CUÁNTO CUESTA COMPRAR UNA PROPIEDAD DE 2 O 3 AMBIENTES EN CABA Y DÓNDE CONVIENE INVERTIR
Después de dos años consecutivos de aumentos, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra una novedad clave: los precios de venta se mantienen estables. Según el último informe del portal inmobiliario Zonaprop, el valor del metro cuadrado se sostiene en niveles elevados, pero sin cambios significativos desde fines de 2025, una señal que comienza a reconfigurar las decisiones de compradores e inversores.
En el acumulado de los últimos 12 meses, los precios de los departamentos aún muestran una suba moderada, aunque muy por debajo de los saltos registrados durante 2024 y 2025. Esta desaceleración marca un punto de inflexión para un mercado que venía de un fuerte proceso de recomposición tras tocar mínimos históricos.
Por otra parte, la estabilidad se da en un contexto de mayor actividad. En diciembre, la Ciudad registró más de 7.600 escrituras, según el Colegio de Escribanos porteño, un volumen que multiplica por dos y medio el piso alcanzado en plena pandemia. Sin embargo, cayó la participación de las operaciones con hipoteca, un dato que refleja que el crédito todavía no logra consolidarse como motor del sector.
Ahora bien, en este contexto, ¿cuánto están pidiendo por una propiedad estándar en Capital y cómo pueden variar los precios publicados dependiendo de la zona a la que apunte el comprador?
CASAS VS DEPARTAMENTOS: ¿CÓMO EVOLUCIONAN LOS PRECIOS Y CUÁLES SUBEN MÁS?
El relevamiento de Zonaprop, realizado en enero, confirma que Puerto Madero, Núñez y Palermo siguen encabezando el ranking de los barrios más caros para comprar departamentos, mientras que Lugano, Nueva Pompeya y La Boca se mantienen como las zonas más accesibles de la Ciudad. La brecha entre extremos continúa siendo amplia y se consolida como una de las principales características del mercado porteño.
Así, tomando valores promedio, ahora:
* Un monoambiente vale en torno a U$S 108.337.
* Dos ambientes se ubica en U$S 129.704.
* Tres ambientes cuesta U$S 178.546.
Barrios más caros: Puerto Madero (U$S 6.157 el m2), Núñez (U$S 3.407 el m2) y Palermo (U$S 3.387 el m2) continúan primeros en la lista de barrios con la oferta más cara de CABA.
Barrios más accesibles: Lugano registra el valor más bajo para la compra, con un precio de U$S 1.097 el m2. Le siguen Nueva Pompeya (U$S 1.484 el m2) y La Boca (U$S 1.552 el m2).
En el segmento de casas, la tendencia es similar. Aunque el valor del metro cuadrado (U$S 1.822) muestra una leve baja mensual, en la comparación interanual los precios todavía crecen por encima de los departamentos. Palermo, Belgrano y Recoleta lideran la oferta más cara, mientras que el sur de la Ciudad concentra las opciones con precios más bajos.
En promedio, según los registros de Zonaprop:
* Una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de U$S 301.813.
* Una con cuatro dormitorios se ubica en U$S 485.982.
Barrios más caros: Palermo continúa primero en la lista de barrios de la Ciudad de Buenos Aires que registra la oferta más cara para la compra de casas, con un precio medio de U$S 3.212 el m2. Belgrano (U$S 2.956 el m2) y Recoleta (U$S 2.404 el m2) completan el podio de los barrios más costosos.
Barrios más económicos: La Boca se presenta ahora como el más accesible, con un precio medio de U$S 687 el m2. Le siguen Villa Soldati y Nueva Pompeya, con precios medios de U$S 710 el m2 y U$S 798 el m2, respectivamente.
¿CUÁNTO CUESTA CONSTRUIR HOY EN BUENOS AIRES?
Otro dato relevante es el del costo de construcción, que si bien sigue en niveles históricamente altos, muestra señales de desaceleración. Medido en dólares, subió apenas en el inicio del año, aunque acumula un fuerte aumento desde 2023 (104%) y se ubica muy por encima de su promedio histórico. De esta manera, construir hoy cuesta tres veces más de lo que costaba en octubre de 2020 (mínimo de la serie) y un 29% por arriba del promedio 2012-2025.
INVERSIÓN INMOBILIARIA: ¿EN QUÉ BARRIOS RINDE MÁS PONER UNA PROPIEDAD EN ALQUILER?
Para quienes miran el mercado con foco en la renta, la relación alquiler/precio subió en enero y se ubica en 5,09% anual. Actualmente se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 3,2% más de lo requerido hace un año atrás.
En este contexto, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca aparecen nuevamente como los barrios con mejores retornos, muy por encima del promedio de la Ciudad, con retornos brutos de 9,6%, 7,6% y 7,3%, respectivamente. En contraste, las zonas premium muestran rendimientos más bajos, con Puerto Madero (3,3%) a la cola del ranking de rentabilidad, seguido por Núñez (4%) y Palermo (4,1%).
Fuente: Silvana Saldisuri
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