Las reformas que podrían aumentar hasta un 60% la rentabilidad que deja una inversión inmobiliaria
LA LEY BUSCA EXIMIR DE GANANCIAS LA VENTA Y EL ALQUILER DE INMUEBLES
* 20 de enero de 2026
* 07:05
La Ley de Modernización Laboral incorpora dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario. El 11 de diciembre del 2025, el presidente Javier Milei firmó esta ley para su tratamiento en las sesiones extraordinarias del Congreso. El proyecto, que consta de 71 páginas y 191 artículos, plantea una reforma en el marco de la Ley de Contrato de Trabajo, con cambios en el ámbito laboral y sindical.
Aunque su eje central es el laboral, el artículo 188 incluye dos reformas impositivas que afectan al mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quienes tienen una propiedad en alquiler con destino casa habitación (vivienda) como para las personas que venden un inmueble.
Hasta julio de 2024, existía un doble esquema: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) para propiedades adquiridas antes de 2018, que ya fue eliminado, y el Impuesto Cedular para las compradas después de esa fecha. Actualmente, el impuesto vigente es el impuesto cedular, que, de aprobarse la reforma, eximiría tanto la venta como el alquiler de propiedades con destino vivienda de este tributo, sin importar la fecha de adquisición.
Las diferencias entre los dos sistemas radican en las tasas aplicadas. El ITI tenía una tasa del 1,5% sobre el valor de la escritura, mientras que el impuesto cedular tiene un 15% sobre la ganancia obtenida en la venta del inmueble. Esto significa que uno gravaba la venta del precio total de la propiedad, y el otro, la ganancia obtenida sobre esa venta.
Las reformas tienen aplicación a partir del 1 de enero de 2026. Un punto clave sobre la nueva iniciativa es que no eliminará el tributo; se buscaría su exención. Esto implica que la ley podría ser modificada nuevamente por futuros gobiernos, lo que introduce cierta incertidumbre.
Con estas medidas, el Gobierno pretende “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”, en línea con la política oficialista de reducción de impuestos.
Hasta ahora, en el Senado, Patricia Bullrich logró el dictamen de mayoría del proyecto en la Comisión de Trabajo, lo que permitió que la iniciativa avanzara. Sin embargo, el tratamiento se pospuso para el 10 de febrero, ya que se iniciaron negociaciones con aliados de otros partidos políticos.
El Dictamen de Mayoría del Senado introduce un cambio relevante en el esquema de vigencia de las reformas impositivas incluidas en el proyecto de Modernización Laboral. A diferencia del proyecto original, que establecía fechas y efectos claros, ahora se delega en el Ministerio de Economía la definición de la entrada en vigencia de varios cambios tributarios. Esto podría generar confusión entre los contribuyentes en cuanto a cuándo y cómo se aplicarán los cambios.
Una pregunta que surge es: ¿desde cuándo los contribuyentes estarán exentos de pagar Ganancias? El texto fija que las exenciones tendrán efecto desde el 1 de enero de 2026. Esto significa que, aunque la norma entre en vigencia en 2027, el beneficio sería retroactivo.
¿Qué efectos podría tener en el mercado inmobiliario? Si bien las reformas tributarias pueden tener efectos positivos, el tiempo de espera que demanda el tratamiento de una ley puede dilatar los cierres de las operaciones. Muchos inversores podrían querer esperar a que la norma entre en vigencia para aprovechar la exención del impuesto, lo que dificultaría las decisiones de compra y venta de inmuebles.
Entre las repercusiones favorables, se destaca un aumento significativo de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Según un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, una persona que tributa una alícuota del 35% podría ver un aumento de rentabilidad del 60%, mientras que quien tributa una del 13%, tendría un incremento del 17%. Esta variación se debe a que no existe un porcentaje fijo, sino que aplica una alícuota progresiva que varía según el monto.
En síntesis, si la reforma se aprueba y entra en vigencia la exención en las inversiones inmobiliarias, podría equipararse al tratamiento fiscal de títulos públicos con “cero impuestos”, lo que constituiría un incentivo importante para el sector. Sin embargo, la incertidumbre generada por la espera podría enfriar el mercado.
Por Manuela Viñales
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