Los cambios en la forma de construir que llegan al real estate y el desafío del crédito hipotecario
EN EL ENCUENTRO DE LA NACIÓN, ISSEL KIPERSZMID (DYPSA), DANIEL MINTZER (G&D DEVELOPERS), JEREMÍAS GONZÁLEZ TOLEDO (INARCH) Y LUCAS SALVATORE (IDERO) COMPARTIERON SU DIAGNÓSTICO DEL MERCADO Y LAS CLAVES A FUTURO.
16 de julio de 2025
16:53
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En la décima edición del Real Estate Summit organizado por LA NACIÓN, cuatro desarrolladores referentes del sector inmobiliario argentino compartieron su diagnóstico sobre el mercado y los caminos posibles para enfrentar el histórico déficit habitacional. El panel, moderado por la periodista de LA NACIÓN Carla Quiroga, reunió a Issel Kiperszmid (CEO de DYPSA Group), Daniel Mintzer (director de G&D Developers), Jeremías González Toledo (director Comercial de Inarch) y Lucas Salvatore (director de IDERO, Real Steel y Grupo Salvatore).
UNA MACRO ORDENADA: SOLO EL PUNTO DE PARTIDA
Los especialistas comenzaron analizando el momento que atraviesa el país y cómo una macroeconomía más estable habilita la posibilidad de proyectar a futuro y llevar cierta previsibilidad al sector. Aunque resulta una condición necesaria para reactivar la industria, crecer y reducir el déficit habitacional, está lejos de ser suficiente por sí sola.
“Uno de mis hijos se está incorporando a la empresa, y yo siempre cuento que cuando tenía la edad de él y apenas empezaba en esta actividad tuve la sorpresa del Rodrigazo. A partir de ahí me preguntan: ‘¿Vos qué sos, developer?’ Y yo les respondo que no, que soy crisólogo, me dedico a superar crisis”, compartió entre risas Issel Kiperszmid, CEO de DYPSA Group, al explicar cómo las crisis marcan el pulso del negocio.
Lucas Salvatore, director de IDERO y Real Steel, apuntó: “A medida que se normaliza la economía se normaliza el país. Si te regalan energía nadie aísla las paredes, porque es más barato no hacerlo.” Si la única manera de financiar un proyecto inmobiliario era en fideicomiso al costo a cinco años, nadie va a construir rápido; construyen lento. Una es la consecuencia de la otra.
Consultado sobre qué condiciones deben darse para revertir el histórico déficit de tres millones de hogares, Kiperszmid fue claro: “Va a ser un proceso relativamente largo porque son muchas variables las que se tienen que alinear.” En principio, sin lugar a dudas la macro, una condición necesaria pero no suficiente. Además, para un sector que tiene capacidad de repago, la otra condición es que haya crédito a tasas relativamente lógicas, y para eso tiene que haber un mercado de capitales donde los bancos puedan financiarse, y que hoy no está.
En esa línea, Daniel Mintzer, director de G&D Developers, sostuvo: “Las tasas de crédito están un poco altas, pero se da porque hay poco crédito.” Hay poca masa de plata prestable. Hay mucha más demanda de gente que quiere tomar crédito que de gente que pueda poner plata para que éste se genere. Es cuestión de generar confianza.
A pesar del contexto restrictivo, Mintzer percibe señales de mejora: “El año pasado la gente no podía comprar con lo que ganaba, compraba con lo que ya tenía. En cambio, hoy compra con lo que ya tiene y un poco con lo que gana (en algunos segmentos).” Agregó: “Todavía nos falta un montón, pero por lo menos que haya algo de crédito y que los valores en dólares sean un poco más altos en lo que gana la gente genera que seamos un poco más accesibles.”
Sobre la posibilidad de habilitar créditos en dólares, Kiperszmid fue categórico: “Es necesario un mercado de crédito en dólares, absolutamente.” Mintzer aportó una visión más matizada: “En mi opinión el mercado con crédito en dólares no es lo mejor, pero es mucho mejor si es que hay gente que va a poner dólares para recibir dólares a cierta tasa.”
Kiperszmid propuso tres medidas clave para destrabar la dinámica del sector: “Primero de todo debe disponer de las acciones que tiene el FGS (Fondo de Garantía de Sustentabilidad), vender esas acciones que no le rinden nada y aplicarlas a un fondo que le permita a los bancos descargar las hipotecas.” La segunda condición es bajar los impuestos al sector —hoy según el modelo de construcción la carga impositiva es de entre un 46% y 52%. La tercera condición requerida para que esto pueda ocurrir es ayudarnos a que los desarrolladores podamos ser más dinámicos en la construcción.
CÓMO INNOVAR
“Entré a Canning a caballo”, recordó Kiperszmid sobre el momento en que descubrió el barrio y decidió apostar por su desarrollo. “En ese momento estaba comenzando la Panamericana —de Autopistas del Sol—, entonces empezaron a haber muchos proyectos en la zona del eje Panamericana.”
Entre las decisiones estratégicas que pueden definir un modelo de negocio, Mintzer destacó que su compañía apunta a un segmento poco atendido: “Pensamos que el sector que compra un departamento entre US$50.000 y US$100.000 está muy desatendido y pensamos que es una oportunidad de mercado importante.” A modo de ejemplo, citó el proyecto Moca 2.
Desde IDERO y Real Steel, Lucas Salvatore ofreció una visión alineada: “Nosotros construimos integrando industria y arquitectura, que es nuestro foco.” A medida que pensamos que va a estar la plata para construir, construir de manera más eficiente y más rápido es inobjetable.
El foco actual de la compañía está en Añelo, corazón productivo de Vaca Muerta. “Hicimos ahí cuatro edificios y estamos en este momento fabricando y construyendo dos más.”
Kiperszmid, en tanto, explicó que DYPSA también está avanzando hacia modelos industrializados, pero con hormigón. “En una fábrica, en un ambiente controlado, producís todos los paneles de una casa o de un edificio de cinco pisos, donde cada panel tiene su ID, ya viene con sus instalaciones y todo, y lo llevás y lo montás en el sitio,” señaló.
NUEVAS OPORTUNIDADES Y NUEVO CONSUMIDOR
“Hay un cambio en el hábito de consumo y eso es importante porque a la manera de comunicar y de vender los desarrollos inmobiliarios todavía le falta adaptarse un poco más a cómo consumen las nuevas generaciones,” planteó González Toledo, de Inarch. “Hoy hay un montón de herramientas que podemos usar para llegarle a la gente y para hacerles palpar ese proyecto que se va a entregar en cinco años.”
González Toledo destacó la estrategia de Inarch de integrar múltiples unidades de negocio bajo una misma estructura, lo que mejora la trazabilidad y eficiencia del proceso completo.
LA INFLUENCIA DE CHINA EN EL RUBRO
Sobre el impacto del gigante asiático en la cadena de valor de la construcción, las posturas de los desarrolladores fueron diversas, aunque con un denominador común: la necesidad de evaluar cuidadosamente costos, garantías y riesgos asociados.
Kiperszmid afirmó: “El tema China requiere sintonía fina. Ya está teniendo efectos importantes, por ejemplo, el aluminio bajó casi un 30%.” Mintzer, a su vez, puso el foco en la necesidad de respaldo local:
Por Iñaki Zurueta
