¿CUÁNTO CUESTA COMPRAR UN 2 AMBIENTES EN CABA Y EN QUÉ BARRIOS ESTÁN LAS MEJORES OPORTUNIDADES?
Los precios de los departamentos mostraron una leve baja.
En qué zonas conviene invertir.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de reacomodamiento. Mientras el precio de las casas se mantiene estable desde septiembre, el de los departamentos registró su primera baja del año, de acuerdo con el último informe de Zonaprop, el portal de clasificados líder del sector.
Pese a la leve caída mensual, los valores siguen por encima de los niveles del año pasado y muestran una recuperación sostenida desde los mínimos de 2023.
El aumento de las operaciones de compraventa y la suba de las hipotecas bancarias en septiembre se mantuvieron hasta mediados de octubre, cuando debido al contexto político y económico empezó a mermar. En lo que respecta a la construcción, continúa siendo costosa.
PRECIOS DE LAS PROPIEDADES EN BUENOS AIRES: CASAS, DEPARTAMENTOS Y CONSTRUCCIÓN
El mercado inmobiliario porteño atraviesa un momento de contrastes. Mientras los precios de las casas se mantienen estables, los departamentos registraron su primera baja del año, según el último relevamiento del portal de clasificados Zonaprop. A pesar de esta leve desaceleración, el valor promedio del metro cuadrado continúa por encima del nivel del año pasado.
Sin embargo, los costos para construir siguen siendo altos, mientras que todavía hay barrios con oportunidades interesantes para quienes buscan invertir.
¿CUÁNTO CUESTA COMPRAR UNA CASA EN CABA?
El valor promedio del metro cuadrado de casas en la Ciudad se ubica en US$ 1.826, sin cambios respecto de septiembre. Sin embargo, en lo que va de 2025 acumula una suba del 5,9%, todavía por encima del incremento de los departamentos, que fue de 5,4%.
En los últimos 12 meses, el precio de las viviendas familiares trepó 6,3%, según el relevamiento de Zonaprop.
- Casa de 4 ambientes (170 m2): US$ 300.138
- Casa de 5 ambientes (260 m2): US$ 490.266
LOS BARRIOS MÁS CAROS:
- Palermo lidera el ranking (US$ 3.232 el m2)
- Belgrano (US$ 2.957 el m2)
- Recoleta (US$ 2.575 el m2)
LOS BARRIOS MÁS ACCESIBLES:
- Los valores más bajos se encuentran en La Boca (US$ 722 el m2)
- Villa Soldati (US$ 730 el m2)
- Nueva Pompeya (US$ 776 el m2)
La brecha entre las zonas premium y las periféricas se mantiene amplia, lo que abre oportunidades para quienes buscan inversiones a mediano plazo en barrios en transformación.
¿CUÁNTO CUESTA COMPRAR UN DEPARTAMENTO EN CABA?
Por primera vez en el año, los precios de los departamentos muestran una leve baja: -0,1% en octubre, con un valor promedio de US$ 2.449 por metro cuadrado. Aun así, el segmento acumula una suba del 5,4% en lo que va de 2025, y los valores se ubican 5,5% por encima de los registrados en octubre del año pasado.
En relación al piso alcanzado en junio de 2023, el metro cuadrado en CABA está 13,9% más caro. Los precios promedio se ubican en:
- Un monoambiente (40 m2): US$ 107.493
- Dos ambientes (50 m2): US$ 129.366
- Tres ambientes (70 m2): US$ 178.937
LOS BARRIOS MÁS EXCLUSIVOS:
- Puerto Madero se mantiene como el más caro de la Ciudad (US$ 6.151 el m2)
- Palermo (US$ 3.398 el m2)
- Núñez (US$ 3.360 el m2)
LOS BARRIOS DONDE HAY PRECIOS MÁS BAJOS:
- Lugano (US$ 1.072 el m2)
- Nueva Pompeya (US$ 1.468 el m2)
- La Boca (US$ 1.551 el m2)
CANTIDAD DE ESCRITURAS Y ACCESO AL CRÉDITO
El dinamismo del mercado también se refleja en la cantidad de operaciones registradas. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre de 2025 se firmaron 6.998 escrituras, lo que representa un aumento del 36% respecto del mismo mes de 2024 y más de tres veces el nivel mínimo alcanzado en 2020.
Los actos con hipoteca bancaria representan ya el 21% del total de operaciones, es decir, 7,7 puntos más que hace un año. Esto muestra una mayor disponibilidad de crédito y un interés creciente por parte de los compradores. No obstante, hubo una merma durante octubre debido a la incertidumbre en medio del contexto electoral.
CONSTRUIR EN LA CIUDAD CUESTA CASI TRES VECES MÁS QUE EN 2020
El costo de construcción en dólares volvió a caer un 1,5% en octubre, pero sigue en niveles históricamente altos. De acuerdo con Zonaprop, se ubica 94% por encima del nivel de octubre de 2023, cuando se realizaron las elecciones presidenciales, y 2,9 veces más caro que en 2020, el año con los costos más bajos de la serie.
Esto significa que, aunque el dólar se mantenga relativamente estable, levantar una vivienda hoy sigue siendo un desafío financiero importante para las familias y desarrolladores.
RENTABILIDAD: ¿QUÉ BARRIOS OFRECEN LAS MEJORES OPORTUNIDADES?
En paralelo al movimiento de precios, la relación alquiler/precio registró un leve descenso y se ubica en 4,8% anual. Según Zonaprop, actualmente se necesitan 20,5 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, apenas un 0,4% menos que hace un año. Aun así, hay barrios donde la rentabilidad sigue siendo atractiva:
- Lugano lidera con un retorno bruto del 8,5%
- Nueva Pompeya (7,4%)
- La Boca (6,9%)
En el otro extremo, los barrios más exclusivos muestran los rendimientos más bajos:
- Puerto Madero apenas alcanza un 3,2%
- Palermo, un 3,8%
- Núñez, un 3,9%
El mercado inmobiliario porteño se mantiene activo pero fragmentado: mientras las zonas premium conservan su valor y exclusividad, las mejores oportunidades para invertir se concentran en los barrios del sur, donde los precios son más accesibles y la rentabilidad, más alta.
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Fuente: Silvana Saldisuri – Clarín
