Los créditos hipotecarios cambiaron todo: desde los departamentos más buscados hasta sus precios
CON LA VUELTA DE LOS PRÉSTAMOS UVA SON OTROS LOS COMPRADORES QUE MUEVEN LA DEMANDA
* 20 de mayo de 2025
* 08:17
El mercado inmobiliario vuelve a dar señales de dinamismo, esta vez impulsado por un actor que desde el año pasado recobró protagonismo: el crédito hipotecario. Y con él, no solo cambian las reglas del juego, sino que también se modifican las preferencias de los compradores, porque ingresan nuevos actores que hasta el momento no tenían la posibilidad de hacerlo.
El crédito hipotecario es fundamental para una sociedad que sueña con tener su techo propio, ya que, sin financiamiento, la mayoría de las personas no pueden comprar una propiedad.
Los números reflejan este nuevo escenario. En marzo se firmaron 4747 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un 10,94% más que en febrero y un 39,66% más que en el mismo mes del año pasado. El 20% de esas operaciones se realizaron con hipoteca, según el Colegio de Escribanos porteño. Un año atrás, esa cifra era casi inexistente. En lo que va del año, ya se registraron cerca de 3000 operaciones con hipoteca, frente a menos de 250 en igual período de 2024.
A pesar de estos números que resultan positivos para el sector, todavía están por debajo de los de 2018: en marzo de ese año hubo más de 6000 operaciones, de las cuales 2200 fueron hipotecas. Es decir, más del 30%.
Los departamentos más buscados
En este sentido, los departamentos de tres y cuatro ambientes comienzan a consolidarse como los grandes protagonistas de esta nueva etapa, dejando atrás el reinado de los monoambientes y marcando una transformación en el perfil de la demanda.
“El crédito genera un círculo virtuoso. Aparecen compradores que antes no estaban en el mercado, y eso dinamiza toda la cadena. Quien vende, muchas veces compra algo más grande o de mayor valor”, explican desde el Colegio de Escribanos porteño.
La rotación de propiedades también da cuenta de este nuevo movimiento: mientras que en 2020, una unidad tardaba en promedio 10,3 años en venderse desde su publicación, el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en diciembre de 2024 fue de 1,5 años, ubicándose siete veces por debajo del máximo y “también por debajo del histórico, que es de 3 años”, dice Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.
De acuerdo al último Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), elaborado por Selectia, las unidades más vendidas en el 2024 fueron los departamentos de dos y tres ambientes, que representaron el 25% y el 30% de las operaciones, respectivamente, situación que se mantiene en lo que va del 2025.
En tercer lugar aparecen los cuatro ambientes, con un 22% del total. Les siguen los cinco ambientes (12%) y, por último, los monoambientes, que apenas alcanzaron el 11% de las transacciones.
La explicación detrás de esto responde a la recuperación de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que volvieron al mercado a partir de abril de 2024, luego de casi cinco años con una oferta prácticamente inexistente. “Hoy el producto estrella del mercado son las unidades de dos y tres dormitorios”, concuerda Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima. “El consumidor final, que es quien accede al crédito, está detrás de viviendas más amplias. Y los monoambientes pierden protagonismo porque dejaron de ser atractivos en este contexto”, agrega.
Un fenómeno inesperado
Otro dato que llama la atención es que el valor del metro cuadrado de los departamentos de mayor superficie comienza a igualarse —e incluso a superar en algunos barrios— al de los monoambientes, especialmente en zonas del norte de la ciudad con alta densidad de colegios. “Construir un monoambiente es menos rentable que uno más grande, por eso su precio por m² es más caro. Pero hoy se están emparejando con los departamentos más grandes”, asegura Salaya Romera.
Para los especialistas, en una economía sin cepo, con crédito disponible y herramientas que fortalezcan la oferta, el potencial de recuperación es considerable.
La eliminación del cepo cambiario también juega hoy un papel clave en los créditos hipotecarios. Desde que se volvió a operar con el dólar oficial dentro de una nueva banda cambiaria (entre $1000 y $1400), ya no se utiliza más el dólar MEP como referencia.
Según Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria, esto generó una mejora en el poder adquisitivo de quienes acceden a un crédito. “El dólar oficial actual es un 10% más bajo que el MEP anterior a la eliminación del cepo, lo que permite comprar un 10% más de metros cuadrados con el mismo ingreso, o reducir la cuota mensual en igual proporción para un mismo inmueble”.
Esta situación puede acelerar las decisiones de los compradores, especialmente mientras el dólar se mantenga dentro de la banda baja, y también puede generar que los propietarios ajusten los valores en dólares si perciben que la demanda se reactiva más rápido de lo esperado.
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