Créditos hipotecarios UVA: después del “apuro” por firmar antes de las elecciones, noviembre fue el peor mes del año
El mes pasado, las colocaciones nuevas de créditos hipotecarios UVA cayeron un 50% respecto a lo que se había visto en octubre. Varios factores se conjugaron para explicar esta tendencia y convertir a noviembre en el peor mes del año en lo que refiere al otorgamiento de este tipo de préstamos para el acceso a la vivienda.
Según datos oficiales, en noviembre se otorgaron cerca de US$ 180 millones en préstamos hipotecarios UVA, cuando un mes atrás se habían colocado más de US$ 370 millones. Esta variación abrupta tiene que ver con una desaceleración: en octubre se alcanzó el pico de nuevos créditos en la era Milei, con muchos de los solicitantes “apurándose” para escriturar antes de las elecciones de fin de mes.
“La incertidumbre de septiembre y octubre adelantó mucho las operaciones y ahora bajó la espuma. Posiblemente para el verano veamos números más similares a estos que a los de octubre,” advirtió el economista de Empiria, Federico González Rouco.
El mes pasado, algunos bancos cambiaron las condiciones de acceso. Si bien algunas entidades privadas intentaron bajar las tasas, se sintió fuerte el cambio del Banco Nación, que elevó la parte variable de la cuota para achicar la distancia con lo que cobran las entidades privadas. Este cambio de condiciones aún no se refleja en los nuevos créditos, ya que los préstamos otorgados en noviembre corresponden a carpetas que se originaron tres meses atrás.
González Rouco explicó: “Lo que se vio en noviembre fue una combinación de que se agota la inercia de las carpetas con tasas bajas, sumado al hecho de que la acumulación en octubre se compensó en noviembre.” Las carpetas con tasa baja empiezan a vencerse, no hay tanto flujo nuevo, y los bancos se corren. Creo que los próximos meses van a ser parecidos al que pasó.
Si bien el Gobierno ya dio varias señales de normalizar la liquidez de los bancos y bajar el costo del dinero de la economía en general, todavía no se ve una caída en las tasas. Salvo el caso del Nación, donde la tasa subió al 6% más UVA, casi todas las entidades piden tasas de dos dígitos. El economista anticipó meses “de meseta” en la creación de nuevos créditos, pero afirmó que en el largo plazo “es optimista”.
Las alternativas para que los hipotecarios crezcan
Aunque las condiciones macro mejoren -una baja sostenida de la inflación da un horizonte de estabilidad para pensar en un crédito indexado por UVA- el crecimiento de los préstamos hipotecarios en Argentina se encuentra con un limitante estructural: el fondeo. Los bancos toman depósitos de cortísimo plazo en el país, y los préstamos para la vivienda tienen un horizonte de entre 25 y 30 años en promedio.
Por eso, muchos advierten que la solución a este problema de plazos podría venir del lado del mercado de capitales. Recientemente, un estudio de la calificadora de riesgo Moody´s apuntó que la securitización de las hipotecas podría ser la llave para que este segmento crezca.
“En Argentina, un eventual mercado de activos respaldados por hipotecas residenciales podría propiciar estructuras que sean adaptadas a las necesidades de los inversores y a su apetito por distintos niveles de riesgo y plazos de inversión,” apuntaron, aunque advirtieron que esto también luce difícil. “No obstante, al igual que en otros países, la demanda por instrumentos de mayor plazo por parte de inversores institucionales sigue siendo un desafío.”
