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Las tres zonas de Uruguay preferidas por los inversores argentinos
Los argentinos representan más del 20% de las compras de inmuebles del otro lado del Río de la Plata. Rentabilidad, seguridad jurídica e incentivos fiscales sostienen el interés por un mercado que ofrece opciones para distintos perfiles de inversores.
Uruguay conserva su lugar entre los destinos favoritos de los argentinos que buscan invertir en inmuebles. La estabilidad institucional, la seguridad jurídica, un mercado que mantiene precios firmes y distintos incentivos fiscales sostienen un flujo constante de capitales que atraviesa los cambios económicos de la región.
En ese escenario, Montevideo continúa como el principal polo inmobiliario del país; Punta del Este mantiene su liderazgo en el segmento premium y Ciudad de la Costa, en Canelones, emerge como una de las plazas con mayor proyección.
Los números respaldan esa tendencia. Más del 20% de las operaciones inmobiliarias de Montevideo corresponden a compradores argentinos. A su vez, bajo el régimen de Vivienda Promovida, los inversores locales adquirieron cerca de 7.760 unidades durante los últimos 12 años, lo que representa aproximadamente una de cada cinco viviendas comercializadas bajo ese esquema.
Otro dato que refleja el peso del capital argentino surge del Banco Central del Uruguay (BCU), que informó que el 55,9% de los activos financieros administrados por gestores y asesores autorizados proviene de inversores argentinos. La preferencia responde a una combinación de rentabilidad, previsibilidad y resguardo patrimonial.
Un informe de la consultora Moebius también refleja el perfil de esos compradores. El 55% opta por monoambientes, el 35% por departamentos de un dormitorio y el 10% por unidades de dos dormitorios. Además, el 95% de los monoambientes, el 85% de los departamentos de un dormitorio y el 75% de las unidades de dos dormitorios ingresan luego al mercado de alquiler.
Omar Oyhenart, fundador de Alpha Realtors, sostuvo que la rentabilidad continúa como uno de los principales motores de la demanda. Y explicó: “Una propiedad destinada al alquiler puede generar retornos brutos cercanos al 7% anual, según la ubicación y el tipo de producto. Cuando la compra se realiza en pozo, también entra en juego la valorización del activo durante la obra, que en muchos casos supera el 20% y puede alcanzar picos del 34% entre el valor inicial y el precio de entrega”.
El empresario agregó que el inversor argentino también prioriza previsibilidad. “Uruguay reúne reglas claras, seguridad jurídica y un mercado que permite proyectar inversiones de largo plazo”, señaló.
Montevideo mantiene el liderazgo
La capital uruguaya atraviesa un momento de estabilidad. Durante 2025, los precios en dólares registraron un incremento cercano al 3%, mientras la demanda permanece firme tanto en compraventa como en alquileres. Beatriz Carámbula, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), indicó que el mercado conserva niveles elevados de actividad desde 2020.
Aunque Montevideo continúa como el departamento con mayor cantidad de operaciones, parte de la demanda comenzó a desplazarse hacia Maldonado y Canelones, impulsada por el desarrollo de nuevos barrios, espacios verdes y urbanizaciones.
Dentro de la capital existen dos segmentos claramente definidos. Por un lado aparecen las zonas comprendidas por la Ley de Vivienda Promovida, donde sobresalen Cordón, Centro, La Blanqueada y Tres Cruces. Por otro, los barrios tradicionales de mayor poder adquisitivo, como Pocitos, Punta Carretas, Parque Rodó, Parque Batlle y Carrasco.
Según Carámbula, la demanda responde a una combinación de buena conectividad, cercanía a universidades, centros de salud, comercios, espacios públicos y una infraestructura urbana consolidada. Los valores también muestran diferencias importantes entre ambos segmentos.
Dentro del régimen de Vivienda Promovida un monoambiente parte desde US$90.000, mientras un departamento de un dormitorio ronda los US$120.000 y uno de dos dormitorios alcanza aproximadamente US$190.000. Las cocheras se comercializan desde US$18.500.
Fuera de ese régimen, los precios aumentan de manera considerable. Un monoambiente se ubica cerca de US$130.000, un departamento de un dormitorio ronda US$170.000 y una unidad de dos dormitorios alcanza aproximadamente US$230.000, mientras las cocheras parten de US$25.000.
Martín Suárez, de Suárez Figari Inmobiliaria, afirmó que el mercado montevideano conserva un perfil sólido y maduro. Según precisó, el valor promedio de una propiedad alcanza los US$199.661, aunque las unidades pequeñas continúan como las más buscadas por compradores e inversores.
Las cifras por tipología muestran esa preferencia. Un monoambiente promedia los US$116.567, un departamento de un dormitorio ronda US$154.471, uno de dos dormitorios llega a US$209.113, mientras las unidades de tres dormitorios alcanzan US$362.262 y las de cuatro dormitorios ascienden hasta US$429.732.
La diferencia entre barrios también resulta significativa. Carrasco lidera el ranking con un valor cercano a US$4.349 por m2, seguido por Villa Biarritz con US$4.207 por m2, Puerto Buceo con US$4.200 por m2, Club de Golf con US$3.977 por m2 y Punta Carretas con US$3.497 por m2. En el extremo opuesto aparecen Punta Rieles, Jardines del Hipódromo, Nuevo París, Colón y Cerro, donde los valores oscilan entre US$903 y US$1.031 por m2, una brecha superior al 380%.
Esa diversidad permite encontrar oportunidades para distintos perfiles de compradores. Quienes buscan renta suelen concentrarse en las zonas promovidas por sus beneficios fiscales y la fuerte demanda de alquileres, mientras quienes priorizan la preservación del capital apuntan hacia los barrios costeros tradicionales.
Además del régimen de Vivienda Promovida, Montevideo impulsa nuevos incentivos para revitalizar Ciudad Vieja. Entre ellos aparecen exenciones del 100% en Contribución Inmobiliaria y Tasa General durante diez años, eliminación de tasas para permisos de construcción, beneficios tributarios y mayores flexibilidades urbanísticas, medidas que buscan atraer tanto inversión local como extranjera.
Punta del Este, el mayor atractivo para el segmento premium
Si Montevideo concentra la mayor cantidad de operaciones, Punta del Este continúa como la referencia para quienes buscan preservar patrimonio o invertir en propiedades de alta gama.
Según la Cámara Inmobiliaria Punta del Este-Maldonado, entre el 50% y el 55% de las compras concretadas en el departamento durante 2025 y 2026 correspondieron a argentinos.
El dinamismo también se refleja en la construcción. Durante los últimos siete años se presentaron más de 5,5 millones de m2 de nuevos proyectos, con inversiones superiores a US$12.000 millones. Actualmente existen más de 70 desarrollos entre torres residenciales, barrios privados, emprendimientos de usos mixtos y viviendas promovidas.
Para Oyhenart, el crecimiento ya no se concentra únicamente en las zonas tradicionales. “Aidy Grill, en Playa Mansa, combina cercanía al mar, perfil residencial y nuevos desarrollos, por lo que ofrece una interesante proyección de valorización”, comentó.
Ciudad de la Costa gana protagonismo
El tercer mercado uruguayo que comienza a captar el interés de los argentinos es Ciudad de la Costa, en Canelones. La zona dejó de funcionar solo como destino de segunda vivienda para consolidarse como una ciudad de residencia permanente, impulsada por la expansión de infraestructura, centros comerciales, servicios y la cercanía con Montevideo y el Aeropuerto Internacional de Carrasco.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el municipio reúne 114.633 habitantes y figura entre las localidades de mayor crecimiento poblacional del país. Ese avance alimenta una demanda constante de viviendas para compra y alquiler.
“Los inversores encuentran un mercado con precios todavía competitivos y un importante recorrido de crecimiento. La demanda de viviendas aumenta año tras año y eso resulta muy atractivo para quienes piensan en el mediano y largo plazo”, señaló Oyhenart.
Los precios de referencia
Montevideo (Vivienda Promovida)
Monoambiente: US$90.000.
1 dormitorio: US$120.000.
2 dormitorios: US$190.000.
Montevideo (zonas tradicionales)
Monoambiente: US$130.000.
1 dormitorio: US$170.000.
2 dormitorios: US$230.000.
Los barrios más caros por valor del metro cuadrado
Carrasco: US$4.349.
Villa Biarritz: US$4.207.
Puerto Buceo: US$4.200.
Club de Golf: US$3
