Miami: El inesperado momento que atraviesa el mercado de propiedades de la Florida
Se desploma el volumen de ventas de condominios y los precios bajan, pero poco; ¿por qué desaparecieron los compradores internacionales?
3 de agosto de 2025
10:47
Miami. Las altas tasas de interés, la subida en los costos de seguros y expensas tras el derrumbe del edificio de Surfside, y la caída en la rentabilidad y la inversión internacional son algunos de los factores que han cambiado drásticamente un mercado que venía hirviendo durante años. Miami se ha congelado.
Según el último informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios (realtors) de Miami, las ventas de condominios en el condado de Miami-Dade cayeron en mayo un 25% respecto al mismo mes del año pasado, mientras que en Broward (su vecino que abarca la zona de Fort Lauderdale) cayó un 24%. En casas, el parate fue algo menor: 14,9% y 11,5%, respectivamente en cada zona. La estadística no incluye nuevas construcciones, que han tenido una mejor performance que los usados.
Los condominios frente a la costa de Miami reflejan el cambio de ciclo del mercado inmobiliario, que pasó del auge al enfriamiento. A nivel estatal, según la asociación Florida Realtors, las ventas de departamentos cayeron un 20% interanual mientras que las casas un 6%.
Como contrapartida, el inventario de condominios en Miami viene subiendo. En mayo había a la venta un 39,5% más departamentos que en 2024, aunque el total aún está significativamente por debajo del nivel previo a la pandemia. El inventario de condominios en Miami (13.192 unidades) es un 16,9% inferior al de mayo de 2019 (15.893).
El número de propiedades a la venta en Miami aumentó un 39,5% en comparación con el año pasado. Mientras el suministro de casas es de 6,6 meses, para condominios existentes es de 14 meses, lo que señala un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores se sitúa entre seis y nueve meses de inventario.
¿Qué pasó con los precios?
Los precios rondan los del 2022, pero aún están un 54% por encima de donde estaban en 2020. El declive varía según las áreas. El precio medio de una casa en Florida bajó en 13 de 22 áreas metropolitanas. En la categoría de condominios y townhouses (casas adosadas), la disminución de precios empezó en julio del año pasado. Esa tendencia continuó en las cifras más recientes, con el precio medio de venta a nivel estatal en esta categoría cayendo un poco más del 6%. Aun así, ese valor sigue siendo un 54% más alto que en 2020, según el informe de la Asociación de Realtors de Florida.
El aumento de proyectos nuevos en zonas como Doral y Downtown incrementó la oferta en el segmento de lujo. Las propiedades siguen altas, sobre todo en el sur del Estado.
En el condado de Miami-Dade, el inventario activo de viviendas por debajo de los $400.000 a fines de mayo de 2025 representaba solo el 3% del inventario total activo (aunque ligeramente superior al 2% de participación de hace un año); en Broward, un 8%; y en el condado de Palm Beach, un 14%. Las condiciones siguen siendo competitivas para las viviendas unifamiliares con precios de $400.000 o menos, con apenas tres meses y medio de inventario en Miami-Dade y cuatro en Broward.
Las viviendas con precios inferiores a los US$400.000 representan solo el 3% del inventario en Miami-Dade. En cambio, las viviendas valuadas en un millón de dólares o más ahora representan la mayor proporción de listados activos en el condado de Miami-Dade (41%) y Broward (29%), aunque estos porcentajes han disminuido en comparación con el año anterior.
Daniel Rutois, broker de Rutois International Realty, anticipó la caída de precios en la última entrevista con LA NACION en 2022. “El que vendió en aquel entonces hizo en estos años un 30% de retorno”, explica. “Las casas individuales han bajado menos. Personalmente nunca había visto un mercado para abajo por tanto tiempo prolongado.”
¿Por qué se enfrió el mercado?
Una de las razones del parate, coinciden todos los especialistas, son las altas tasas de interés. “El americano no está vendiendo propiedades porque hoy el 80% tiene una hipoteca con una tasa que está entre el 3% y 5% anual. Esa gente no quiere vender su casa para comprar otra y pagar el 7%”, explica Rutois.
Desde la Asociación de Realtors de Florida lo avalan con números. Los niveles de inventario han seguido aumentando de forma constante desde que las tasas hipotecarias comenzaron a subir rápidamente en 2022. A nivel estatal, “hubo solo 156 viviendas unifamiliares más a la venta al final de mayo en comparación con el final de abril. Eso representa un aumento mensual de apenas el 0,1%”, cuenta O’Connor, indicando poca gente dispuesta a vender.
El mercado presenta una tendencia de precios estables a la baja, con brokers y analistas atentos a las señales de reactivación. El congelamiento viene de años calientes. “En condominios hubo un fuerte aumento postpandemia. De 2020 a 2022 hubo aumento de precios de entre el 35% y 50%”, dice Sebastián Golitz, broker inmobiliario de ESA Reality Inc.
Las cifras varían enormemente en el polarizado inventario de viviendas del sur de Florida. Además del incremento en las tasas hipotecarias, otra razón del enfriamiento del mercado es la baja en la demanda de compradores internacionales.
“Hubo una caída de la rentabilidad de la inversión porque prácticamente se duplicaron los seguros”, argumenta Golitz. Las nuevas construcciones de lujo incrementaron la oferta en barrios como Edgewater, Doral y Brickell. Para el broker, la demanda y el volumen de operaciones están de un 20% a 30% por debajo del 2022. “Se presentan algunas oportunidades porque ahora sí los precios se están convalidando entre un 5% y 7% por abajo de los valores publicados”, agrega.
Mauro Rodríguez, realtor de Agus Pris Investments, asegura que su segmento de extranjeros está congelado. “Para los compradores internacionales, sacar un crédito que va del 7% al 9% y recibir una rentabilidad del 5% no les resulta interesante”, asume.
Rutois también argumenta que el número de extranjeros comprando en Florida bajó mucho. “Argentina lidera esa tendencia. Para mí, ese es el factor número uno”, sostiene. Aunque no se anima a dar plazos, es optimista respecto a una posible recuperación del mercado.
Gay Cororaton, economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, cree que vienen vientos mejores. “La buena noticia es que las condiciones de asequibilidad están en camino de mejorar”, especula.
Otro tema que ha espantado a los inversores es la rentabilidad en los alquileres, que también se enfrió. Los valores de renta en el mismo período post pandemia aumentaron entre un 30% y 60% dependiendo de la zona y propiedad. Aunque se estabilizaron, los costos de mantenimiento han impactado negativamente en la rentabilidad de los condominios.
Fuente: Lucila Marti Garro
