El usado le gana al nuevo
El incremento en los costos obliga a subir los valores del a estrenar, mientras que el usado con valores estancados, atrae la demanda.
Dos años con dólar en niveles similares generaron un incremento en los costos en dicha moneda que lo mantienen en niveles récord históricos. Esto lo hemos venido marcando desde Reporte Inmobiliario hace muchos meses, y no se visualiza que esta realidad vaya a cambiar ni en el corto ni mediano plazo.
Lo cierto es que los desarrollistas y constructores debieron trasladar los incrementos de los costos a sus listas de precios, haciendo que en la mayoría de las zonas del AMBA el valor de oferta del producto nuevo aumente por encima del usado, sobre todo durante el último año.
Analizando todas las series disponibles en Reporte Inmobiliario, podemos ver que en el mismo periodo, el usado comenzó a mostrar signos de amesetamiento e incluso presentó leves bajas en algunos casos. Esto se refleja en la serie desde 2008 de usados ubicados en los principales barrios del Norte de la Ciudad de Buenos Aires:
En la gráfica se observa claramente que los valores del nuevo acompañan el movimiento de los costos, mientras que el usado se mueve en base a cómo actúan la oferta y la demanda. Este comportamiento natural generó que actualmente le sea muy difícil competir al producto nuevo contra el usado, que muestra oferta disponible y valores atractivos.
La pregunta que nos venimos haciendo en nuestros artículos, conferencias y distintos medios desde hace tiempo sigue sin respuesta: ¿hasta cuándo durarán los costos medidos en dólares en estos niveles? Lo primero que deberíamos saber para poder responder la pregunta es cómo va a seguir evolucionando el dólar con respecto a la inflación, lo cual es otra gran incógnita.
La única certeza hoy es que el usado está a valores muy atractivos y que el a estrenar le está costando generar demanda. Pero aquí aparece otra contradicción: a pesar de este hecho, los niveles de aprobaciones de planos se encuentran en muy buenos niveles, no solo en CABA sino a nivel país, como se puede observar en las estadísticas de 246 municipios del INDEC:
Además, si se analiza la cantidad de permisos de demolición en CABA, que nos dan un indicio de cómo va a seguir el “futuro” con respecto a aprobaciones de nuevas obras, este dato es muy alentador, ya que se ubica en niveles muy altos.
En conclusión, el producto nuevo no vive un buen momento, pero los datos hacen suponer que desarrolladores, inversores y constructores están viendo un futuro alentador para el sector. Seguramente no se equivoquen.
Para más información, podés consultar la nota original.
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