“Estamos saliendo de la muerte”: crece el interés por los campos ganaderos pero la demanda no convalida los precios
La demanda de tierras rurales para alquiler y compra ha repuntado en los últimos 3 o 4 años, luego de una parálisis significativa. “Estamos saliendo de la muerte”, sintetizó el ingeniero Lucas Palma, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).
En primer lugar, subieron los precios de los campos agrícolas, le siguieron los de uso mixto y, recientemente, lo hicieron los ganaderos, motorizados por el buen momento que atraviesa la actividad pecuaria. “Hace tres años atrás el mercado estaba muerto. Hoy se observa un incremento de alrededor del 20 al 30 por ciento. Esto está mucho más ligado a la política -que ahora es más amigable con el sector, con una economía más ordenada- que al producto”, indicó Palma.
De acuerdo con Abel Real, titular de la inmobiliaria Abel Real & Asociados, el interés por los campos ganaderos aumentó, incluso en zonas más marginales, donde antes no lo había, y los precios “se han fortificado, aunque no tanto como quisieran los propietarios”. Según sus estimaciones, la suba oscila entre un 10 y un 15 por ciento.
En ganadería, la demanda ha estado siempre más volcada al alquiler de tierras, porque el productor se expande normalmente en animales, en número de cabezas, su capital principal, pero con el alto precio de la hacienda, actualmente resulta atractivo transformar los kilos de novillo o vientres en campo.
Abel Real añadió: “La demanda por campos ganaderos arrancó, pero pienso que va a seguir aumentando, esto es el comienzo”. Palma confirmó que se están registrando más consultas, revisaciones y operaciones de tierras pecuarias y que, de mantenerse el buen precio de la hacienda, hay margen para que continúen incrementándose.
Sin embargo, el mercado de compraventa de campos con destino a ganadería está más difícil este año, ya que se observa una menor oferta. Es que los propietarios esperan mejores condiciones para vender, aguardan una suba de precios que no es convalidada por los inversores.
“En países como Brasil, Uruguay y Paraguay las tierras valen el triple que acá. Pero el productor argentino viene de 25 años de retenciones, está agobiado, falta productividad, no hay crédito”, señaló Palma.
Para el Ing. Agr. Juan José Madero (h), director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, este año “el movimiento está un poco más áspero” a la hora de cerrar operaciones. Entre los motivos, mencionó la baja cantidad de campos a la venta debido a la necesidad de recomposición de stock de los ganaderos. Además, en función del buen momento que atraviesa la ganadería, “hay propietarios que, si bien tienen la decisión tomada, todavía no la ejecutan esperando una mejora del valor de la tierra”, contó.
Así, con una oferta contenida que aún no sale al mercado y una demanda que se afirma por el resultado favorable de la actividad, se observa una recuperación de los valores. “Los campos que aparecen a la venta lo hacen en precios altos, los dueños esperan valores muy por encima de lo que se venía cerrando el año pasado, un 30 por ciento más, y el inversor no lo está convalidando, entonces, no se están haciendo grandes operaciones en ese rango esperado por los propietarios”, dijo Madero, quien consideró “excesivo lo que se está pidiendo”.
Por caso, campos con receptividad de media vaca por hectárea, se cotizaban entre los US$ 2500 y US$ 2600 la hectárea, y hoy se está hablando de US$ 3000 la hectárea. Según Madero, los inversores están ratificando los valores anteriores o apenas un poco más, pero no llegan a US$ 3000, mientras que los dueños de los campos ya están esperando US$ 3500.
Es que el comprador ganadero no solo debe invertir en la tierra, sino también en la hacienda, la cual actualmente tiene un costo muy elevado. Su ecuación es campo más vacas. Por eso, no revalida la aspiración de suba de valores del vendedor.
“Se ha generado una nueva brecha donde la banda de negociación está muy abierta. Hoy el spread para negociar está muy abierto, y eso tiene que ir madurando con el tiempo para buscar un nuevo nivel”, expresó Madero. “Los valores de los campos ganaderos quizás tengan que aflojar un poco y el inversor va a tener que subir un escalón de donde estaba parado para poder entrar en una nueva banda”, agregó.
ALQUILERES
Los alquileres, en tanto, registran poca variación. “En los últimos 20 años, los valores de arrendamientos en ganadería pasaron de 36 kilos de carne por año a 24 kilos, y hay muchos campos ganaderos ociosos”, señaló el presidente de CAIR.
También aquí los propietarios aspiran a un valor muy alto que los inversores no están ratificando y hay una oferta retenida, a la espera del mejor momento para concretar la decisión.
Hoy, de acuerdo con Madero, por un campo de cría con receptividad de media vaca por hectárea en la Cuenca del Salado (medida de referencia), en zonas como Ayacucho, Maipú, Rauch, Guido o Dolores, por ejemplo, se está hablando de 60 a 65 kilos de novillo por hectárea por año. “Antes estaban más cerca de los 50 y de a poco fue recuperando; si los campos son de inferior receptividad, será menos, y de mayor receptividad, será más”, explicó.
En el escenario actual, el ingreso en dólares por alquiler es muy atractivo en relación al valor de la tierra ganadera que teníamos.
Por su parte, los valores de los campos agrícolas que están firmes desde hace tiempo en alrededor de US$ 20 mil por hectárea para suelos de Clase 1 en la Zona Núcleo (parámetro), con escasos campos en oferta que se venden relativamente rápido.
LAS TIERRAS Y LA POLÍTICA
Para Palma, los vaivenes de los precios del mercado inmobiliario rural en Argentina dependen mucho más de la política que de los productos agropecuarios.
“Venimos de años de una política muy adversa al sector. En la actualidad hay una política más abierta, proclive a la economía de mercado, con apertura de exportaciones, flexibilidad de procesos y el campo no queda ajeno a ello. Eso se manifiesta en el valor de la tierra y la búsqueda de campos de parte de los inversores”, opinó el titular de la CAIR.
Aunque entiende que todavía falta mucho camino por recorrer, Palma considera que si este rumbo político económico se estabiliza en el tiempo, el mercado de tierras rurales tiene mucho para crecer. “Cuando Argentina tenga una política agropecuaria clara y al campo le saquen el pie de encima, no nos para nadie”, remarcó.
Por su parte, Madero puso el foco en la nueva ley de tierras, que, de sancionarse tal como lo propone el Gobierno, abriría las puertas a una demanda que hoy no está presente: la del extranjero. “Se va a activar un nuevo jugador, que no solamente está mirando eso, sino, principalmente, el tema de la confianza y previsibilidad de Argentina para invertir, porque el cepo se levantó para personas físicas, pero no para personas jurídicas, y normalmente el inversor extranjero y mucho inversor local es persona jurídica”, analizó.
JUNIO
En junio, la actividad de las inmobiliarias rurales (Índice CAIR: 47,73 puntos) bajó 9,13 por ciento respecto de mayo pasado. Con una disminución en la oferta de tierras agrícolas y de campos mixtos muy buenos. No obstante, este sigue siendo el segundo mes del año de mayor actividad. Y los valores de la hacienda continúan impulsando un buen nivel de consultas sobre campos ganaderos.
“Las variaciones del índice se nutren de operaciones y revisaciones realizadas por los socios. Es un indicador, hay meses que se concretan operaciones que se venían manejando tiempo antes. Por eso, si bien este mes hay una baja del índice, la actividad se mantiene bien”, explicó el presidente de CAIR.
Fuente: Kitty Vaquero
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