Los departamentos porteños se achicaron a la mitad en casi un siglo: cuántos metros tienen ahora y qué ambientes desaparecieron
Un relevamiento sobre más de 53.000 propiedades en venta muestra cómo cambió la vivienda porteña en casi 90 años: la superficie mediana cayó 55%.
Los monoambientes pasaron de ser una rareza a representar más de un tercio y 2010 marcó un punto de quiebre.
En casi 90 años, la superficie mediana de los departamentos porteños cayó 55%: de 102 a 46 m². Un análisis de más de 53.000 avisos muestra cómo cambiaron las viviendas construidas en la Ciudad durante casi un siglo. La superficie mediana cayó 55%, los monoambientes pasaron de ser una rareza a representar más de un tercio y 2010 marcó un punto de quiebre.
Los departamentos más nuevos que salen a la venta en la Ciudad de Buenos Aires son mucho más chicos que los construidos décadas atrás. En casi nueve décadas perdieron más de la mitad de su superficie y pasaron de tener cuatro ambientes a apenas dos. Sin embargo, el espacio destinado a cada ambiente prácticamente no cambió.
Un análisis realizado por Mirando.ia sobre avisos activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad da cuenta de esa transformación. El relevamiento agrupó las propiedades según su década de construcción y analizó unidades ubicadas en los 48 barrios porteños.
El contraste entre los extremos es contundente. La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos en la década de 1930 que actualmente aparecen publicados es de 102 m². En las unidades correspondientes a los años 2020 baja a 46 m². Esto significa una reducción del 55%.
Y el cambio también se refleja en la cantidad de ambientes. El departamento mediano de los años 30 tenía cuatro; el construido en la década actual tiene dos.
Pero hay otro dato que muestra hasta qué punto cambió el tipo de vivienda que se construye en Buenos Aires: los monoambientes. En los años 30 representaban apenas el 1,9% de las unidades analizadas. En los años 70 habían subido al 7,4% y en los 2000 llegaban al 12,2%. El salto más fuerte ocurrió después: pasaron al 30,2% entre las construcciones de la década de 2010 y alcanzan el 35,3% en los años 2020: más de uno de cada tres departamentos de la última década analizada es un monoambiente.
En el otro extremo ocurrió el fenómeno inverso. Entre las propiedades construidas en los años 30, el 53,2% tiene 100 m² o más. En las correspondientes a los años 2020, esa proporción se redujo al 9,4%: menos de una de cada diez.
LOS AMBIENTES NO SE ACHICARON: DESAPARECIERON
A pesar de la fuerte reducción del tamaño total de los departamentos, los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron relativamente estables durante casi nueve décadas, dentro de un rango de entre 20 y 26 m².
En los departamentos de los años 30, por ejemplo, la relación era de 25,5 m² por ambiente. En los de los años 50, de 26 m²; en los de los 70 y 80, de 20 m²; y en las construcciones de los años 2020 alcanza los 23 m².
Por eso, el cambio de fondo no estaría tanto en ambientes cada vez más pequeños sino en viviendas con menos ambientes. “No achicamos tanto los ambientes, fuimos eliminando ambientes. Desaparecieron la dependencia, el comedor separado, el lavadero, muchos pasillos y muchas cocinas independientes. Las plantas se hicieron más integradas y también se adaptaron a hogares con menos integrantes”, explica Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar.
Por su parte, para Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, detrás de esa transformación también hay un cambio demográfico. “El punto es que no se achicó solamente el departamento: se achicó la unidad familiar que vive en él. El mercado fue adaptándose a esa realidad. Si antes una familia necesitaba tres o cuatro ambientes, hoy una parte importante de la demanda busca uno o dos ambientes”.
El departamento mediano pasó de cuatro ambientes en los años 30 y 40 a tres desde los años 50 y durante buena parte de la segunda mitad del siglo XX. Desde la década de 2010, la mediana bajó a dos.
EL AÑO EN EL QUE CAMBIÓ LA TENDENCIA
Desde 2010, el departamento mediano porteño pasó de tres a dos ambientes. La reducción de superficie tampoco se produjo de manera constante. Los departamentos se fueron achicando durante buena parte del siglo XX: la mediana pasó de 102 m² en los años 30 a 92 m² en los 40, 78 m² en los 50 y 67 m² en los 60.
En los años 70 llegó a 60 m². Y entonces ocurrió algo particular: el achicamiento prácticamente se frenó.
Durante cuatro décadas, el tamaño se mantuvo alrededor de ese nivel. La mediana fue de 60 m² para los departamentos de los años 70 y 80, 62 m² para los de los 90 y 61 m² para los construidos durante los 2000.
El verdadero quiebre aparece a partir de 2010. En esa década, la superficie mediana cayó de 61 a 46 m² y la cantidad mediana de ambientes pasó de tres a dos. Al mismo tiempo, la participación de los monoambientes saltó de 12,2% a 30,2%.
“A partir de 2010 cambia bastante la ecuación del acceso a la vivienda. El precio de la tierra y el costo total de desarrollar en CABA hacen que mantener superficies grandes sea cada vez más difícil si querés que el producto siga teniendo un ticket al que pueda acceder el comprador”, sostiene Tapiola.
Estivariz incorpora otra variable para explicar el quiebre: la falta de financiamiento. “Cuando no hay crédito, el tamaño de la vivienda termina condicionado por el ahorro del comprador. El inversor compra la unidad a la que puede acceder, el comprador final también y el desarrollador hace el producto que sabe que puede vender. Si no podés bajar el valor del metro cuadrado, para bajar el ticket terminás bajando los metros”, afirma.
En los años 2020 la superficie se mantiene en 46 m², mientras que el peso de los monoambientes sigue creciendo y llega al 35,3%.
EN QUÉ BARRIOS SE ACHICARON MÁS
La transformación tampoco tuvo la misma intensidad en toda la Ciudad. Y algunas de las mayores reducciones aparecen, justamente, en barrios tradicionalmente asociados con departamentos grandes.
El caso más marcado es Recoleta. Al comparar las propiedades construidas antes de 1980 con las realizadas desde 2010, la superficie mediana en ese barrio cayó 50%: pasó de 90 a 45 m².
Monserrat aparece en segundo lugar, con una reducción del 41,1%, seguido por Palermo, donde la baja alcanza el 40%.
También son importantes las diferencias en Balvanera, con una caída del 38,3%; Belgrano, con 35,1%; Constitución y Villa Crespo, ambos con 33,9%; Almagro, con 33,3%; y Parque Chacabuco, con 31,7%.
En otros barrios, en cambio, el achicamiento fue considerablemente menor. En Villa Devoto la reducción entre ambos períodos fue de apenas 6,3%; en Villa del Parque, de 8,5%; en Boedo, de 8,7%; en Villa Urquiza, de 9,6%; y en Núñez, de 11,1%.
Los monoambientes ya representan más de un tercio de las unidades construidas en la última década. Una de las explicaciones está en el punto de partida. Los barrios donde la reducción fue menor ya tenían departamentos relativamente chicos varias décadas atrás.
Villa Urquiza, por ejemplo, registraba una superficie mediana de 52 m² entre las unidades anteriores a 1980. Recoleta partía de 90 m². Por eso, los barrios que históricamente tenían viviendas más grandes fueron también los que mostraron mayor margen para achicarse.
DE LOS DEPARTAMENTOS GRANDES A LAS UNIDADES CHICAS
Otra forma de observar la transformación es mirar los dos extremos del mercado.
Entre los departamentos construidos en los años 30, sólo el 5,8% tiene menos de 40 m². En las construcciones de los años 2020, esa proporción llega al 34,1%.
Con las unidades grandes ocurrió exactamente lo contrario. Las propiedades de al menos 100 m² representaban el 53,2% entre las construidas en los años 30 y bajaron al 9,4% en las de la década actual.
La combinación de ambos movimientos muestra cómo se modificó la oferta residencial porteña. Crecieron con fuerza las unidades pequeñas mientras perdieron peso los departamentos de grandes superficies.
Pero el proceso tendría un límite y el crédito podría volver a modificar la ecuación. “Una cosa es hacer un departamento chico y eficiente y otra es
