La hora de los 3 ambientes: estos son los 10 barrios más baratos para comprar un departamento
En un mercado inmobiliario en recuperación, los departamentos de dos dormitorios son demandados por usuarios finales e inversores en busca de rentabilidad.
Mientras el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires continúa su recuperación (abril último registró la mayor cantidad de escrituras para ese mes en los últimos 7 años, según el Colegio de Escribanos porteño), crece el interés por los departamentos de tres ambientes en barrios donde el precio del metro cuadrado todavía se mantiene por debajo del promedio general. Con una mejora en la rentabilidad de los alquileres (se acercan al 6% interanual en dólares) y una oferta aún numerosa y a precios de oportunidad, los inmuebles más accesibles concentran la atención de quienes buscan resguardar capital o ingresar al mercado.
Así, los departamentos de 3 ambientes se mantienen entre los más demandados y se venden en diferentes zonas (hasta abril se comercializaron más de 13.000 viviendas en CABA y un gran porcentaje son de propiedades con dos dormitorios). Su tamaño, costo intermedio y alta rotación los posicionan como los formatos más buscados para obtener una renta.
En este contexto, desde el segmento sostienen que los barrios del sur y algunos del centro porteño reúnen la mayor cantidad de oportunidades en términos de valores por metro cuadrado y retorno en alquiler. Aún es posible encontrar propiedades en zonas clave de la ciudad con precios por debajo de los u$s1.700 por m2, lo que las convierte en una opción atractiva para aquellos que desean acceder a un departamento de tres ambientes en un mercado de precios aún competitivos.
¿Qué motiva la demanda de los tres ambientes?
La creciente demanda de estas propiedades se debe, en parte, a los cambios en las necesidades de los compradores. Según Leandro Molina, director de Clasificados del Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para LATAM, “la demanda de departamentos de tres ambientes en venta en CABA creció un 43% desde febrero de 2024. Los de tres ambientes, en particular, se volvieron muy populares, ya que ofrecen más metros cuadrados por precios aún accesibles”.
Ganaron protagonismo sobre los de dos ambientes. Este fenómeno responde, en gran parte, a la búsqueda de mayores espacios habitables, especialmente en un contexto donde el trabajo remoto o híbrido sigue siendo una opción para muchas personas. En este sentido, Molina destacó: “Registramos que las personas están interesadas en ganar metros cuadrados, sobre todo en zonas donde oficinas, centros comerciales e instituciones educativas tienen sus sedes.” Esto explica que haya un interés creciente por vivir en áreas más céntricas y con puntos de fácil acceso a otras partes del AMBA.
Además, en los últimos años, también creció el interés de personas que, habiendo vivido en departamentos más grandes y con hijos ya fuera del hogar, buscan reducir su espacio y mudarse a un lugar más adecuado para su nueva etapa de vida. Molina amplió: “Esta dinámica revivió también el interés en propiedades de tres ambientes.”
Cuestión de brecha
La diferencia entre el sur y el norte de la ciudad es muy marcada. En Núñez o Belgrano, un departamento similar cuesta más del doble. Esta brecha, que se amplía según el nivel de consolidación del barrio, incide también en la rentabilidad de cada zona.
Lisandro Cuello, experto inmobiliario, agrega que “los barrios del sur y oeste siguen siendo los más baratos en CABA, lo que les otorga una ventaja competitiva en términos de accesibilidad, ofreciendo precios más bajos que en zonas de alta demanda como Palermo o Belgrano.”
El índice de rentabilidad bruta anual en dólares –que mide la relación entre el alquiler percibido y el valor de compra– muestra niveles superiores al 6% en barrios como La Boca, Constitución y Parque Patricios. Estos valores superan ampliamente el promedio de barrios como Palermo, Belgrano o Recoleta, donde la rentabilidad se ubica entre el 4% y el 4,5% por año. En ese sentido, las zonas con precios más bajos tienden a ofrecer mejores márgenes, aunque con una rotación más alta de inquilinos y mayor heterogeneidad en los edificios.
Cuello señaló: “Las zonas con precios más bajos, como La Boca o Constitución, son muy rentables, a pesar de tener una rotación más alta de inquilinos.” En estos barrios, los márgenes de rentabilidad son superiores, lo que los hace atractivos para los inversores.
En el caso de los departamentos de tres ambientes, el costo total de ingreso suele ser más elevado, pero la demanda se mantiene activa en barrios donde la oferta es menor y los valores aún no se reacomodaron. En lugares como Parque Avellaneda, Constitución y San Cristóbal, por ejemplo, se pueden conseguir unidades de tres ambientes por entre u$s62.000 y u$s70.000, muy por debajo del promedio general de CABA, que ronda los u$s95.000 para este tipo de propiedades.
Cuánto valen los 10 barrios más baratos
A continuación se detallan los 10 barrios más económicos de CABA para departamentos de 3 ambientes, con un promedio de 73 m2, según Zonaprop:
1. **San Cristóbal**
Precio promedio: u$s123.645.
Ubicación: Sur Este, CABA.
2. **Constitución**
Precio promedio: u$s122.443.
Ubicación: Macrocentro, CABA.
3. **Vélez Sarsfield**
Precio promedio: u$s120.510.
Ubicación: Oeste, CABA.
4. **Parque Patricios**
Precio promedio: u$s116.117.
Ubicación: Sur Este, CABA.
5. **Floresta**
Precio promedio: u$s112.973.
Ubicación: Oeste, CABA.
6. **Villa Riachuelo**
Precio promedio: u$s110.906.
Ubicación: Sur, CABA.
7. **La Boca**
Precio promedio: u$s108.440.
Ubicación: Sur Este, CABA.
8. **Parque Avellaneda**
Precio promedio: u$s104.092.
Ubicación: Oeste, CABA.
9. **Nueva Pompeya**
Precio promedio: u$s100.194.
Ubicación: Sur, CABA.
10. **Villa Lugano**
Precio promedio: u$s77.970.
Ubicación: Sur, CABA.
Así, los barrios más baratos de CABA suelen estar en el sur y oeste de la ciudad, donde la oferta supera a la demanda. Esto genera precios más accesibles en comparación con zonas más centrales.
“Además, la falta de grandes desarrollos comerciales y de infraestructura en algunas de estas áreas mantiene los valores más bajos. Sin embargo, esto no significa que carezcan de potencial, ya que muchos de estos barrios están experimentando mejoras en conectividad y servicios, lo que podría impulsarlos en el futuro cercano”, concluyó Cuello.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
