El boom inmobiliario de Caballito con precios en alza y nuevos desarrollos
Con precios en alza, récord de edificios a estrenar o en construcción, Caballito se sigue consolidando como una de las zonas con más demanda en el mercado inmobiliario. El barrio porteño vuelve a sorprender: no solo lidera la revalorización de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires, sino que también se perfila como un ecosistema urbano que equilibra conectividad, calidad de vida y oportunidades.
Caballito se caracteriza por distintas subzonas que evolucionan sin perder el equilibrio entre tradición y modernidad, con una mezcla de edificios residenciales (nuevos y antiguos), comercios y servicios.
Caballito, en plena transformación urbana
Recientemente, Reporte Inmobiliario realizó un relevamiento del área comprendida por las calles Del Barco Centenera, Av. Rivadavia, Av. La Plata y Av. Directorio. En alrededor de 75 manzanas se detectaron 52 emprendimientos, de los cuales cuatro se hallan ya finalizados y con unidades en venta. Además, hay 16 casos de inmuebles donde aún no se han iniciado las obras; y los restantes 32 están en obra con distinto grado de avance en sus trabajos de edificación.
El precio promedio del m2 se ubica en US$ 3233, siendo este ya el tercer año consecutivo de alza, que en lo que va de 2025 asciende al 1,53 %. A pesar de la relativa homogeneidad en el precio en todo el barrio, el sur de Caballito es más caro que el norte, tomando Avenida Rivadavia como límite. Las subzonas de Pedro Goyena, Rivadavia y Directorio son muy atractivas debido a su conectividad y servicios.
“Actualmente, el m2 en departamentos usados en buenas condiciones oscila entre US$ 2300 y US$ 2800. Para unidades a estrenar o de pozo, los precios se sitúan en un rango superior, entre US$ 2800 y US$ 3500, dependiendo de la ubicación, la calidad de la construcción y los amenities”, informa Javier Cerpavicius, de la red inmobiliaria Century Masada Group, de Caballito.
En el barrio se observa un gran sentido de pertenencia. El vecino siempre está dispuesto a ver nuevas propuestas y alternativas. Caballito se caracteriza por una clase social ecléctica con supremacía de la clase media/media alta.
El sentido de pertenencia impulsa la demanda
“El comprador es fiel a su barrio desde hace mínimo cuatro generaciones consecutivas. A pesar de la oferta de Belgrano, Villa Urquiza y Puerto Madero, siguen eligiendo Caballito, que se caracteriza por su ubicación estratégica, su buena conectividad, escuelas de alta calidad públicas y privadas, clubes, shoppings, oferta gastronómica y una identidad única”, describe Cerpavicius.
La fidelidad residencial es otro punto fuerte de la zona. “Quienes llegan a Caballito tienden a quedarse; e incluso muchos que se fueron, regresan. Ese sentido de pertenencia potencia la estabilidad de su mercado inmobiliario”, señala Kevin Savelski, director de la desarrolladora Grupo 8.66.
En cuanto a tipologías, las más demandadas se concentran en departamentos de dos y tres ambientes, especialmente aquellos con balcón, buena luminosidad y ubicaciones cercanas a parques (como el Parque Rivadavia o Centenario), centros comerciales o el subte. Las unidades de un ambiente también tienen alta rotación debido al interés de los inversores y de la población estudiantil o soltera.
Otro aspecto de la zona es lo que se define como “turismo médico”. “Al estar cerca de hospitales como el Italiano, el Durand y el Naval, se da la necesidad de alojamiento que demandan los pacientes y sus familiares”, dice Martín Flachsland.
Alta demanda de alquileres
“La alta demanda de alquileres -con subas superiores al 200 % interanual- muestra que el barrio sigue siendo una opción buscada por familias jóvenes, profesionales y estudiantes que valoran tanto la ubicación como los servicios”, dice Savelski.
Hoy, de la mano de obras que ocupan tres lotes o más, surgió un referente indiscutido que marcó un antes y después. Azcuy sumó al barrio una marca personal de calidad que no había en décadas anteriores. Gerardo Azcuy tiene una trayectoria de 20 años en la zona. En ese entonces, 2005, el precio del m2 cotizaba US$ 800.
“En ese momento, la zona estaba poco explorada y vacante, con la posibilidad de generar desarrollos disruptivos, con departamentos con amplias dimensiones y buena calidad y amenities de primer nivel”, recuerda el arquitecto.
Hoy la clave son unidades de tres y cuatro ambientes. “El diseño y las tipologías fueron cambiando con la demanda y las nuevas formas de habitar. Hoy la clave son unidades de tres y cuatro ambientes que tienen entre 100 y 200 m2 e incluso más. Todas poseen dormitorios en suite y vestidores, cocinas integradas con islas, livings grandes, terminaciones de calidad, amplios balcones, buena vegetación y diseños con parámetros de arquitectura sustentable.”
Otro de los diferenciales de la desarrolladora Azcuy es sumar arte a sus proyectos, con piezas que surgen de un concurso que organizan junto al Museo Moderno. También procuran que cada edificio tenga su singularidad y una impronta con fachadas muy estudiadas y particulares.
Variedad de proyectos para elegir
Entre los edificios de la serie Donna hay tres en etapa de terminación (Vitta, Settima y Gioia), cuatro en inicio de obra (Ambra, Salvia, Grigia y Zaffira). Además, están negociando la compra de otros terrenos grandes.
“Hoy se está notando un interesante arribo de constructoras de Zona Norte, que están entendiendo que Caballito es un barrio que hace años se desarrolla con clientes propios, sin la necesidad de inversores de otras zonas, y que a pesar de ello, es uno de los lugares más buscados”, comenta Alejandra González, de Justevila.
Pedro Goyena es una de las avenidas emblemáticas. “Permite generar proyectos con un prototipo de casas urbanas. Obras cuidadas, cálidas y en pleno contacto con la naturaleza y el bienestar, con full amenities”, asegura Alan Mohadeb, de la desarrolladora Portland.
Entre las novedades está Río 4, de Estudio Kohon. Ubicado en Río de Janeiro 577, a dos cuadras del Parque Centenario, posee 83 departamentos de uno a cuatro ambientes, con amenities, desde US$ 2800/m2. Goyena es el proyecto de Portland, en Pedro Goyena 655. Son 68 casas y 45 departamentos de dos a cuatro ambientes con jardines privados y amenities. La propuesta busca maximizar el uso del espacio en el centro de la manzana, promoviendo la vida comunitaria.
En tanto, Grupo 8.66 está desarrollando tres proyectos: Vera Nubia, en Calasanz 671; y dos Quality Buildings, en Juan B. Alberdi 493 y Donato Álvarez 595.
A pesar de la coyuntura económica, Caballito ha mostrado una notable estabilidad en sus precios, con una leve apreciación interanual en dólares en algunas zonas. La rentabilidad por alquiler se mantiene competitiva, en un rango anual que va entre el 2,5% al 3,5%, lo cual también sigue atrayendo inversores.
Fuente: Liliana Carbello – Ver nota original
