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EL BOOM DE FLORIDA: SE MULTIPLICAN LAS VENTAS DE PROPIEDADES DE LUJO DE HASTA US$50 MILLONES
El estado suma en promedio 500 habitantes por día; la política tributaria empuja la llegada de residentes con alto poder adquisitivo.
Mil trescientas cincuenta personas se mudan cada día al estado de Florida, en Estados Unidos. Según los últimos datos oficiales de la Oficina del Censo de Estados Unidos, entre julio de 2024 y julio de 2025, la población del estado pasó de 23.265.838 a 23.462.518 habitantes: un incremento de 196.680 personas. Las razones detrás de este aumento son variadas, pero el desembarco de compañías y empresarios ocupa un lugar central y empuja la compra de propiedades de lujo.
Una parte importante de este crecimiento se explica por la migración internacional. Durante el período mencionado, Florida incorporó 178.674 personas, la cifra más alta del país, por encima de Texas, con 167.475; California, con 109.278, y Nueva York, con 95.634.
En cuanto a la migración interna —es decir, los movimientos entre estados—, Florida se ubicó en el octavo puesto, con un saldo positivo de 22.517 personas. De esta manera, Florida registró el segundo mayor aumento de población de Estados Unidos, solo por detrás de Texas.
EL PERFIL DE LOS NUEVOS RESIDENTES
No existe un único factor que incida en este crecimiento. Sí es posible trazar un perfil de quienes llegan. “Las personas más ricas se están mudando a este estado”, afirma a LA NACION Craig Studnicky, CEO y presidente de Related Realty, una firma inmobiliaria enfocada en el sur de Florida.
Durante décadas, el mapa empresarial del país estuvo dominado por dos grandes polos. Por un lado, Silicon Valley, en la bahía de San Francisco, se consolidó como la cuna de la innovación tecnológica y sede de gigantes como Apple, Meta y Google. Por el otro, Nueva York concentró buena parte de la actividad financiera y corporativa de Estados Unidos.
Sin embargo, en los últimos años, el sur de Florida comenzó a romper esa dualidad. Este lugar, históricamente asociado con vacaciones, playas, spring break y golf, empezó a atraer a compañías y, con ellas, a ejecutivos y a inversores.
El sur de Florida se presenta como un polo de atracción para compañías y ejecutivos. “El exalcalde Francis Xavier Suarez convenció a 220 empresas a relocalizarse a Miami”, relata Studnicky, que reproduce el discurso de seducción que implementó el funcionario: “Somos amigables con los negocios y el capital, no vamos a lastimarlos con regulaciones estúpidas como Nueva York y California.” Ese concepto fue especialmente permeable en tiempos de pandemia, cuando el trabajo remoto permitió que empresarios reconsideraran dónde establecerse.
“Miami está pasando de ser una ciudad para vacacionar a una ciudad para trabajar”, coincide Juan Carlos Tassara, socio de North Development y fundador de Grupo Edifica, una empresa inmobiliaria y constructora.
POLÍTICA IMPOSITIVA Y PRECIO DE LAS PROPIEDADES
Según los especialistas, uno de los principales motores de esta transformación fue la política impositiva. Destacan que Miami es una de las grandes ciudades estadounidenses con condiciones tributarias favorables y que Florida se encuentra entre los estados mejor posicionados del país en materia de competitividad fiscal.
“Florida no tiene impuesto estatal sobre los ingresos personales, ni tampoco impuestos estatales sobre herencias, sucesiones o regalos”, precisa el argentino Edgardo Defortuna, fundador, presidente y CEO de Fortune International Group, desarrolladora de proyectos de lujo en Miami, y agrega que eso supone una diferencia considerable para personas de altos ingresos y familias con patrimonios importantes.
El precio resulta otro factor de peso en la ecuación. El cálculo de Tassara es que los valores en Nueva York superan en más del 100% a Miami. Un edificio super prime puede salir US$100.000 por metro cuadrado en NYC y ronda los US$40.000 en el sur de Florida.
Las compras realizadas por algunos de los empresarios más ricos del mundo reflejan esta tendencia. En marzo, se conoció que Mark Zuckerberg adquirió por US$170 millones una mansión en Indian Creek, una isla artificial de 120 hectáreas ubicada en la bahía de Biscayne, al norte de Miami Beach. Entre 2023 y 2024, Jeff Bezos había desembolsado US$237 millones en tres propiedades en la misma isla. Los cofundadores de Google, Larry Page y Sergey Brin, tampoco se quedaron atrás: ambos adquirieron inmuebles en la zona.
LAS TRES ETAPAS DEL FENÓMENO
En el sur de Florida conviven dos públicos distintos en el sector del real estate. “Hay una combinación de demanda extranjera continua y demanda local muy importante, que hace que el mercado se consolide”, indica Defortuna, y divide la historia reciente de Florida en tres etapas.
La primera fue la pospandemia, cuando la calidad de vida ganó mucha relevancia y los empresarios se dieron cuenta de que no era necesario vivir al lado de sus compañías porque funcionaba el home office. Miami se presentó como un destino para combinar mercado laboral creciente, playas y buen clima.
La segunda etapa comenzó con el traslado de las empresas y el capital, a medida que la presencialidad volvía a implementarse. Llegaron bancos, fondos de inversión y family offices, lo que redundó en el desembarco de colegios, restaurantes y servicios especializados. “Se genera un círculo virtuoso”, resume.
Actualmente se vive la tercera etapa. “Ya no estamos frente a una reacción temporal a la pandemia, sino ante un cambio estructural”, señala Defortuna. Y ejemplifica con los precios de las propiedades: en Miami-Dade, el precio medio de una vivienda unifamiliar pasó de aproximadamente US$172.700 en 2011 a US$685.000 en julio de 2026. En condominios, el valor creció de aproximadamente US$113.800 a US$400.000 durante el mismo período.
MERCADO RESIDENCIAL DE ALTA GAMA
Un punto a tener en cuenta es que el comprador turista no desapareció, pero dejó de ser el único. Hay un nuevo público que busca “una cultura laboral seria”, remarca Studnicky. Antes de la pandemia, dos tercios de las ventas de su inmobiliaria correspondían a casas vacacionales; actualmente, la proporción se dio vuelta y dos tercios de las propiedades las compran individuos y familias que planean vivir allí.
La llegada de nuevas fortunas y empresas fortaleció especialmente al mercado residencial de alta gama. Entre enero y junio de 2026 se realizaron, en promedio, 602 operaciones mensuales de entre US$2 millones y US$10 millones. Esto equivale a aproximadamente 3609 compraventas durante los primeros seis meses del año, lo que resulta un 64% superior al promedio mensual de 2025.
Entre enero y junio de 2026 se registraron ocho transacciones por encima de los US$50 millones. Este volumen alcanzado en apenas seis meses equivale a dos tercios del total registrado durante todo 2025 para este segmento de ultralujo.
ARGENTINOS EN MIAMI
La atracción de los argentinos por Miami no pierde pulso ante este fenómeno. Actualmente son los compradores internacionales más importantes de todo el sur de Florida, después de Colombia, con el 12% de las operaciones extranjeras. El 57% de los compradores argentinos adquirieron una propiedad exclusivamente para destinarla a renta, y solo el 9% indicó que sería su residencia principal.
La cartera de proyectos lanzados o en etapa de preconstrucción contempla aproximadamente 190 desarrollos y cerca de 40.000 unidades distribuidas entre los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
¿QUÉ CONVIENE COMPRAR EN MIAMI?
“Durante años, comprar un departamento parecía casi la única alternativa para invertir en real estate en Miami”, indica Diego Micheli, analista financiero de BAS Storage. Sin embargo, el mercado evolucionó y hoy muchas otras opciones ganan peso entre los inversores, como los inmuebles industriales, multifamily, retail, hotelería y self-storage.
En el mercado industrial de South Florida, el cap rate promedio alcanzó 5,4% en el primer trimestre de 2026. En el segmento residencial, sin embargo, el cap rate cuenta solo una parte de la historia. Impuestos, seguros, mantenimiento, administración y períodos de vacancia pueden reducir el rendimiento neto. No obstante, en la balanza, la elección de Miami sigue firme.
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