximadamente 25 hectáreas ubicada en el partido de San Miguel se levantará Nuevo Bella Vista, un barrio parque que cambiará la fisonomía de la localidad homónima. El masterplan de la urbanización estuvo a cargo de JV&A Arquitectos, el estudio liderado por Jore Vahedzian.
El predio linda con la autopista del Buen Ayre y la avenida Gaspar Campos, y se encuentra a 10 minutos de San Isidro y a 20 minutos de la Ciudad de Buenos Aires. Casi desvinculado del entorno urbano, está rodeado en el 70% de su perímetro por el arroyo Los Berros y el río Reconquista, con solo 110 metros lineales de contacto con Gaspar Campos. Fue intervenido por el Estado para la rectificación de los cursos de agua, excavaciones y rellenos, lo cual produjo albardones de gran altura en las riberas, dejando suelo inundable en el centro del predio.
Las áreas vecinas adyacentes al norte y al oeste, además del sector al sur a desarrollar (baldío entre el predio y la avenida Gaspar Campos) eran de usos residenciales de muy baja densidad. A pesar de lindar con un área urbana consolidada, en el predio no había en cercanías redes de agua, gas, cloacas, energía eléctrica ni internet.
Colorido. En Nuevo Bella Vista se plantarán árboles con flores. El programa se determinó teniendo en cuenta las características de la comunidad de Bella Vista, la demanda potencial del mercado, las condiciones físicas del entorno y la necesaria variedad de usos y densidades edilicias.
Se decidieron usos, densidades y morfologías mixtas, que permitieran el desarrollo de un barrio con identidad propia, que se integre con el entorno desde lo morfológico, pero también ofreciendo servicios educativos, recreativos, comerciales y de servicios que aportarán a toda la comunidad.
Se propuso así una urbanización parque de usos mixtos con predominio de uso residencial en sus tres escalas: a- macrolotes para barrio cerrado de lotes de aproximadamente 500 m2, b- condominios de media densidad (planta baja más dos niveles hasta planta baja más cuatro pisos), y c- alta densidad con condominios de planta baja más ocho pisos con basamento comercial y de servicios (oficinas de escala intermedia, servicios básicos de salud, etc.), y espacios verdes públicos. Además, se consideró la integración del Colegio Sagrada Familia en sus tres niveles, sobre un predio de 7000 m2.
El masterplan consiste en una serie de operaciones en respuesta a las premisas de proyecto, determinadas por las condiciones históricas y físicas del lugar, por el programa, los servicios y la necesaria conectividad para un desarrollo público que alcanzará aproximadamente 9000 personas, 2000 viviendas, más áreas educativas, deportivas, comerciales y de servicio.
Se dispone la baja densidad en macrolotes en todo el perímetro del predio, para integrarse con la baja densidad de los linderos. Media densidad en el centro del terreno que establecerá gradientes de altura con la baja, incorporando espacios abiertos que amortigüen el impacto de las construcciones entre sí.
Habrá edificios a ambos lados de los bulevares. La alta densidad y las zonas de servicios y comerciales estarán cerca de la avenida Gaspar Campos (integrándose a la comunidad) y frente al gran espacio abierto del río Reconquista y sus riberas.
Se incorporarán además espacios verdes de distintas escalas; paseos lineales en el perímetro del arroyo Los Berros y el río Reconquista; y parques internos y grandes retiros verdes de los macrolotes privados.
Para amortiguar la intensidad del tránsito se diseñó una vialidad principal de bulevares con trazados de curvas y contracurvas suaves y rotondas. Se planea incorporar conexiones viales desde el exterior que no generen recorridos solo de cruce con el proyecto. Habrá también un gran conector vial en la avenida Gaspar Campos que permitirá incorporar los flujos entre San Miguel y la autopista.
Los macrolotes estarán dentro de macromanzanas acotadas, donde se desarrollarán los emprendimientos privados. Se regulará así la baja ocupación de suelo, y habrá volumetrías de perímetros libres con retiros obligatorios para liberar suelo verde.
El masterplan de Nuevo Bella Vista se propone crear un hito urbano, un barrio parque donde todas las variables de proyecto se subordinan a esa idea madre, sin desconsiderar las premisas comerciales de constructibilidad.
De las 24 hectáreas se obtienen 56.000 m2 (24%) de espacios verdes públicos y 38.000 m2 de espacios verdes privados (el 50% del FOS de cada parcela debe ser verde y absorbente). Sumados estos los espacios verdes de bulevares, el 50% de las veredas con césped y los retiros parquizados para estacionamientos de cortesía absorbentes, se conforman 100.000 m2 de superficies verdes netas (42%).
El carácter de barrio parque se refuerza con un trazado de vialidades con curvas, contracurvas y rotondas que atenúan el impacto de tránsito y favorecen la sensación de “paseo”. Los bulevares plantados con árboles de flor rodean una isla con parque público y una laguna de 25.000 m2.
En suma, se trata de un desarrollo urbano con varias etapas, que requerirá décadas y que deberá adaptarse a los cambios de paradigmas de la sociedad.
Emprendimientos inmobiliarios en el barrio Nuevo Bella Vista
El masterplan genera 158.000 m2 de superficie de macromanzanas donde se desarrollarán los emprendimientos privados. Dispone la zonificación de baja densidad en los macrolotes del perímetro de la fracción, para integrarlo con la baja densidad del entorno: al norte el barrio cerrado Bella Vista Chico, al oeste un barrio abierto de casas bajas, y al sur una fracción con código de baja densidad, a excepción de los 25 metros paralelos a Gaspar Campos.
La zonificación para edificios multifamiliares se dispone a ambos lados de los bulevares. Los de planta baja y dos niveles estarán en las mismas manzanas de barrios de viviendas unifamiliares, en tanto los multifamiliares de planta baja y cuatro niveles se ubicarán en los bordes de la isla con parque.
De esta forma se genera un gradiente de escala creciente, desde las casas bajas del entorno hasta los volúmenes de PB + 4 frente a la plaza central. Los bulevares de 20 metros de ancho, más retiros de frente de 5 metros por lado conforman un espacio urbano entre edificaciones de 30 metros.
La zonificación para alta densidad se dispone en las cercanías del acceso Gaspar Campos, con uso complementario de comercios y oficinas, o unidades apto profesional. Este sector se codifica con recovas y retiros obligatorios más cesiones voluntarias que no descuentan FOT, a los efectos de generar un paseo comercial de 300 metros lineales con veredas de 12 metros de ancho y estacionamientos de cortesía.
Para favorecer la etapabilidad, en esas parcelas se codifican morfologías de volúmenes separados por espacios verdes: los volúmenes bajos de PB doble altura + dos niveles hacia la recova, y las torres de PB doble altura + 8 pisos hacia el parque lineal.
El estudio JV&A Arquitectos desarrolló además un manual urbanístico para anexar al Código de Ordenamiento Urbano de San Miguel, con toda la normativa general y por parcela, con el criterio de FOT por morfología, estableciendo retiros y alturas fijas, cuyo resultado de FOT resulta más restrictivo que la ordenanza aprobada.
Gestionó también ordenanzas, convalidaciones provinciales y permisos ante la Autoridad del Agua para la perforación y diseño de la red de agua a transferir luego a AySA, red de cloacas y proyecto eléctrico con un sistema modular de SET.
Se realizó una extensión de la red de gas de 11.000 ml desde fuera del predio, una red de alumbrado público; y una red pluvial con laguna reguladora de 20.000 m3 de capacidad, diseñada con criterio paisajístico en el parque central.
Ficha técnica
Proyecto urbano. JV&A Arquitectos; Equipo de proyecto. Arqs. Jorge Vahedzian, Nicolás Vahedzian, Lucía Galarza, Pedro d’El Rey, Ignacio Suarez Freire, Gustavo Terreni; Asesores hidráulica. Ings. Pablo Espi
