El Reglamento de Copropiedad lo confirma: estos son los usos indebidos en las cocheras
La regulación de las cocheras depende, principalmente, del Reglamento de Copropiedad. Este documento es clave para entender cómo se deben utilizar estos espacios en un edificio. Las cocheras suelen ser un lugar conflictivo, ya que no todas se rigen por las mismas normativas. Dentro del marco de la Propiedad Horizontal, un mismo espacio puede tener diferentes caracterizaciones jurídicas, lo que genera frecuentes conflictos entre copropietarios.
El Reglamento de Copropiedad describe cada una de las unidades del edificio y detalla cuáles son las partes comunes. En este documento se establecen pautas de organización y convivencia del consorcio, se designa al administrador y se fijan sus obligaciones.
¿Cuáles son las categorías?
El reglamento también clasifica los espacios del edificio en tres categorías:
– Partes comunes
– Unidades funcionales
– Unidades complementarias
Las partes comunes son los espacios y estructuras que pertenecen a todos los propietarios y son indispensables para la seguridad y funcionamiento del edificio. Las unidades funcionales son espacios privados destinados a vivienda u oficina. Por último, las unidades complementarias son superficies accesorias que complementan a una unidad funcional.
Las cocheras pueden catalogarse como partes comunes, unidades funcionales y unidades complementarias. En este contexto, pueden ser privadas (ya sea como unidades funcionales o complementarias), pero también pueden formar parte de los espacios comunes. Dentro de esta última distinción existen dos variantes: cocheras de uso común y cocheras de uso exclusivo.
Cómo se resuelven los conflictos según la categoría
El administrador del consorcio no puede intervenir en conflictos con cocheras definidas como unidades funcionales o complementarias, ya que se trata de propiedad privada; pero sí puede hacerlo cuando la cochera es parte común del edificio.
Cuando el espacio de estacionamiento es compartido por más de una unidad funcional, los problemas deben resolverse entre copropietarios. Por eso, es fundamental establecer reglas internas de uso, que deben ser creadas y aceptadas por los propietarios. Si no hay acuerdo, se puede designar un administrador para esa propiedad en particular. Para los casos en que el conflicto persiste, es necesario recurrir a mediación extrajudicial o, en última instancia, a un reclamo judicial.
¿Cuáles son los usos indebidos?
Las cocheras deben cumplir una sola función: ser un espacio para estacionar vehículos. Cualquier otro uso que se les dé equivale a una infracción. Algunos ejemplos son:
– Usarlas como depósito: guardar muebles, electrodomésticos, cajas, materiales de obra o mercadería.
– Almacenar elementos peligrosos o inflamables: garrafas, combustibles, pinturas, solventes u otros productos riesgosos.
– Destinarla a un uso distinto del estacionamiento: taller, lavadero, parrilla.
Todos estos usos constituyen una infracción, que puede ser penada. En estos casos, el administrador está habilitado a actuar. El procedimiento recomendado es:
– Una carta de documento (intimación formal).
– Realizar una evaluación de riesgo para verificar si el uso contrario al estacionamiento representa un peligro.
– Convocar una asamblea donde se decidirá si se inicia acción judicial.
– Realizar una mediación previa antes de llevar el caso a tribunales.
En qué tipo de problemas se puede apelar al sentido común
Por una cuestión de espacio: Los edificios antiguos suelen contar con espacios de estacionamiento más reducidos, diseñados para otro tipo de autos. En la actualidad, los nuevos vehículos tienen dimensiones mayores, y en muchos casos, resulta casi imposible estacionar cómodamente dentro de un solo espacio. Frente a este escenario, suele ser necesario apelar al sentido común, ya que puede ser beneficioso reorganizar los espacios entre copropietarios.
Por visitas: En el caso de las cocheras destinadas a visitas, su uso debería estar regulado por el reglamento interno del edificio, lo que habilita al administrador a intervenir ante eventuales conflictos.
Por hurtos o daños: Si hay robos o daños en las cocheras, por lo general, no se trata de una responsabilidad del consorcio. Hay solo dos excepciones:
– Cuando el daño es ocasionado por un empleado del consorcio.
– Cuando el reglamento establece la obligación de que el espacio esté custodiado.
Para más información, podés consultar la nota original en
LA NACION.
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