En debate: materiales que subieron 200%, costos en dólares y presión sobre los precios, el desafío de construir hoy
En un nuevo episodio del streaming Ladrillo.Info, constructores, proveedores de materiales e inmobiliarios analizaron el impacto de la volatilidad cambiaria en los costos de obra, las tensiones entre calidad e innovación, y las tendencias de un mercado que busca cómo edificar viviendas sin perder rentabilidad.
La construcción avanza, pero la preocupación por los costos en alza se cierne sobre cada etapa del proyecto. El escenario de precios cambiantes y márgenes estrechos atraviesa a toda la cadena de valor de la construcción. En el último programa de Ladrillo.Info, el ciclo conducido por Federico Miqueo, tres referentes del sector compartieron su diagnóstico sobre el momento que atraviesa el rubro: Carlos Borzani, titular de Deaberturas.com; Guido Perata Morbelli, de Morbelli Real Estate; y Diego Aguirre, CEO de Construyo al Costo.
El intercambio partió de una inquietud compartida: en un contexto con dólar estable, inflación en descenso y tasas que aún resultan elevadas, ¿cómo sostener proyectos viables cuando los costos se dispararon hasta triplicarse en dólares? “Pasamos de pagar aluminio a un dólar oficial de $363 a un dólar de más de $1.000 (el viernes 18 de julio cerró a $1.305). Ese salto se trasladó directamente al costo del metro cuadrado”, explicó Borzani.
El valor del metro cuadrado para construir supera actualmente los USD 1.600 en la gama estándar y los USD 2.200 en la premium, un nivel récord que obliga a las empresas a trazar estrategias precisas y negociar cada etapa de la cadena constructiva para no comprometer la rentabilidad. En un edificio de ocho pisos, el proceso completo puede demandar hasta tres años de obra.
El impacto no se limitó al aluminio. Según los cálculos compartidos durante el programa, varios materiales estratégicos de obra —como perfiles, herrajes y algunos componentes eléctricos— registraron incrementos acumulados de hasta 200% interanual, muy por encima de la inflación general. Esto tensionó los presupuestos, achicó los márgenes y dejó a muchos desarrolladores frente a proyectos que ya no resultaban rentables con los valores de venta pautados.
Compras en cuotas y acuerdos dolarizados
Las condiciones del mercado modificaron también la dinámica comercial. Borzani detalló que hoy resulta común que los clientes acopien una parte del pedido con pago parcial en pesos, y dejen dolarizado el saldo para protegerse ante eventuales subas. “Es la forma más razonable de evitar que alguna de las dos partes quede dañada si el plazo se extiende o hay una corrida”, señaló.
En algunos casos, los acuerdos incluyen plazos de entrega variables y condiciones de ajuste en función del tipo de cambio. La previsibilidad desapareció y la confianza se convirtió en una herramienta de negociación. “El negocio es que nadie salga perjudicado hoy ni dentro de un año. Esa lógica es la que tratamos de sostener”, sostuvo Borzani.
La financiación parcial, sin embargo, no resuelve un problema estructural: los costos subieron y los precios de venta permanecen estables. “El dilema de muchos desarrolladores es si hay un problema de precios o de costos. En la mayoría de los casos, los precios no variaron, pero los insumos sí”, advirtió Aguirre.
Calidad, ahorro y riesgo
El encarecimiento de los materiales sumó presión sobre las decisiones. “Cuando tenés presupuestos con 30% de diferencia, hay que sentarse a revisar por qué. No se puede comparar aluminio de primera con reciclado, ni vidrio DVH con uno laminado de baja calidad”, sostuvo Borzani. Y advirtió que algunas obras terminaron comprando dos veces las mismas aberturas por haber priorizado precio por encima de calidad.
La presión sobre los precios llevó a un fenómeno adicional: la reaparición de líneas y marcas discontinuadas. “La línea Herrero volvió a circular en el mercado, pese a que no tiene buenas prestaciones. Es producto de aluminio reciclado, con baja capacidad de sellado y deformación ante presión”, explicó el empresario.
Perata Morbelli coincidió en que los productos de terminación son los que ofrecen mayor margen de rentabilidad, pero alertó sobre una tendencia peligrosa: “En la búsqueda de bajar costos, vimos incendios por instalaciones eléctricas mal ejecutadas. No se puede economizar a cualquier precio”.
Crédito, confianza y rentabilidad por proyecto
Uno de los temas centrales del encuentro fue el regreso del crédito hipotecario. “Es el principal motor de compra de propiedades en cualquier parte del mundo. La baja en la inflación y la reapertura del crédito dieron aire, pero la suba de tasas recientes frenó muchas operaciones”, indicó Perata Morbelli.
Los invitados coincidieron en que, si bien los valores de las propiedades siguen bajos en términos históricos, el encarecimiento del metro cuadrado volvió marginales muchos proyectos iniciados en pozo. “El que vendió casi todo por anticipado el año pasado está hoy con problemas. Si la financiación dependía de lanzar otro desarrollo, el riesgo es alto”, resumió Borzani.
Aguirre propuso dejar de pensar la rentabilidad como acumulación entre proyectos y analizar cada uno por separado. “Con una macro tan volátil, pensar que lo que ganás en uno te sirve para financiar el siguiente no tiene sentido. Hay que evaluar caso por caso”.
Además, destacaron que el crédito sigue sin alcanzar al desarrollador desde cero. “Los bancos aún no ofrecen préstamos a emprendimientos desde el pozo. Haría falta una resolución o fondo de respaldo que libere garantías y permita financiar ese tramo”, plantearon.
Diferencias entre usado, nuevo y refaccionado
La tendencia actual muestra que en muchos casos el precio del pozo se igualó con el de unidades ya terminadas. “Hoy se ven valores similares entre una obra en curso y un departamento listo para habitar. La diferencia, además de la espera, está en el riesgo”, apuntó Perata Morbelli.
Borzani destacó que, frente a la caída de precios de las propiedades usadas, hay oportunidades para quienes planean refaccionar, aunque no es un camino sencillo. “La gente llega agotada al final de obra. Si tuvo malas experiencias con otros rubros, llega a la compra de aberturas con el presupuesto justo y poca paciencia”.
La demanda de reformas también creció como opción ante el encarecimiento de las obras nuevas. “Hay un público que busca mejorar lo que tiene en lugar de empezar desde cero. Por eso pensamos lanzar un modelo de reformas llave en mano”, comentó uno de los invitados.
El impacto de las importaciones
La apertura comercial habilitó el ingreso de productos importados que, según señalaron, comenzaron a poner un techo a los precios de la industria local. “Hoy hay griferías, pisos y sanitarios con buena terminación que compiten directamente con la producción nacional”, explicó Perata Morbelli.
Borzani, que visitó recientemente la feria de materiales en Cantón, China, remarcó la transformación del mercado asiático: “Ya no se trata de productos truchos. Hay innovación, robotización y seguimiento comercial agresivo. La calidad es alta y el precio competitivo”.
Sin embargo, reconoció que traer esos productos no resulta sencillo. “Requiere trabajar con bancos, aduana y despachantes, pagar anticipado, elegir bien el catálogo y superar trabas impositivas y logísticas. No es para cualquiera”.
Hacia una oferta más flexible
Los tres referentes destacaron que la demanda actual exige más acompañamiento y propuestas a medida. Aguirre subrayó que desde su empresa buscan diferenciarse evitando el esquema tradicional de corralón. “No tenemos mostrador. Vamos a buscar al cliente, trabajamos con arquitectos, inmobiliarias, formamos comunidad. No se trata de vender una vez, sino de construir relaciones de largo plazo”.
En esa línea, mencionó el desarrollo de viviendas modulares como una alternativa en crecimiento. “Fabricamos estructuras metálicas con steel frame, desde el primer fierro hasta el mobiliario. Son opciones rápidas, eficientes y con posibilidad de traslado”.
También apuntó que muchas empresas comenzaron a diversificar su portafolio incluyendo productos importados, incluso desde sus propias marcas. “La estrategia actual combina volumen, calidad y flexibilidad. Nadie puede darse el lujo de perder negocios”, afirmó.
Futuro inmediato: entre la meseta y la expectativa
Consultados sobre lo que viene, los tres coincidieron en que el mercado se encuentra en una meseta con leve tendencia positiva. “El año pasado fue durísimo. Ahora
