XCUÁLES SON LOS 9 BARRIOS QUE CONCENTRAN CASI 70% DE LAS OBRAS EN CONSTRUCCIÓN EN CABA
El 70% de los desarrollos inmobiliarios de Buenos Aires se concentrará en 9 barrios durante 2026. Son zonas que ya tienen movimiento y que seguirán expandiéndose, mientras zonas intermedias se integrarán lentamente y el sur mantendrá su potencial latente, según los datos recabados por la firma Terres, una web que solo vende terrenos.
Los nueve barrios que liderarán la actividad son “viejos conocidos”: Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano, Palermo, Villa Crespo y Caballito. Juntos concentrarán el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año.
“No es una distribución equitativa ni casual”, explicó Federico Akerman, director de Terres. “Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa”.
El análisis de Terres, basado en el estudio de 5.500 parcelas en CABA durante 2024-2025, proyecta la siguiente distribución para 2026:
CORREDOR NORTE
Corresponde a Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano.
- Será entre 40 y 45% de la actividad total.
- Factores: infraestructura ejecutada o en vías de ejecución que ordena el crecimiento, demanda activa y sostenida, y un tejido urbano que permite reemplazos y densificación sin fricciones.
ÁREAS CONSOLIDADAS DE ALTA ROTACIÓN
Palermo, Villa Crespo, Caballito, Almagro.
- 30-35% de la actividad total.
- Factores: mercados probados, con precios de venta que validan nuevos proyectos, alta previsibilidad en la salida y una dinámica de compraventa constante. Lo limita cierta falta de producto en precio.
BARRIOS EN INTEGRACIÓN GRADUAL
Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar, Chacarita.
- 15-20% de la actividad total.
- Factores: incorporación progresiva al circuito de desarrollo impulsada por el desborde de las zonas más activas, normativa que acompaña y valores de suelo todavía competitivos.
ZONAS CON POTENCIAL AÚN NO ACTIVADO
Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores, Villa Soldati.
- 10-15% de la actividad total.
- Factores: capacidad normativa disponible y oportunidades puntuales, pero con una ecuación económica que sigue tensionada por precios de venta finales que no alcanzan a absorber costos y riesgos.
POR QUÉ SE CONCENTRA EL DESARROLLO
La polarización geográfica responde a una lógica económica concreta. Para que un proyecto inmobiliario sea viable, debe cumplir una ecuación básica: el precio de venta del metro cuadrado terminado debe ser mayor a la suma del costo del terreno, el de la obra y el margen del desarrollador.
“En los nueve barrios que concentran el 70% de la actividad, esa ecuación cierra. En el resto de la ciudad, al menos una variable falla”, explican en Terres.
En el sur, por ejemplo, los precios de venta no alcanzan para cubrir costos, aunque la normativa permite construir mucho. En la otra punta, en áreas saturadas como partes de Recoleta o Retiro, los precios del terreno son tan altos que eliminan el margen del desarrollador.
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