Créditos hipotecarios: con el aumento de las tasas, ¿qué conviene más: pagar la cuota de un préstamo o alquilar?
La decisión entre comprar y alquilar va a depender de diversos factores, pero uno de los más importantes es la comparación de la cuota mensual.
Desde fines de 2024, el mercado hipotecario en Argentina experimenta un escenario de constantes ajustes de tasas. Entre noviembre y diciembre de ese año, comenzaron a dispararse los costos de los créditos hipotecarios UVA, y a mayo de 2025, varias entidades ya aplicaron su tercera o cuarta suba.
El resultado es una ecuación cada vez más compleja: ¿es más rentable mudarse hacia una vivienda propia o continuar pagando un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires?
¿Cuál es el impacto de estas subas? Los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia. En el caso de los créditos UVA, cuya cuota se actualiza por inflación según el índice CER, la suba de tasas resulta especialmente sensible. Si bien el sistema de indexación permite que estos préstamos sean una opción viable en contextos inflacionarios, los aumentos en las tasas de interés pueden restringir cada vez más el acceso a los préstamos.
Mientras más alta es la tasa, mayor será el ingreso que debe justificar el solicitante. Por condición de los bancos, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar. Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso mayor demostrable. Este punto puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder a un inmueble en particular, obligándola a buscar algo más chico o en un barrio más accesible.
Las tasas hoy se ubican, en promedio, en el 4,9% para bancos públicos o provinciales, mientras que los privados ya escalaron al 7,8%, cuando en un principio era del 5,5%, según la consultora Empiria. Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) de más del 20% en un crédito a 20 años.
“La suba de tasas se compensa en parte con ‘la baja’ del dólar, al comparar el oficial de hoy con el MEP anterior a la salida del cepo, entonces eso a la demanda puede que le venga bien. Pero los bancos siguen complicados en términos de liquidez”, explica Federico González Rouco, economista especialista en vivienda.
En marzo se registraron 992 escrituras formalizadas con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires, alrededor del 20% del total de actos del mes (4747) y un 1042% más con respecto al mismo mes del año pasado, según informó el Colegio de Escribanos porteño. En cuanto a abril, mientras estamos a la espera de los datos del colegio, se observa que en el cuarto mes del año se otorgaron US$278 millones en créditos UVA, de acuerdo con los datos aportados por la consultora Empiria en base al Banco Central.
“Este volumen de entre dos y tres mil créditos por mes es un volumen sostenible”, agrega González Rouco. “No olvidemos que todo el crecimiento fuerte de créditos dejó de crecer en septiembre/octubre de 2024, luego de eso se frenó y desde ese momento estamos relativamente planchados”, sostiene.
La suba de tasas se compensa en parte con “la baja” del dólar, al comparar el oficial de hoy con el MEP anterior a la salida del cepo, entonces eso a la demanda puede que le venga bien. Pero los bancos siguen complicados en términos de liquidez. “Parece que los bancos están complicados para seguir creciendo, pero para estabilizarse en estos números no pareciera”.
Por su parte, el Banco Nación concentra hoy la mayor parte del otorgamiento hipotecario, seguido por el Banco Galicia, en el lado de los privados, con más de 5000 préstamos ya otorgados, en un contexto en el que muchos bancos privados “no tienen interés en prestar, pero terminan filtrando la demanda con tasas más altas”, señala González Rouco.
La pregunta que surge ahora es si la suba de tasas continuará afectando el mercado hipotecario en los próximos meses o si los bancos optarán por mantener condiciones más accesibles para sostener la recuperación. En un contexto inflacionario, donde los UVA representan la única opción viable, la evolución de las tasas será clave para determinar el futuro del sector.
Hay que tener en cuenta que la tasa promedio pactada —la de los créditos que se otorgaron— en abril fue del 5,8%, lo que revela una fuerte participación de entidades como el Banco Nación, que continúa ofreciendo condiciones más accesibles que el resto de las entidades.
Las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 14%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope. Generalmente, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.
“Los que tomaron un crédito UVA en la primera etapa –durante el Gobierno de Macri–, por la alta inflación, tuvieron cuotas iniciales que pasaron de 25% de los ingresos del tomador a llegar a representar hasta un 40%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”. Por lo que, muchas personas se enfrentan a una decisión crucial: ¿conviene pagar la cuota de un crédito hipotecario o seguir alquilando?
Ante esta consulta, cuando LA NACION realizó esta misma nota meses atrás, el cálculo entre ambas operaciones era bastante similar. Ahora, con la nueva suba de tasas, esta ecuación cambia.
La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda. ¿Qué pesa más a la hora de tomar la decisión y qué se resigna?
Para ilustrar el cruce entre ambas alternativas, se toma el ejemplo de una pareja que busca un dos ambientes de 50 m² en Chacarita, valuado en US$120.000 (unos $144 millones, tomando un dólar oficial de $1200), por lo que toma un préstamo bancario UVA por $108.000.000 y posee un ahorro inicial de US$30.000 (el 25% del valor de la propiedad):
– Crédito UVA a 20 años, con una tasa del 8%: el valor de la primera cuota sería de $903.355, y se ajustará mensualmente por la variación de la inflación. Mientras que, el sueldo mínimo necesario requerido sería de $3.011.184.
– Crédito UVA a 30 años, con la tasa del 8%: en este caso, la cuota bajaría a $792.466 y el sueldo mínimo requerido sería de $2.641.553.
Ahora, al tomar la tasa promedio pactada en abril, que fue del 5,8%, la cuenta queda de la siguiente manera:
– Crédito UVA a 20 años: cuota $761.336, con un sueldo necesario de $2.537.787.
– 30 años: cuota inicial de $633.693 e ingresos requeridos de $2.112.311.
En cambio, un alquiler promedio para una unidad de las mismas características en Chacarita, implica un alquiler mensual alrededor de los $672.816, menos en tres de los cuatro casos planteados. Aunque, en esta ocasión, también el ajuste será por inflación, pero cada tres o cuatro meses, dependiendo del contrato firmado.
Otro caso, utilizando el mismo monto a pedir, se puede ver reflejado en la compra de un tres ambientes en, por ejemplo, Paternal. En esta zona, el valor de un alquiler de similares características ronda los $605.575, más bajo que en todos los casos.
Al final, la decisión de comprar o alquilar dependerá no solo de un cálculo financiero puntual, sino también del perfil y los riesgos que esté dispuesto a asumir cada familia. Mientras las tasas sigan subiendo, el acceso a la vivienda propia se mantendrá más elevado que el pago mensual de un alquiler, lo que podría postergar el sueño de la casa propia para una porción cada vez mayor de la población.
