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CUÁNTO VALE ALQUILAR EN EL CONURBANO: EN DONDE NO SE CONSIGUEN DEPARTAMENTOS POR MENOS DE $500.000
Informe privado confirmó que los valores ya no suben con la inercia de hasta mitad de 2024, cuáles son las razones y cuánto vale en el Oeste-Sur y Norte del GBA.
El mercado inmobiliario en el Gran Buenos Aires atraviesa un periodo de reacomodamiento. Un reciente relevamiento del portal de clasificados Zonaprop reveló que el precio del alquiler en el Gran Buenos Aires (GBA) Oeste-Sur alcanzó en junio de 2025 un valor medio de $506.199 mensuales para un departamento de dos ambientes. Este monto representa un incremento del 3,1% durante el mes y acumula un 23,8% en el primer semestre del año.
La comparación interanual muestra un aumento del 68,9%, una cifra que, si bien es considerable, marca una notable desaceleración al ubicarse por debajo de la mitad de lo registrado entre junio de 2023 y junio de 2024 (206,05%).
María Celina Calore, del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), precisó que «durante 2023, los precios de oferta se dispararon por encima de la inflación (aún regía la Ley de Alquileres derogada por Javier Milei) y del dólar, ya que los propietarios buscaban cubrirse de períodos prolongados sin aumentos. Tras la derogación de la ley, esta presión bajó porque ahora los propietarios pueden ajustar las condiciones con mayor frecuencia».
Si bien los valores siguen siendo elevados para los inquilinos que no lograron recuperar la caída salarial de los últimos 20 meses, los contratos ahora son libres y se negocian entre las partes, lo que genera mayor flexibilidad.
En este contexto, la mayor oferta de propiedades en el mercado también contribuye a que los tiempos de alquiler se alarguen, dado que los propietarios deben ajustar sus expectativas a las condiciones del mercado actual.
Para las unidades de tres ambientes en el GBA Oeste-Sur, el valor de alquiler promedio asciende a $678.309 mensuales.
GBA OESTE-SUR: BARRIOS MÁS CAROS Y MÁS ECONÓMICOS
El estudio de Zonaprop también desglosa los valores por barrio, revelando contrastes significativos dentro de la misma región. Santos Lugares se posiciona como el barrio más caro para alquilar, con un precio medio de $650.167 mensuales. Le siguen de cerca Sáenz Peña ($606.316 mensuales) y Villa Bosch ($590.946 mensuales).
En el otro extremo, González Catán registra la oferta más económica, con un precio medio de $328.622 mensuales. Luis Guillón ($387.502 mensuales) y Gregorio de Laferrere ($401.422 mensuales) completan el ranking de los departamentos en alquiler más accesibles de la zona.
GBA NORTE: VALORES SUPERIORES Y UNA DINÁMICA SIMILAR
En el GBA Norte, el precio medio de un alquiler experimentó una suba del 2,8% en junio. En el primer semestre de 2025, el acumulado es del 21,1%, situándose por encima de la inflación (15,4%). En los últimos doce meses, los valores subieron un 54%, también por debajo del aumento registrado entre junio de 2023 y junio de 2024 (203,59%).
En esta zona, un departamento de dos ambientes se alquila por $633.887 mensuales, mientras que una unidad de tres ambientes alcanza los $891.043 mensuales.
Villa Martelli se ubica como el barrio con la oferta más cara en GBA Norte, con un precio de $800.251 mensuales. Olivos ($777.638 mensuales) y Florida Oeste ($749.370 mensuales) cierran el podio de los más costosos.
Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, sostuvo: «Poco a poco, el mercado de alquileres se formaliza y eso implica costos importantes para los propietarios. Al blanquear propiedades, se debe definir si su uso es para vivienda o renta, lo que condujo a que varios alquileres aumenten levemente por encima de la inflación».
Los precios al posicionarse la inflación en un 2% promedio no ascienden más que eso por mes. Esta desaceleración en los precios se atribuye a una mayor oferta de propiedades en el mercado y a una demanda más cautelosa por parte de los inquilinos, quienes ahora tienen más opciones para elegir y pueden negociar mejores condiciones.
AUMENTOS MODERADOS EN DÓLARES PARA VENTA
En el segmento de compra venta, los valores en el GBA Oeste muestran un comportamiento distinto. El metro cuadrado subió un 0,5% en junio, ubicándose en USD 1.633. En lo que va de 2025, acumula un incremento del 1,7%, y en los últimos doce meses, el aumento fue del 2,2%.
Para tener una referencia, un departamento de dos ambientes y 50 m2 en GBA Oeste tiene un valor de USD 81.853, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se cotiza en USD 118.071.
Tristán Suárez encabeza la lista de barrios con precios más caros para la compra en GBA Oeste, con un precio medio de USD 2.869/m2. Villa Udaondo (USD 2.593/m2) y Don Bosco (USD 2.529/m2) lo siguen de cerca. Por otro lado, San José (USD 569/m2), Don Orione (USD 643/m2) y Parque San Martín (USD 747/m2) registran la oferta más económica en la misma región.
En el GBA Norte, el valor del metro cuadrado subió un 0,6% en junio, situándose en USD 2.324. En la primera mitad de 2025, los precios de venta acumulan un incremento del 4,1%, y en los últimos doce meses, el aumento es del 5,1%.
Aquí, un departamento de dos ambientes tiene un valor de USD 113.319, y uno de tres ambientes se ubica en USD 175.001.
La Lucila se presenta como el barrio con la oferta más cara en GBA Norte para la compra, con un precio de USD 3.622/m2. Le siguen Vicente López y Olivos, con precios medios de USD 3.568/m2 y USD 3.110/m2, respectivamente.
En contraste, Barrio Infico (USD 922/m2), José C. Paz Centro (USD 969/m2) y Billinghurst (USD 1.075/m2) son los más económicos para la adquisición.
RENTABILIDAD INMOBILIARIA: RECUPERACIÓN EN EL HORIZONTE
La relación alquiler/precio, un indicador clave para los inversores, continúa en alza en el GBA. En GBA Oeste-Sur, esta relación se ubica en un 6,73% anual. Esto significa que se necesitan 14,8 años de alquiler para repagar la inversión de compra, un 37% menos que hace un año, lo que sugiere una mejora en la rentabilidad para los propietarios.
Llavallol se posiciona como el mejor barrio para los inversores que buscan renta en GBA Oeste-Sur, con un retorno bruto del 10,3%. Le siguen El Jagüel (10% de retorno bruto) y Paso del Rey (9,5% de retorno bruto). En contrapartida, los barrios con menor ventaja rentable son Adrogué (5,3%), Lomas de Zamora (5,4%) y Florencio Varela (5,4%).
En GBA Norte, la relación alquiler/precio también se encuentra en alza y se ubica en un 5,50% anual. Actualmente se necesitan 18,2 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 30% menos que hace un año.
San Miguel y Belén Escobar son los barrios que presentan mayor rentabilidad en GBA Norte, con un retorno bruto del 8,4%. Por el contrario, La Lucila, Vicente López y Manuel Alberti son los barrios con menor ventaja rentable, con un retorno del 4,1%, 4,2% y 4,4% de retorno bruto cada uno.
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