¿Cuáles son los créditos hipotecarios que te permiten comprar un departamento para destinarlo al alquiler?
Son muchos los que se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad que se compró con préstamo bancario en Argentina. De esta manera, los ingresos del inquilino podrían cubrir las cuotas del crédito.
Desde que despertó el crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una casa propia tomó protagonismo. Además, el real estate recuperó atractivo como modo de inversión, ya que en el último año creció la rentabilidad (se ubicó en 5,37% en mayo, según Zonaprop), lo que ha llevado a muchos a poner los ojos nuevamente en este sector como una forma de hacer rendir los ahorros. En este contexto, surge la pregunta: ¿es posible comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler?
Los expertos consultados aseguran que, como principio general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario. Esto es válido tanto si se trata de una propiedad comprada como primera o segunda vivienda. Sin embargo, alertan que esto puede cambiar si las partes manifiestan lo contrario en la escritura de hipoteca.
“Si nada dice el contrato de hipoteca, entonces se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que en sus líneas de créditos prohíben alquilar el bien hipotecado. En definitiva, todo dependerá de lo que libremente pacten las partes, tal como dice el artículo 958 del Código Civil y Comercial”, expresa Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
En esa línea, Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, comenta: “Desde el punto de vista legal no hay nada que lo impida, ya sea por primera, segunda, cuarta, o décima hipoteca. Sin embargo, muchos bancos, por no decir todos, agregan una cláusula que impide el alquiler en las hipotecas. En caso de incumplimiento en el pago del préstamo, se puede ejecutar la garantía”.
Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, advierte que podría interpretarse que con un alquiler esto no es posible. El artículo 2195 del Código Civil y Comercial establece que el deudor hipotecario “conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía”. Aun cuando la escritura no diga nada al respecto, rige siempre la regla del artículo 2195, y se podría sostener que, alquilar el inmueble hipotecado puede constituir un acto prohibido, ya que puede considerarse que disminuye el valor de la garantía.
Esper insiste en que cualquier escritura de hipoteca, aunque sea la más básica, suele contener alguna condición vinculada con las obligaciones del deudor de solicitar el permiso del acreedor para poder alquilar el inmueble. “Las escrituras de hipoteca, sobre todo las bancarias, suelen incluir una cláusula que establece que el propietario, que es el deudor hipotecario, no puede realizar ningún acto en el inmueble hipotecado que pueda perjudicar los derechos del acreedor hipotecario”.
Para saber con exactitud qué establece cada banco de Argentina que ofrece actualmente crédito hipotecario en relación a esto, es necesario analizar cada uno.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Los especialistas recomiendan indagar banco por banco qué establecen las cláusulas de sus líneas de crédito hipotecario. A continuación, se presenta un resumen de lo que dicen 15 entidades bancarias de Argentina.
Los bancos que lo permiten
- Banco Hipotecario: Se podría poner en alquiler si se adquiere como segunda vivienda.
- Banco Ciudad: No se puede alquilar en primera vivienda, pero sí en segunda.
- Banco Santander: Permite alquilar solo si se adquiere como segunda vivienda.
- Comafi: Permite alquilar si se declara que es para vivienda no permanente.
Los bancos que lo prohíben
- Banco Galicia: Prohíbe el alquiler en todos los casos.
- Banco Nación: No permite alquilar, ya que sus préstamos son para vivienda única y de ocupación permanente.
- BBVA: No permite alquiler durante la vigencia del préstamo.
- ICBC: No permite alquilar, sea para primera o segunda vivienda.
- Banco Patagonia: Prohíbe el alquiler en las cláusulas de la hipoteca.
- Bancor: La línea es para vivienda única, no permite el alquiler.
- Banco Municipal de Rosario: No se puede ofrecer en alquiler las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
- Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen): No permiten el alquiler.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Son diversos los escenarios que pueden llevar a alguien a querer adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler. Puede que haya quienes inviertan en él, ya que aún viven en la casa de sus padres o familiares. Esto les permite cancelar las cuotas del crédito hipotecario con los ingresos del alquiler. También hay personas que buscan mudarse a un inmueble más grande mientras viven en una propiedad más pequeña y así pagan su nuevo departamento.
Los especialistas sugieren analizar tasas de interés, financiamiento que cubre el banco y los ahorros para afrontar posibles riesgos.
El analista económico Darío Rubinsztein expresa: “Depende. En Estados Unidos es común comprar propiedades con hipotecas y alquilarlas. Pero hay que analizar varios puntos para ver si cierra la ecuación”.
En primer lugar, considera si la tasa de interés es fija o variable. La mayoría de los créditos hipotecarios en Argentina son variables, y en un contexto inflacionario, esto podría encarecer el préstamo. También es importante saber cuánto financia el banco y si se necesita un ahorro para afrontar el pago en caso de que el inquilino se retire antes de tiempo.
Por lo tanto, aquellos que analicen comprar un inmueble con crédito hipotecario para destinarlo al alquiler deberán abonar IVA por la compra, lo que encarecería el producto un 21% más.
En resumen, con el nivel actual de tasas, los créditos son costosos y la inversión no siempre resulta rentable. Algunos expertos opinan que, aunque puede no ser una buena inversión, sí puede ser útil para quienes planean usar el departamento en el futuro y desean pagarlo con el alquiler mientras tanto.
Fuente: María Josefina Lanzi
