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“Luminoso”, la palabra que se repite en los avisos: cuánto puede subir el precio de una propiedad por tener buena luz natural
UN ANÁLISIS DE MÁS DE 150.000 AVISOS INMOBILIARIOS Y UN MILLÓN DE FOTOS MIDIÓ CUÁNTO IMPACTA LA LUZ NATURAL EN EL VALOR DE UNA PROPIEDAD.
EL DOCUMENTO TAMBIÉN DETECTÓ QUE CASI SEIS DE CADA DIEZ DEPARTAMENTOS ENTRE LOS MÁS OSCUROS SON PROMOCIONADOS COMO “LUMINOSOS”.
“Luminoso”, “muy luminoso” o “con excelente luz natural” son algunas de las expresiones que se repiten en los avisos inmobiliarios. No es algo nuevo: la luminosidad forma parte desde siempre del ABC de los argumentos de venta de una propiedad. Pero, más allá de funcionar como un atractivo a la hora de ofrecerla, ¿cuánto vale realmente la luz natural al momento de comprar un departamento?
La respuesta puede traducirse en miles de dólares. El 20% de las unidades con mayor luminosidad tiene un precio de publicación por metro cuadrado 21,4% superior al 20% de las más oscuras, cuando se comparan propiedades de características similares. En los alquileres, la brecha alcanza el 15,3%.
Los datos surgen de un informe elaborado por Roomix, un buscador de propiedades que utiliza la IA para rastrear y analizar avisos publicados en distintos portales. El estudio tomó más de 150.000 publicaciones, 16 meses de búsquedas y más de un millón de fotografías de propiedades. Para aislar el efecto de la luminosidad, el estudio controló variables como barrio, superficie, cantidad de ambientes y baños, antigüedad, piso, amenities e inmobiliaria.
Desde el mercado coinciden en que la luz tiene un valor, aunque advierten que es sólo uno de los factores que intervienen en el precio. “Un comprador va a pagar más por un departamento que tiene más luz y va a haber más compradores para departamentos con luz que sin luz”, explica Manuel Mel, gerente comercial de Mel Propiedades.
Para el especialista, una diferencia del 20% estaría cerca del máximo. “En un edificio bien ubicado, un departamento de un primer o segundo piso, donde la luz es más baja, puede valer US$160.000 y esa misma unidad en un octavo piso, US$190.000 o un poco más”, ejemplifica.
Pero aclara que allí intervienen además otras variables: “La luz muchas veces viene aparejada con la altura. Y la altura, además de dar más luz, probablemente dé una mejor vista. Todo eso hace que la unidad valga más”. Como referencia, estima que un departamento con buena luz puede pagarse alrededor de un 15% más.
Germán Gómez Picasso, arquitecto y especialista en mercado inmobiliario, coincide en que la luz es “uno de los factores más importantes”, aunque aclara que “el comprador realiza un balance de todos los atributos”.
“Muchas veces puede pasar que se consiga una unidad con más metros y menos luz al mismo valor, y entonces la luminosidad deja de tener tanto peso”, suma en diálogo con Clarín Propiedades.
Armando Pepe coincide en que la luminosidad tiene peso, pero tampoco puede analizarse de manera aislada. “La luz es un adicional, pero en el precio final convergen muchísimos factores”, señala.
Para los especialistas, la luz es “uno de los factores más importantes a la hora de elegir una propiedad”.
LA LUZ, ENTRE LAS PRIORIDADES DE LOS COMPRADORES
La luminosidad también aparece entre las condiciones que plantean quienes buscan una vivienda. El 6,15% de las búsquedas pide luz natural: es el segundo atributo más mencionado, detrás del balcón (10,62%) y por delante de la cochera (5,96%). Si se analiza a los usuarios y no cada búsqueda individual, el 9,8% menciona este requisito en algún momento del proceso.
La diferencia es marcada según el tipo de inmueble: el 7,95% de las búsquedas de departamentos pide luz natural, frente al 5,03% en los PH y apenas el 1,60% en las casas.
También cambia según el presupuesto. Entre quienes buscan comprar por entre US$100.000 y US$150.000, el 11,4% incorpora la luminosidad entre sus pedidos. Entre aquellos con un presupuesto inferior a US$70.000, la proporción baja al 4,5%.
Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, la importancia que se le asigna a la luz también está relacionada con el poder adquisitivo del comprador. “Es directamente proporcional al bolsillo de la demanda. Cuanto mayor sea el target socioeconómico de la demanda potencial de la unidad, mayor será su valoración”, explica.
Y agrega que la falta de luminosidad puede convertirse en un obstáculo para concretar una operación: “El mercado castiga esa condición, sobre todo en inmuebles destinados a un target medio alto, donde puede restringir mucho su venta”.
La ubicación también marca diferencias. En Palermo Chico, Recoleta, Chacarita, Barrio Norte, Retiro, Las Cañitas y Villa Crespo, entre el 12,8% y el 14,6% de las búsquedas pide luz natural. En el otro extremo, en Banfield, Lanús, Avellaneda y Lomas de Zamora, la proporción oscila entre el 1,8% y el 3%.
Los datos muestran, además, que el pedido de luminosidad es mayor en zonas con un stock más caro y luminoso. Según el análisis, esto sugiere que la luz gana peso como criterio de elección cuando el presupuesto permite discriminar entre propiedades.
Pero una cosa es cuánto se pide y otra, cuánta luz ofrecen efectivamente las propiedades de cada zona. “Hay zonas que, al estar muy construidas, tienen unidades con menos luminosidad, como puede ocurrir en Recoleta o Barrio Norte. En cambio, en Saavedra, Núñez, Villa Pueyrredón o Devoto hay sectores con construcciones más bajas y las propiedades suelen tener mucha luz”, explica Mel.
CUANDO TODOS LOS DEPARTAMENTOS SON “LUMINOSOS”
El informe detectó, además, una fuerte diferencia entre cómo se promocionan las propiedades y la luminosidad que efectivamente muestran.
El 63,8% de los avisos de departamentos afirma que la unidad es luminosa. En el extremo contrario, prácticamente nadie reconoce la falta de luz: solo tres de cada 1.000 publicaciones declaran que la propiedad tiene poca luminosidad.
La diferencia es todavía más llamativa al analizar las fotografías. Entre los avisos correspondientes al 20% de las propiedades más oscuras, el 59,1% igualmente afirma que la unidad es luminosa. Entre el 20% con mayor luminosidad, la proporción llega al 72,3%.
Y declararlo en el aviso tampoco parece agregar valor. Una vez controladas las características de los inmuebles, la etiqueta “Muy luminoso” aparece asociada a un precio 4,2% menor. Es decir, mientras la luminosidad efectivamente medida muestra una relación positiva con el valor, el simple hecho de promocionar una unidad como “muy luminosa” no muestra una prima en el precio.
Para medirlo, Roomix utilizó un modelo de visión por computadora que analizó las fotografías interiores y asignó a cada propiedad un índice de luminosidad de 0 a 100.
Según el análisis de Roomix, esto sugiere que la luz gana peso como criterio de elección cuando el presupuesto permite discriminar entre propiedades.
Los resultados muestran diferencias según las características físicas de las unidades. Los departamentos internos promedian 35,9 puntos; los laterales, 41,2; los de contrafrente, 51,1; y los que dan al frente, 53,5.
La altura también importa. Los departamentos ubicados en los pisos 1 y 2 promedian 44,4 puntos, mientras que aquellos situados del piso 11 hacia arriba alcanzan 64 puntos.
¿NORTE O SUR? QUÉ PESA REALMENTE EN EL PRECIO
Uno de los resultados más llamativos pone en discusión una recomendación tradicional del mercado inmobiliario: buscar orientación norte.
Al comparar unidades de características similares, tener orientación norte en lugar de sur se asocia con apenas un 0,5% más de precio, una diferencia que el informe considera estadísticamente indistinguible de cero.
Otros factores tienen una relación mayor con el valor. Un departamento al frente registra una diferencia de 7,1% frente a una unidad interna, mientras que estar del piso 11 hacia arriba se relaciona con un precio 8,8% superior al de una planta baja.
“La orientación me animo a decir que es uno de los factores de menor peso, aunque es muy utilizada en los avisos por las inmobiliarias”, coincide Gómez Picasso. Para él, la percepción de una propiedad depende de un conjunto de factores. “No es una sola cosa, siempre es un combo. Muchas veces no es sólo la luz: hay elementos que inconscientemente nos impactan, como la altura de los techos, la distribución, la amplitud de los ambientes, la decoración y el estilo
