Créditos hipotecarios: noviembre fue el peor mes del año para los préstamos UVA
Luego de meses en alza, el crédito hipotecario UVA experimentó una abrupta caída del 51% en el penúltimo mes del año.
El veranito del crédito hipotecario se terminó más rápido de lo que había comenzado. Después de meses en los que los UVA volvieron a encender expectativas e impulsar precios de propiedades que venían retraídos, noviembre marcó un quiebre: se desembolsaron US$180 millones, la cifra más baja del año y un retroceso del 51% frente a octubre (en el que habían sido US$372 millones).
Es un retroceso que no solo corta la suba de precios de los últimos meses, sino que devuelve al mercado a niveles similares a noviembre del año pasado. El golpe no es menor y dejó en evidencia algo que ya se venía anticipando: sin tasas razonables, el boom hipotecario no se puede sostener. Esto demuestra que, el acceso a la vivienda propia en la Argentina sigue siendo una meta difícil.
¿El motivo? Pese a las expectativas de baja de tasas tras el resultado de las elecciones de octubre, la realidad mostró más subas que retracciones. La marcada baja en los créditos refleja el impacto del endurecimiento en las condiciones de los últimos meses, desalentando la demanda.
Septiembre y octubre habían sido meses positivos en operaciones por un comportamiento anterior: el apuro por cerrar créditos antes de las elecciones. Ese impulso ya no está, y se nota. A eso se suma otro dato más: algunas entidades redujeron de manera drástica la oferta, hasta el punto de discontinuar sus líneas, tal como sucedió con el Banco Ciudad.
El crédito hipotecario UVA cayó 50% en noviembre frente al mes anterior. Además, entidades como el Banco Municipal de Rosario eliminaron su tasa preferencial, dejándola en 4,2% (antes 3%), mientras que Brubank elevó la suya del 10% al 12%. Incluso el Banco Nación incrementó su línea del 4,5% al 6%, aunque sigue siendo la más competitiva. Mientras que los demás bancos privados mantienen intereses por encima del 10%. Esta dinámica, sumada a la falta de liquidez bancaria para préstamos a largo plazo, constituye una barrera clave. “Cuando haya liquidez, bajarán las tasas”, señalan fuentes del mercado.
Federico González Rouco, uno de los economistas que más sigue la evolución del crédito hipotecario y el mercado de viviendas, sintetiza: “Entramos en un proceso de pausa. Hasta que se reacomoden las tasas. Con las actuales, la inercia de carpetas se agota y el mercado empieza a depender del Banco Nación”.
Noviembre también muestra un fenómeno particular: la tasa promedio pactada fue de 5,9%, la más baja desde abril. Ese número solo se explica por la mayor participación del Banco Nación, que hoy está sosteniendo el mercado. El plazo promedio, en cambio, sigue estirándose: 25,2 años, un modo de bajar la cuota inicial para hacer viable la operación.
El freno del crédito empieza a hacerse cada vez más evidente. En los últimos tres meses, los precios de publicación en la ciudad de Buenos Aires pasaron de un mapa con 90% de los barrios con precios en alza a uno dividido: solo el 50% sigue subiendo y el 40% restante muestra bajas, según el último informe de Zonaprop.
Para mostrar el contraste que generó el impacto electoral, González Rouco ejemplifica con la situación de la semana previa a las elecciones: “En ese momento se dieron US$148.000 millones en créditos hipotecarios UVA, lo que representa una avalancha de gente queriendo cerrar operaciones. Mientras que, post elecciones bajó a US$56.000 millones y en noviembre tuvo un ritmo aún menor”.
De acuerdo a diversos analistas, el mercado entra así en una etapa de pausa. No se espera un derrumbe, pero sí un cambio en el otorgamiento. Que el mercado vuelva a moverse dependerá exclusivamente de un mejoramiento macroeconómico, mejoras salariales y líneas hipotecarias con mejores condiciones. Ya que, con tasas por encima del 12%, cada vez menos personas pueden acceder a un crédito para comprar su casa.
