Land banking: una nueva estrategia para invertir en el mercado inmobiliario
La apuesta de desarrolladoras en zonas estratégicas para realizar futuros proyectos.
En un mercado inmobiliario caracterizado por la volatilidad económica y la necesidad de generar una planificación a largo plazo, el land banking se posiciona como una de las estrategias más efectivas para quienes buscan anticiparse a las tendencias del sector y potenciar la valorización de sus activos.
Esta práctica, que consiste en la adquisición de terrenos estratégicamente ubicados que tienen el objetivo de una revalorización futura, ha cobrado especial relevancia. Fue un tema de análisis durante la Expo Real Estate que se realizó a mediados de agosto en el Hilton Hotel.
Los inversores deben identificar terrenos que tienen potencial de crecimiento o que están ubicados en áreas en desarrollo. Esto incluye zonas donde se prevén mejoras en infraestructura, servicios o cambios en la zonificación.
“La inversión de lotes ha demostrado ser una de las formas más seguras de resguardar el capital. En los últimos cinco años, los terrenos en zonas en expansión han aumentado su valor en un promedio del 35%, según estimaciones del sector. Esto convierte al land banking en una alternativa sólida frente a otras opciones más volátiles”, explica el arquitecto Matías Poczter.
El director del área de Terrenos de la inmobiliaria Baigun Realty agrega que “la clave de esta estrategia radica en adelantarse al desarrollo urbano y al crecimiento de ciertas zonas, adquiriendo tierras a precios competitivos. Esto permite a los inversores obtener beneficios con la venta del terreno en el futuro o a través del desarrollo de proyectos inmobiliarios propios”.
En general, los principales compradores son desarrolladores que tienen un grupo inversor detrás. También existen casos en los que quienes compran la tierra son inversores que luego lo recolocan con algún desarrollador.
La Ciudad de Buenos Aires, al ser tan dinámica, siempre genera zonas en las cuales surge un nuevo atractivo para invertir o vivir allí. Detectar y apostar a algunas de estas zonas emergentes puede ser una inversión interesante, entendiendo los riesgos que conlleva.
“Principalmente, los desarrolladores invierten en terrenos para realizar futuros emprendimientos y mientras tanto, la tierra se revaloriza. Las zonas que predominan son las del corredor norte: Núñez, Belgrano y Palermo, tres barrios que vienen creciendo fuertemente en desarrollo inmobiliario”, describe Ignacio Mel, director de la inmobiliaria homónima.
El directivo también señala que en zonas como Colegiales, Coghlan y Chacarita, la práctica es menor porque por ahora la apuesta es menos segura. La herramienta del land banking se observa en zonas con alto poder de revalorización dada la escasez de terrenos.
Las superficies son variables y, por un lado, están quienes compran terrenos contiguos para hacer emprendimientos más grandes. Por otro lado, lo más común es la compra de lotes individuales aptos para construir proyectos estándar.
De todos modos, la revalorización del terreno muchas veces depende más de factores externos como el contexto económico del país o del gobierno tanto nacional como local que de otro tema.
“En general, los desarrolladores están comprando terrenos para su próximo proyecto y no especulando por su revalorización futura, teniendo en cuenta que se trata de la materia prima de cualquier proyecto inmobiliario y de un bien escaso”, señala Damián Springer.
El CEO de la inmobiliaria Click Lands acota que una de las claves para tener éxito en el land banking es detectar terrenos que estén por debajo de su valor de mercado. Esta estrategia permite maximizar la rentabilidad de la inversión a largo plazo y minimizar los riesgos.
“Para lograr esto, es importante conocer a fondo el mercado local, estar al tanto de zonas en expansión o con proyecciones de desarrollo urbano y buscar propietarios motivados a vender; herencias, problemas legales, falta de uso o mantenimiento que puedan transformarse en oportunidades”, sostiene Springer.
Factores esenciales
Para que una inversión en land banking sea rentable, es fundamental evaluar tres factores esenciales. El director del área de Terrenos Baigun Realty las enumera:
Ubicación estratégica. No se trata solo de comprar un terreno sino de elegirlo en una zona con potencial de crecimiento. Áreas con infraestructura en desarrollo, planes de urbanización o mejoras en accesibilidad suelen ser las más atractivas.
Potencial de plusvalía. El valor actual del terreno debe ser competitivo en relación con la estimación de su revalorización futura. Esto implica analizar el entorno, la demanda y las proyecciones de desarrollo a mediano y largo plazo.
Demanda del mercado. No basta con que un terreno tenga potencial de crecimiento; es clave asegurarse de que haya interés por parte de desarrolladores o compradores finales que garanticen la rentabilidad de la inversión.
Fuente: Liliana Carbello
