“`html
Inocencia Fiscal II: ¿Qué cambia para quienes quieren usar los dólares del colchón para comprar una propiedad?
Entre sus principales modificaciones se incluye el fin al reclamo retroactivo de Bienes Personales en la compra de inmuebles.El jueves, el Senado sancionó la ley de Inocencia Fiscal II, una iniciativa que busca corregir algunas de las limitaciones que tuvo el régimen original e incentivar el uso de los denominados “dólares del colchón”. El texto fue aprobado por 44 votos a favor y 23 en contra. Ahora resta su promulgación, publicación en el Boletín Oficial y la reglamentación necesaria para su implementación.
En ese contexto, es relevante analizar qué cambia respecto de la primera ley de Inocencia Fiscal —vigente desde comienzos de 2026— y qué impacto podría tener sobre el mercado inmobiliario. Un dato clave es que algunas de las protecciones incorporadas por el nuevo régimen para la utilización de fondos tienen como fecha límite el 31 de diciembre de 2027. Es decir, los fondos no invertidos hasta esa fecha no gozarán de los beneficios de la norma.
Algunas de las protecciones incorporadas por el nuevo régimen para la utilización de fondos tienen como fecha límite el 31 de diciembre de 2027.
La ley original “tenía muchas falencias”, explica Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Dirigido a personas humanas y sucesiones indivisas, el esquema buscaba la simplificación fiscal. Sin embargo, su implementación dejó algunos puntos sin resolver que eran importantes para las personas que querían utilizar ahorros no declarados en operaciones de montos elevados, como la compra de una propiedad.
Impacto directo en la compra de propiedades
Al analizar los cambios que se realizaron sobre la ley anterior, Domínguez remarca algunos puntos que se relacionan de manera directa con el real estate:
- Fin al reclamo retroactivo de Bienes Personales en la compra de inmuebles: Bajo el régimen actual de Inocencia Fiscal, si una persona utiliza dólares no declarados para comprar un inmueble, y cumple con las condiciones del régimen, ARCA está limitada a exigir el Impuesto a las Ganancias por el origen de esos fondos. Pero el organismo fiscal puede argumentar que esos dólares ya estaban en la posesión del contribuyente al 31 de diciembre del período fiscal anterior, o incluso de otros períodos fiscales. Por lo tanto, puede exigir el pago retroactivo del Impuesto sobre los Bienes Personales por el pasado. Para solucionar este problema, Inocencia Fiscal II introduce “una ficción legal”. Es decir que establece que los fondos utilizados se consideran incorporados como bienes al patrimonio del contribuyente el mismo día en que se efectúa la compra. De esta manera, ARCA queda imposibilitada de imputar la tenencia de esos fondos a años anteriores para reclamar Bienes Personales. Esta modificación otorga mayor seguridad jurídica al comprador, eliminando el riesgo de recibir un ajuste fiscal por períodos pasados al volcar sus ahorros a la adquisición de una propiedad.
- UIF vs. ARCA: Actualmente, hay una problemática que involucra a la Unidad de Información Financiera (UIF) y a los escribanos. En operaciones inmobiliarias que superan aproximadamente los US$180.000, los escribanos actúan como ‘sujetos obligados’ ante la prevención de lavado de dinero. Esto significa que si el comprador no posee la documentación necesaria por utilizar dólares del colchón no declarados, la operación puede ser reportada como sospechosa. Con la nueva Inocencia Fiscal, se incorpora el antecedente favorable en el texto de la ley, y se fija un plazo de 15 días hábiles para que la UIF emita y adecue su normativa.
- Redefinición de la discrepancia significativa y nuevo umbral mínimo: Con la nueva ley, para que haya una discrepancia deben ocurrir dos factores: el ajuste causal debe ser igual o superior al 15%; y debe ser mayor al 5% del Monto Objetivo de Punibilidad. Este nuevo enfoque busca evitar sanciones excesivas por errores menores en la declaración de impuestos.
- Opción de rectificar y pagar en 15 días sin perder beneficios: Se otorgan 15 días hábiles para que el contribuyente arregle el desajuste en su declaración y no pierda la protección del régimen. Esto brinda una mayor tranquilidad a quienes realizan este tipo de transacciones.
- Bloqueo de las presunciones: La nueva ley limita el uso de presunciones e indicios por parte del Fisco, garantizando que un movimiento bancario o una transferencia no sean considerados automáticamente como ingresos no declarados.
¿Quiénes pueden adherirse al régimen simplificado?
El régimen está dirigido de manera general a personas humanas y sucesiones indivisas inscriptas en el Impuesto a las Ganancias que opten por el régimen simplificado. Algunos perfiles que pueden aplicar son:
- Empleados en relación de dependencia y jubilados
- Autónomos y profesionales inscriptos
- Contribuyentes con casos mixtos (Monotributo + Ganancias)
El monotributista exclusivo no puede aplicar.
¿Van a aumentar las compras de inmuebles?
El nuevo marco fiscal presenta ventajas para el mercado inmobiliario. Sin embargo, esto no implica necesariamente que la sanción de la ley vaya a traducirse automáticamente en un aumento de las operaciones inmobiliarias. Si un empleado o jubilado usa sus dólares para comprar un inmueble y lo destina al alquiler de vivienda, puede acceder a un triple beneficio impositivo:
- Exención en Impuesto a las Ganancias
- Exención en Ingresos Brutos (CABA)
- No tributar Bienes Personales
Es una alternativa muy atractiva y de bajo riesgo fiscal para pequeños ahorristas que buscan canalizar sus fondos. Pero, un punto importante es que cada caso es distinto y se debe analizar el contexto del país antes de comprar una propiedad.
La decisión de comprar o invertir en un inmueble depende de diversas variables, como las económicas.
Por último, el tributarista advierte sobre la incertidumbre respecto de la permanencia de estas reglas en el futuro, dado el posible cambio de signo político.
Fuente: Manuela Viñales – Ver nota original
