La nuda propiedad con usufructo vitalicio: una alternativa en el mercado inmobiliario argentino
El debate que generó el caso de la escritora Beatriz Sarlo sacó a la luz una temática que pocas veces se habla, pero dejó claro la importancia de dejar las cosas en orden, aunque haya que hablar nada más y nada menos que de nuestra propia muerte.
En el mercado inmobiliario, la nuda propiedad con usufructo vitalicio es una de las opciones que permite vender la casa y seguir viviendo en ella. Se trata de un modelo que cada vez crece más en Europa como alternativa financiera para adultos mayores.
Decidir sobre el futuro patrimonial
En nuestro país, existen antecedentes jurídicos que permiten implementarlo. El Código Civil y Comercial reconoce tanto la nuda propiedad como el usufructo vitalicio y la renta vitalicia. Lo más frecuente hasta ahora han sido donaciones con reserva de usufructo, que los padres realizan a favor de los hijos para ordenar herencias y evitar procesos sucesorios.
Sin embargo, la venta con reserva de usufructo apenas se practica en casos puntuales, sobre todo en personas mayores sin descendencia.
El asesor jurídico notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Julián González Mantelli, explica que “el usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa durante un tiempo determinado”.
“En general, es sobre el tiempo de la vida del mismo sujeto. De forma tal que si hay dos sujetos: A tiene el usufructo y B tiene la nuda propiedad, hasta que no muera A, B no va a tener un derecho definitivo, sino que lo va a tener en expectativa”, dice González Mantelli.
Otra de las figuras es la renta vitalicia. Una persona dueña de un inmueble no se quiere ir de su propiedad y quiere tener un ingreso para completar su jubilación o su pensión.
“Esta negociación de cuánto es la renta mensual vitalicia lo va a establecer el mercado. Lo cierto es que va a terminar siendo un negocio para el que compra, un negocio aleatorio porque queda sujeto a los vaivenes de la vida de una persona. Entonces, si vive mucho, será menos negocio. Si vive poco, será poco negocio”, señala González Mantelli.
No se trata de una decisión sencilla ni exenta de carga emocional: implica resignar la herencia futura a cambio de calidad de vida en el presente. En Francia, muchos vendedores reflexionan durante meses o incluso años antes de concretar este paso, en el que ponderan no sólo su situación económica, sino también la importancia simbólica y emocional.
Oportunidades y riesgos
“Desde la óptica del comprador, se trata de una inversión a largo plazo que permite acceder a una propiedad a un precio más bajo que el valor de mercado, que puede ir del 10 al 20% si es con una hipoteca, hasta un 30% si se realiza en un solo pago”, afirma el corredor inmobiliario Nicolás Sundblad.
El comprador, en tanto, debe aceptar como condición el carácter incierto de la operación.
Argentina tiene condiciones para que la figura se desarrolle. “Es incipiente, la población mayor de 65 años supera el 12%, el crédito hipotecario es escaso y muchos adultos mayores son dueños de viviendas valiosas, con ingresos reducidos. Esa combinación abre la puerta a que inversores con liquidez encuentren oportunidades”, dice Mariano Saleh, abogado y titular de ESV Propiedades.
