La crisis de vivienda en España: qué diferencias hay con Argentina y qué puede pasar con los precios
La falta de propiedades disponibles se convirtió en uno de los principales obstáculos para quienes buscan acceder a hogares en el país europeo. En el mercado local, el escenario es diferente. El crédito hipotecario comienza a recuperarse, pero todavía tiene un alcance limitado.
El acceso a la vivienda se ha transformado en uno de los problemas económicos y sociales más importantes de España. En diferentes ciudades, conseguir una propiedad para comprar o alquilar se ha vuelto cada vez más difícil debido a una combinación de factores: más personas buscando vivienda, una construcción que no alcanza a acompañar ese crecimiento y precios que continúan en aumento.
Este fenómeno pone de nuevo bajo la lupa qué puede suceder en otros mercados que empiezan a recuperar el crédito hipotecario. Argentina se encuentra en una etapa de reaparición de los préstamos para vivienda, después de años en los que prácticamente habían desaparecido. La pregunta es si un aumento en la cantidad de compradores podría generar una presión similar sobre los precios.
Los especialistas consultados marcan, sin embargo, una diferencia central: el mercado local todavía tiene una oferta de propiedades considerable y el crédito representa una porción muy pequeña del mercado. Por ello, aseguran que no hay elementos para hablar hoy de un escenario similar al español, aunque sí existen algunas condiciones que conviene seguir de cerca.
CRISIS DE VIVIENDA EN ESPAÑA: ¿QUÉ HAY DETRÁS DE LA SUBA DE PRECIOS?
Actualmente, España enfrenta un fuerte desbalance entre la cantidad de personas que necesitan una vivienda y la oferta disponible. Entre 2021 y 2025, se acumuló una brecha de unas 750.000 viviendas entre las unidades terminadas y la creación de nuevos hogares, según un informe del Banco de España. Al mismo tiempo, la demanda continúa creciendo: el Instituto Nacional de Estadística (INE) proyecta que el país sumará 2,18 millones de hogares entre 2026 y 2041.
La combinación de una oferta que no alcanza y una demanda en aumento ya tiene impacto sobre los precios. En el segundo trimestre de 2026, el valor de las viviendas aumentó un 12,2% interanual, mientras que en las propiedades usadas la suba llegó al 12,9%, según el INE. Esta presión también se trasladó al mercado de alquileres, especialmente en las grandes ciudades y en las zonas que concentran el crecimiento de la población y la actividad económica, donde la menor disponibilidad de unidades dificulta cada vez más el acceso a una vivienda.
El problema va más allá de la evolución de los precios y comienza a tener consecuencias sociales. La dificultad para acceder a una propiedad o conseguir un alquiler está retrasando la emancipación de los jóvenes y generando reclamos en las principales ciudades por el costo de la vivienda, la falta de unidades accesibles y el avance de los alquileres turísticos. Según el INE, el 44,3% de los jóvenes de entre 26 y 34 años vivía con sus padres en 2025, y casi la mitad de ellos indicó que no podía permitirse comprar o alquilar una vivienda.
Algunos casos recientes muestran hasta qué punto el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema de fuerte impacto social. Maricarmen, una inquilina de 87 años, fue desalojada de su vivienda el 23 de septiembre y permanecía hospitalizada desde entonces. Su caso derivó en una acampada en la Puerta del Sol, en Madrid, y en reclamos para facilitar su regreso al inmueble. La mujer falleció recientemente, antes de poder beneficiarse del acuerdo alcanzado para recuperar su vivienda.
¿HAY UN PARALELISMO CON LA SITUACIÓN EN ARGENTINA?
Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, este escenario dista mucho de la situación en Argentina. “Estamos a años luz de lo que pasa en España”, sostiene. Según explica, en el país europeo, la caída de la construcción de viviendas nuevas coincidió con una fuerte demanda impulsada, principalmente, por la llegada de trabajadores extranjeros y profesionales en ciertas zonas. Esa combinación profundizó el desbalance entre oferta y demanda y llevó a que una parte importante de quienes buscaban vivienda se volcara sobre las propiedades usadas.
A esto se suma un mercado hipotecario mucho más desarrollado y una mayor participación de inversores locales y extranjeros. Por eso, advierte Rozados, el problema de oferta que atraviesa España no puede trasladarse directamente a la Argentina, que parte de un nivel de crédito mucho menor y todavía cuenta con un stock importante de propiedades terminadas que podría absorber parte de una eventual recuperación de la demanda.
ARGENTINA: EL CRÉDITO SE RECUPERA, PERO TODAVÍA TIENE POCO PESO
Después de varios años de fuerte retracción, el crédito hipotecario comenzó a recuperarse en 2025 y 2026. El BCRA informó que los préstamos para vivienda continuaron creciendo en agosto, aunque su peso todavía es reducido: el stock de crédito hipotecario equivale a alrededor del 2% del PBI.
En 2025 se incorporaron unos 41.300 nuevos deudores hipotecarios, alcanzando cerca de 172.000 en septiembre, todavía por debajo de los máximos de 2017-2018. A esto se suma el programa anunciado por el Gobierno para canalizar hasta $2 billones hacia créditos para primera vivienda, con préstamos de hasta 150.000 UVA, plazos mínimos de 15 años y una tasa máxima de UVA + 7,50%.
Para Rozados, la oferta actual permite absorber una mayor demanda sin generar, en el corto plazo, una fuerte presión generalizada sobre los precios. La situación podría ser diferente en zonas con menor disponibilidad, como algunos sectores consolidados del corredor norte de CABA y GBA. En otras áreas, sostiene, el crédito puede principalmente generar operaciones que hoy no se concretan.
Por su parte, el economista especializado en vivienda, Federico Rouco, coincide en que el financiamiento todavía tiene una incidencia limitada. “Está volviendo a una mínima normalidad: que haya algo de crédito. Todavía es marginal”, plantea. Sin embargo, advierte que el escenario podría cambiar si los préstamos crecen de manera sostenida durante varios años.
EL DESAFÍO DE QUE LA OFERTA ACOMPAÑE
El punto central será que la recuperación del crédito no se limite a impulsar la compra de propiedades existentes, sino que también genere condiciones para ampliar la oferta. Rozados considera clave sostener la previsibilidad económica, ampliar el financiamiento a largo plazo y fortalecer herramientas como la hipoteca y los créditos destinados a nuevos desarrollos.
La oferta actual permite absorber una mayor demanda sin generar, en el corto plazo, una fuerte presión sobre los precios. Rouco agrega que “una eventual recuperación del precio de las propiedades usadas podría impactar positivamente en la oferta porque convalidaría los costos de construcción de los inmuebles nuevos”.
Desde el sector desarrollador, Francisco Bosch, cofundador de Miranda Bosch Real Estate & Art, señala que el costo de construcción, el valor del terreno, el financiamiento, los impuestos y los permisos inciden directamente en el precio de una unidad nueva. Por eso, considera que el importante stock de propiedades terminadas puede absorber parte de la demanda mientras las condiciones para nuevos proyectos siguen siendo más exigentes.
“En muchos casos, el valor del metro cuadrado de una propiedad existente resulta más conveniente que el costo de desarrollar una unidad nueva”, explica Bosch. En ese sentido, plantea que el crédito debería acompañar ambos lados del mercado: facilitar el acceso a las propiedades disponibles y, al mismo tiempo, generar financiamiento para aumentar la oferta.
Para quien está pensando en comprar en Argentina, el escenario plantea una oportunidad, pero también un punto de atención. Si el crédito crece de manera sostenida, puede ampliar el universo de compradores y darle mayor dinamismo al mercado; si la oferta no logra acompañar ese aumento, algunas propiedades (sobre todo las de mejor ubicación y precio) podrían empezar a recibir mayor presión de demanda.
En cambio, si el financiamiento también alcanza a la construcción, el mercado tendría más posibilidades de sumar unidades y moderar ese efecto. Por eso, más que anticipar una suba generalizada de precios, la clave para el comprador será seguir cómo evolucionan al mismo tiempo el crédito, la oferta disponible y el costo de las nuevas viviendas.
Fuente: Silvana Saldisuri – Ver nota original
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