Los créditos hipotecarios reactivan el mercado
Según especialistas, un 35% de las operaciones se realizan con esta herramienta. La tipología más demandada corresponde a departamentos de dos y tres ambientes.
El surgimiento de créditos hipotecarios, tan solicitados durante mucho tiempo, ha marcado el inicio de una nueva etapa en el mercado inmobiliario que podría transformar la forma en que las familias acceden a la vivienda propia.
Después de años en los que los créditos hipotecarios parecían ser un sueño lejano para la mayoría, hoy vemos un regreso con fuerza, con opciones que ofrecen financiamiento del 70% u 80% del valor de una propiedad, y plazos que alcanzan los 30 años.
Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, los tomadores de hipotecarios son mayormente jóvenes de clase media que trabajan en relación de dependencia. “El 44% de los nuevos titulares son personas de entre 30 y 40 años y 36% en la década siguiente, y mayormente se concentran en tres jurisdicciones: CABA (34%), Buenos Aires (31,5%) y Córdoba (14%).
Los créditos hipotecarios reactivan el mercado. “Estamos viendo un cambio de paradigma. El regreso de los créditos hipotecarios generará una nueva dinámica en el mercado. Habrá más familias concretando la compra de su primera vivienda, lo cual impactará directamente en el nivel de actividad”, sostiene Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay.
“Hoy alrededor del 35% de las operaciones que estamos concretando son con crédito, aunque hay equipos dentro del rubro que manejan porcentajes mayores e incluso algunos casos el 90% de las ventas se apoyan en esta herramienta”, indica Sandra Zanelli, broker de la cadena Century 21.
Crecen las operaciones
En tanto, Ezequiel Wierzba, CEO de Click, agrega que “de cada cuatro operaciones, al menos una se cierra con crédito. Cada vez más personas se animan a proyectar su compra financiada, algo que hace solo un año parecía imposible”.
Los montos que más suelen solicitar quienes acceden al crédito están en un promedio de US$ 60 mil a US$ 80 mil, y los precios de unidades rondan entre US$ 90 mil y US$ 170 mil. Suelen corresponder a departamentos de dos y tres ambientes en barrios de clase media o media-alta.
Estos rangos permiten a muchas familias acceder a su primera vivienda o mejorar la actual, combinando un ahorro previo con la financiación del crédito.
Sin dudas, con el regreso del crédito hipotecario, varios barrios de la Ciudad de Buenos Aires volvieron a tomar impulso. Villa Urquiza, Villa Crespo, Floresta, Villa del Parque, Caballito Sur y Agronomía se posicionan como las más activas.
“Estos barrios tienen muy buenas características como, por ejemplo, buena conectividad, vida barrial y precios que todavía permiten cerrar operaciones dentro del rango de los créditos actuales, especialmente en el segmento de dos y tres ambientes. De hecho, cada vez más familias jóvenes encuentran una oportunidad real para comprar su primera vivienda”, explica Wierzba.
Villa Urquiza, uno de los barrios más demandados.
Respecto al perfil de quienes están accediendo a créditos, Sandra Zanelli describe que “en un primer momento fueron sobre todo empleados del sistema bancario, pero hoy ya vemos un universo más amplio: empleados de distintas empresas en relación de dependencia, que cobran su sueldo a través del banco otorgante y cumplen con los requisitos exigidos. La mayoría son parejas jóvenes o familias tipo, con una edad promedio que ronda entre 30 y 45 años”.
“El año pasado, se registraron alrededor de 11 mil créditos, principalmente otorgados por bancos públicos, aunque con requisitos bastante complejos que dificultan el acceso para la población en general”, dice Juan Manuel Tapiola.
El CEO de Desarrolladora Spazios agrega que “más allá de las cifras y las tasas, lo importante es el impacto en la vida de las personas. Tomar un crédito hipotecario en lugar de pagar un alquiler puede ser una decisión transformadora. Mientras que el alquiler implica un gasto que no genera patrimonio, un crédito hipotecario permite a las familias capitalizarse, construyendo un activo tangible que brinda estabilidad y tranquilidad”.
El 20% de las escrituras en CABA se realizan con crédito.
Según datos del Colegio de Escribanos, el 20% de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se realizan con crédito hipotecario, que es un dinamizador por excelencia del mercado inmobiliario.
“Sin embargo, este dinamismo no se observa en la venta de unidades a estrenar y de pozo, por un lado, por el sobree stock de unidades usadas que hay a la venta a menor precio y por otro, porque el mercado de pozo y a estrenar no cuenta todavía con la alternativa de hipotecarios”, explica Martín Piantoni.
El CEO de la firma Alton Desarrollos agrega que “con el aumento de los costos en dólares en el último año y medio, los desarrolladores estamos utilizando todo el ingenio posible para ser competitivos para que nuestros productos sean una alternativa alcanzable para quienes quieran comprar una vivienda nueva con los estándares de calidad y servicio que hoy buscan los nuevos compradores”.
“Si analizamos el mercado en precios de venta para el comprador final, todavía los valores promedio del m2 en CABA están un 25% por debajo de lo que supo estar a fines del 2017 y principios del 2018, pero con similares costos de construcción”, dice Martín Piantoni.
Una oportunidad para que más personas puedan acceder a la casa propia.
Además, agrega que “en este último tiempo pudimos observar un incremento de los precios del 10% no homogéneo en todos los barrios de CABA. Algunos economistas hablan de un incremento en los precios del valor del metro cuadrado del orden del 40%, sin especificar en cuánto tiempo se puede dar este aumento, ya que depende de muchos factores”.
Los créditos hipotecarios representan una oportunidad para que más personas puedan acceder a la vivienda propia. “Dejan atrás las barreras del pasado apostando a un futuro más seguro y estable. Es un paso importante hacia la democratización del acceso a la vivienda y una invitación a soñar con un patrimonio propio”, concluye el directivo de Spazios.
