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Es empresario de la construcción y asegura que crear millares de hogares es posible, incluso cuando “no hay plata”
LA MITAD DEL PRECIO DE UNA VIVIENDA SON IMPUESTOS, ELIMINANDO LAS CARGAS DISTORSIVAS, LAS PROPIEDADES BAJARÍAN DE PRECIO
* 30 de junio de 2025
* 09:45
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Issel Kiperszmid
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El empresario de la construcción Issel Kiperszmid asegura que es posible bajar el déficit habitacional del país.
En el último año y medio, el Gobierno y la sociedad en su conjunto han superado un sinnúmero de obstáculos, encaminándonos hacia un horizonte donde la estabilidad de precios se vislumbra como una realidad alcanzable. Muchos de los impedimentos enfrentados en estos 18 meses parecían insalvables, o bien, su abordaje podría haber resultado en situaciones traumáticas, como las vividas en otros momentos (Rodrigazo, hiperinflación, plan Bonex, reprogramaciones, default).
Hoy, la “bomba de las Lelic”, “el peligro de los puts”, “la hiperinflación en la puerta” y otros pronósticos y temores han sucumbido frente a la firme política de shock y eliminación del déficit fiscal que ha aplicado el gobierno desde su asunción.
Si bien en la macroeconomía todavía queda un camino por recorrer, este éxito se ha traducido en niveles de aprobación de gestión superiores al 50%. Sin embargo, a nivel microeconómico, la situación es diferente. Aunque el PBI ha crecido a un ritmo satisfactorio en los últimos 14 meses, la diferencia entre ganadores y perdedores es muy marcada.
Hay una señal de alerta que se debe considerar: las actividades que lideran la recuperación económica no son grandes demandantes de recursos laborales y se generan lejos de los centros urbanos (complejo agroindustrial, energía, minería y otros). Si no se facilitan soluciones para la creación de puestos de trabajo y el acceso a bienes superiores en las zonas de mayor concentración urbana, se podrían poner en riesgo los logros macroeconómicos.
Un gran creador de fuentes de trabajo, tanto directo como indirecto, es la construcción. En un país con un déficit de viviendas que afecta entre 2,5 y 3 millones de hogares, es decir, que casi el 25% de la población carece de soluciones habitacionales adecuadas, el sector privado puede responder a esta necesidad vital insatisfecha, al menos para quienes, en ciertas condiciones, pueden tener capacidad de repago. Esto es alcanzable sin que el gobierno deba destinar recursos presupuestarios, respetando el axioma fundamental en su acción: “No hay plata”.
Se requieren medidas normativas que desaten los nudos que amarran la actividad y que, a los costos actuales, la hacen virtualmente inviable. Destrabar estos impedimentos puede ayudar a una recuperación rápida de la actividad, generando demanda laboral y uno de los mayores efectos multiplicadores esperables sobre la economía. Esto implica estimular empleo y generar valor donde se necesita, creando hogares con todos los aspectos positivos que esto conlleva para las familias y la población en su conjunto.
Hoy muchos argentinos, en particular los jóvenes, sienten que la vivienda es inalcanzable, lo que impacta en su deseo de formar una familia y estabilizarse. Esto afecta incluso a quienes tienen un empleo o ingreso estable, ya que, al no poder afrontar una cuota accesible, ven frustrada no solo la posibilidad de tener su casa propia, sino también de formar una familia y sentir que son parte de esa clase media que caracterizó por décadas a nuestro país y sus valores culturales ascendentes.
Y la pregunta es: ¿se puede resolver esto cuando en el Estado “no hay plata”? La respuesta es sí, al menos para un millón de familias, lo que representa entre un tercio y el 40% del déficit habitacional actual.
En todos los países medianamente ordenados, la vivienda se adquiere con crédito. Solo en Argentina se presenta la remanida frase: “Las zapatillas se compran en cuotas y las propiedades se adquieren al contado”. Es absolutamente lógico que quienes accedan a su casa propia lo hagan con financiación, ya que generalmente son jóvenes que destinan sus ingresos futuros, sintiendo que se capitalizan “de a pedacitos” con cada cuota pagada, a diferencia del alquiler, donde sienten que “pierden” gran parte de su sueldo.
El coeficiente de esfuerzo es la proporción de ingresos destinada al pago de la cuota de la casa. Este coeficiente es mayor cuando el precio de los inmuebles es más alto, la cantidad de cuotas es menor o los intereses son mayores. Cuanto más bajo sea este coeficiente, más fácil resulta a los compradores acceder a una casa.
Y es en estas tres variables donde el gobierno puede actuar, sin requerir recursos presupuestarios, si así lo desea. Posteriormente, los desarrolladores debemos contribuir a aumentar la oferta de viviendas, construir donde hay demanda, y con eficiencia industrial y volumen, ayudar a reducir los precios.
En el precio de las viviendas, los impuestos representan entre el 46 y el 54% del total. Esto significa que ¡la mitad del precio de una vivienda son impuestos! Solo con reducir esas cargas, en particular las distorsivas, se debería lograr una significativa reducción en los valores de las propiedades.
El Estado no solo no recaudó, sino que causó un daño a quienes hoy no tienen su casa, así como a los muchos trabajadores que no pudieron participar en su construcción.
La propuesta es que el Gobierno copie regímenes exitosos de exenciones impositivas de otros países. Solo con esto, el precio de las primeras viviendas debería reducirse significativamente. Además, el Gobierno puede incentivar a los bancos a bajar las tasas de interés y extender los plazos, no por decreto, sino habilitando mecanismos de mercado.
Desde la crisis de 2001/2002, los bancos se convirtieron en entidades transaccionales, perdiendo su rol de intermediarios estructurales de crédito. Aún resulta ilógico requerirles que ofrezcan abundante financiamiento inmobiliario a 20 o 30 años, cuando sus depósitos son a menos de un mes.
Proponemos que el gobierno presente una ley al Congreso para que se vendan las acciones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), generando así un financiamiento para nuevas viviendas. Este proceso debe ser transparente, y los fondos obtenidos deben destinarse a créditos para que las familias adquieran viviendas nuevas.
En resumen, crear millares de hogares es posible, incluso cuando “no hay plata”. Esto puede lograrse si se aprueba una ley de Promoción de la Vivienda, si las provincias eliminan impuestos distorsivos y si las autoridades locales agilizan trámites de aprobación.
El impulso a la construcción mediante incentivos fiscales y acceso al crédito puede generar empleo y facilitar el acceso a la vivienda en zonas urbanas y suburbanas. Todo esto contribuiría a crear un círculo virtuoso, generando fuentes de trabajo y permitiendo que centenares de miles de personas vuelvan a soñar con un hogar propio.
Es absolutamente posible: está en manos de aquellos que conducen el país y quienes aprueban las leyes dar el primer paso. Las empresas privadas, sin duda, acompañaremos.
El autor es vicepresidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y presidente de la desarrolladora Dypsa.
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