La decisión de Trump que se podría replicar en la Argentina para bajar las tasas de los créditos hipotecarios
Uno de los grandes problemas que atraviesa al país norteamericano tiene que ver con el acceso a la vivienda. En medio de una crisis habitacional que no solo impacta en Europa, en Estados Unidos el acceso a la vivienda es uno de los grandes problemas que azotan al país norteamericano, tanto por la subida de los precios como por el costo de la vida. En este sentido, el presidente Donald Trump decidió volver a poner a la vivienda en el centro de la agenda económica y política.
Trump anunció dos medidas de fuerte impacto que apuntan, al menos en el discurso, a recuperar la accesibilidad al “sueño americano” de la casa propia.
Las decisiones llegan cuando falta menos de un año para las elecciones de mitad de término y en un contexto en el que el costo de vida se transformó en una de las principales preocupaciones de los votantes.
EEUU prohibirá a Wall Street comprar viviendas familiares
La primera medida apunta directamente a los grandes jugadores financieros. Trump anunció que su Gobierno avanzará en la prohibición para que grandes inversores institucionales (fondos de inversión, bancos y corporaciones) compren viviendas unifamiliares. El objetivo es frenar la suba de precios y evitar que ese tipo de propiedades siga saliendo del circuito de compradores particulares para transformarse en activos de alquiler.
“Durante mucho tiempo, comprar y poseer una casa fue la cumbre del sueño americano. Hoy, la inflación dejó ese sueño fuera del alcance de muchos”, escribió Trump en su red social Truth Social. En esa misma publicación aseguró: “La gente vive en las casas, no las corporaciones”.
De acuerdo a la agencia Reuters, desde la crisis financiera de 2008, grandes instituciones de Wall Street, como Blackstone, compraron miles de viviendas unifamiliares aprovechando ejecuciones hipotecarias masivas y precios deprimidos. Con el tiempo, esas casas pasaron al mercado de alquiler, un segmento que mostró un mejor desempeño que otros rubros del real estate comercial, como oficinas o retail, especialmente en un contexto de suba de tasas y cambios en los hábitos laborales.
La expansión de los propietarios institucionales en el mercado residencial viene siendo cuestionada desde hace años por organizaciones de defensa de la vivienda y por legisladores, incluso dentro del Partido Demócrata. El argumento es que estos actores reducen la oferta disponible para la compra y empujan hacia arriba los precios de venta y los alquileres.
Por ahora, el anuncio no es más que eso, un anuncio. Trump adelantó que pedirá al Congreso que legisle y que tomará “medidas inmediatas”, pero no precisó qué marco legal utilizaría para imponer la prohibición ni cómo se implementaría en la práctica. La incertidumbre no evitó que el mercado reaccionara y las acciones de algunas constructoras y compañías vinculadas al sector sintieron el impacto.
La medida para bajar las tasas hipotecarias
La segunda medida anunciada apunta de lleno al financiamiento hipotecario. Trump ordenó destinar US$200.000 millones a la compra de bonos hipotecarios, con el objetivo de reducir las tasas, bajar las cuotas mensuales y mejorar la accesibilidad a la vivienda.
Según explicó el propio presidente estadounidense, la decisión es posible debido al fuerte aumento de valor de Fannie Mae y Freddie Mac, dos entidades respaldadas por el Gobierno federal que cumplen un rol central en el sistema hipotecario estadounidense. Trump destacó que, durante su primer mandato, no avanzó con la venta de estas compañías pese a las recomendaciones de “los expertos”, lo que permitió que hoy generen una “fortuna” que ahora será reinvertida en el mercado.
“Esta medida reducirá las tasas hipotecarias, los pagos mensuales y hará que el costo de ser propietario sea más asequible,” aseguró Trump, quien la presentó como uno de los “muchos pasos” que dará para restaurar la asequibilidad en un mercado donde la demanda supera ampliamente a la oferta.
Según Trump, esta medida reducirá las tasas hipotecarias. En paralelo, el presidente volvió a responsabilizar a su antecesor, Joe Biden, por la crisis inmobiliaria. Según aseguró, la administración anterior “ignoró el mercado de la vivienda”, generando “caos y confusión” y dejando a millones de familias con mayores dificultades para acceder al crédito.
¿Qué se podría copiar en la Argentina?
En un país como Argentina donde el crédito hipotecario sigue siendo accesible para pocos, el debate sobre cómo generar fondeo de largo plazo vuelve a quedar sobre la mesa.
Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y especialista en vivienda, resume el último anuncio de Trump de esta manera: “Traducido a la Argentina, lo que está haciendo Trump es inyectarle liquidez a los bancos a cambio de las carteras hipotecarias”.
Según explica, el principal problema del mercado hipotecario argentino tiene que ver con la falta de liquidez de largo plazo. “Hoy los bancos no tienen cómo fondearse a largo plazo. Sin eso, no hay mercado hipotecario posible,” señala.
La solución, agrega, pasa por desarrollar un mercado de capitales de largo plazo que permita que terceros compren esas hipotecas y liberen fondeo para que los bancos vuelvan a prestar. “Con un mercado profundo, habría inversores dispuestos a comprar esos activos y reciclar el dinero. En otro momento ese rol lo podían cumplir las AFJP, pero hoy no existen,” recuerda.
En ese esquema, los potenciales jugadores están identificados: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), los fondos comunes de inversión, las aseguradoras, las mutuales y otros inversores institucionales. “Es un activo de bajo riesgo, con una renta razonable y estabilidad a largo plazo. El desafío es pensar el mercado para que inviertan ahí,” sostiene.
Para González Rouco, lo que hizo Trump es comparable -salvando las distancias- a que el FGS destinara una parte de su cartera a la securitización hipotecaria. “El FGS hoy cuenta con inversiones US$70.000 millones, aproximadamente siete veces el stock total de hipotecas que hay en la Argentina. El grueso son bonos públicos, una parte menor acciones,” detalla.
“No porque lo haya hecho otro país está automáticamente bien. Pero, en este caso, está bien,” concluye el economista.
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