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Esto puede hacer “cualquier propietario en ausencia del administrador”, según la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal se encarga de establecer las reglas comunes para organizar la vida en los edificios. El rol del administrador del edificio es crucial para lograr una convivencia entre los habitantes de los diferentes departamentos. Pero, ¿qué pasa si hay una urgencia y no contesta? Esta es una de las muchas cuestiones que están recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta ley, que data de 1948, fue pionera en esta área y estableció reglas comunes para organizar la vida en los edificios. A través de 20 artículos, se definía de qué manera se organizan y funcionan los inmuebles compuestos por unidades independientes. La normativa establece que los distintos departamentos pueden pertenecer a propietarios diferentes, y cada dueño es titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio.
La ley 13.512 de Propiedad Horizontal fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994, el 8 de octubre de 2014. Sin embargo, la normativa más reciente no se opone a la anterior, sino que sigue su misma línea e incorpora soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y en leyes locales.
Esta legislación trata el tema del administrador, específicamente en el capítulo siete del código, donde se enumeran sus responsabilidades y obligaciones. Su rol es definido como “El representante legal del consorcio con el carácter de mandatario”. Este puesto puede ser ocupado por un propietario o un tercero, ya sea una persona humana o jurídica.
Entre sus principales obligaciones se encuentran convocar a la asamblea, ejecutar sus decisiones y rendir cuentas. Sin embargo, si es necesario una reparación urgente, el artículo 2054 permite que “cualquier propietario”, en ausencia del administrador y del consejo, pueda realizar estos arreglos en las cosas o partes comunes. El individuo debe tener en cuenta que si el gasto resulta injustificado, el consorcio está habilitado a negar el reintegro total o parcial e incluso a exigir la restitución de los bienes a su estado original.
Por otro lado, en lo que respecta a obras planeadas en partes comunes, estas pueden realizarse siempre que exista un informe técnico profesional y con el voto de la mayoría de los propietarios. En caso de desacuerdo, los que pidieron la obra y los que se oponen pueden recurrir a la Justicia, y el juez evaluará la razonabilidad, teniendo en cuenta el costo, el reglamento o ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto del inmueble. La decisión de la mayoría seguirá vigente a menos que haya una orden judicial expresa.
Es importante remarcar que se requiere el acuerdo de todos los propietarios cuando una obra en las “cosas y partes comunes” modifica sustancialmente la estructura del edificio o cuando se realiza con un interés particular que únicamente beneficia a un propietario. Además, cuando la mejora se realiza por un interés particular, el beneficiario deberá asumir los costos de la obra y de la modificación del reglamento y su inscripción.
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