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El fenómeno inesperado del mercado inmobiliario: cuáles fueron los departamentos en alquiler que más aumentaron
Comprar un departamento para alquiler puede ser una buena inversión: las tipologías en los que los contratos más aumentaron de precio.
2 de febrero de 2026
07:35
Los alquileres acumularon un aumento por arriba de la inflación. En un mercado de alquileres hasta ahora estable, el precio medio subió 2.7% en el primer mes del año. El inicio de 2026 muestra una aceleración puntual en los precios, tras el cierre de 2025 con aumentos más moderados.
Los departamentos chicos son los que registran el mayor incremento de precio interanual. En concreto, el alquiler medio de un departamento de 2 ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en $ 763.818 por mes. Mientras que un tres ambientes de 70 m2 por $1.026.674 por mes.
En este contexto, Leandro Molina, director de ZonaProp, la plataforma que realizó el relevamiento, analiza el comportamiento de los últimos años: indica que los precios en los nuevos contratos se desaceleraron fuertemente en febrero 2024, luego de la derogación de la Ley de Alquiler. “Con el incremento del 2.7% mensual, los precios (nuevos contratos) acumulan suba de 34.9% en los últimos doce meses, por arriba de la inflación (31.2%) y levemente por arriba del ajuste del ICL (34.8%).”
Molina profundiza el fenómeno: desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero del 2023. Luego, en enero del 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó. En noviembre 2025 cayó 1,3%. “Y en enero se mantuvo esa tendencia: en enero 2026 cae 7.7% y el volumen de oferta actual es 2.9 veces superior al registrado en febrero del 2023 (mínimo)”, agrega Molina y se refiere a la renta que deja el alquiler de una propiedad: “se ubica en 5,09% bruto anual. Se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión, 3,2% más de lo requerido un año atrás”.
La renta que deja el alquiler de una propiedad se ubica en 4.96% bruto anual.
Pero el dato que sorprende es que hubo una categoría que se destacó por sobre el resto: el monoambiente. Entre diciembre y enero de 2026, este tipo de unidades sufrió un incremento de su valor de alquiler del 10% intermensual alcanzando los $550.000, según el informe mensual del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz.
Sin embargo, al analizar la evolución por tipología entre noviembre y diciembre, el panorama llamó la atención. Durante este periodo, los departamentos de dos ambientes y los monoambientes mantuvieron los mismos valores que en noviembre, y fueron las unidades más grandes las que experimentaron un aumento, en este caso del 5,9%.
El alza puntual del precio de alquiler de los monoambientes durante el primer mes del año podría explicarse por un incremento en la demanda de este tipo de unidades. Esto fue impulsado por la cercanía con el inicio del ciclo universitario, en el que estudiantes del país se concentraron en la Ciudad de Buenos Aires en busca de alojamiento.
La tendencia también se reflejó en los datos interanuales. De enero a enero, los valores de alquiler registraron aumentos significativos, y el monoambiente fue quien los lideró, con una suba del 37,5%. Le siguieron los departamentos de dos ambientes con una suba del 30%, y finalmente el tres ambientes con un incremento del 28,5%.
En otras ciudades de la Argentina se repitió el mismo fenómeno: en Rosario los monoambientes también lideraron las subas interanuales, con un aumento cercano al 60%, un 20% más que la Ciudad de Buenos Aires. En segundo lugar, se ubicaron los departamentos de tres ambientes con un aumento de 51,3%, y finalmente los de dos con un incremento del 43,3%.
Aún así, los valores mensuales promedio en la ciudad santafesina se mantuvieron por debajo de la capital del país. En Rosario un monoambiente se publicó a $350.000, un dos ambientes a $430.000 y un tres ambientes a $590.000, cifras que se ubicaron aproximadamente $200.000 por debajo de la Ciudad de Buenos Aires.
El valor del alquiler no depende únicamente de la tipología. El estado, la antigüedad y la ubicación del inmueble son factores determinantes a la hora de fijar el precio.
En la Ciudad de Buenos Aires, un departamento de dos ambientes a estrenar se encontró en $810.574, $90.000 más que una unidad usada, que se ofrecía por $720.500, según el informe de noviembre de Zonaprop.
Si el estudio se hubiese realizado por zonas, las diferencias se amplificarían. Puerto Madero se posicionó como el barrio más caro para alquilar, con un valor mensual promedio de un departamento de dos ambientes de $1.238.741. En el ranking lo siguió Núñez con $818.018 y Palermo con $814.676.
En un escalón intermedio aparecieron barrios como Colegiales, con un valor de $764.760, Recoleta $747.713 y Almagro $720.773.
En el extremo opuesto, los valores más económicos los registraron San Nicolás con $657.065, Parque Avellaneda con $649.91 y Floresta con $639.271.
A estos montos se le suman las expensas que representaron, en promedio, el 23,2% del precio de un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, un 7,5% más que en Rosario, en el que el valor descendió a 17,5%.
Por último, la oferta de departamentos disponibles se mantuvo en niveles similares que en enero 2025. Sin embargo, se observó un cambio en la composición: el número de publicaciones expresadas en dólares aumentó y alcanzó un 30% del total.
Dónde alquilan los estudiantes: Palermo Sur o Universitario, es una microzona ubicada en el límite sur del barrio, lindera con Almagro, que experimenta una popularidad cada vez mayor.
Construirán en Buenos Aires el primer edificio residencial del mundo de una marca hotelera de lujo. Los valores de las propiedades ubicadas en Palermo Sur mostraron una tendencia alcista sostenida por tercer año consecutivo, con un valor promedio del m2 que alcanzó los US$3684, lo que representa un incremento del 4,36% en comparación con el 2024, según el relevamiento de Reporte Inmobiliario.
La Universidad de Palermo concentra varios de sus edificios en el barrio, lo que genera una demanda de alquiler. Una de las explicaciones del crecimiento de la zona es que es elegida por los estudiantes por la oferta educativa de la zona. “Las universidades son un imán para estas ubicaciones y la Universidad de Palermo tracciona gente del interior”, señala Gabriel Brodsky, CEO de Predial, una desarrolladora con proyectos en la zona.
El crecimiento inmobiliario también fue impulsado por la oferta culinaria y vida nocturna. “La presencia de estudiantes fomenta la creación de negocios comerciales y gastronómicos orientados a este público, como cafeterías, librerías y espacios de estudio, lo que a su vez potencia la economía”, coincide Agustín Walger, Director de Lepore Propiedades.
“Palermo tiene un aspiracional en la gente y esta microzona tiene un desborde de personas que no llegan al Palermo central pero quieren vivir en el barrio”, explica Brodsky. Esta justificación se reflejó en los valores de los departamentos que están en el submercado que representa Palermo Sur.
En números, los precios de las propiedades a estrenar son menores que los de Hollywood, pero mayores a los de Almagro. Si se compara el m2 a estrenar (US$3684) con otras partes de Palermo, su valor es apenas mayor que Soho (US$3674) y que Freud (US$3571), pero menor que Hollywood (US$3773), Cañitas (US$4350) y Palermo Nuevo (US$5555).
Por otro lado, en Almagro -zona aledaña-, los precios bajaron un 19% y se ubicaron en US$2979 m2, según Reporte Inmobiliario.
Por otra parte, los precios del m2 usado y de pozo no están disponibles por microzona, pero según el Index de Zonaprop del mes de noviembre, el metro cuadrado a estrenar tiene un valor promedio de US$3893 m2, el de pozo, US$3976 m2 y el usado, US$3035 m2. Estos valores lo ubican como el segundo barrio más caro de CABA, después de Puerto Madero.
Los precios del mercado van a seguir subiendo. Hoy estamos vendiendo a valores de hace 10 años atrás en un mundo que infl
