Nuevos Créditos Hipotecarios: Participación de los Principales Bancos en la Primera Licitación del FGS
Este lunes se realiza la primera licitación de plazos fijos por $200.000 millones con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), destinados exclusivamente a fondear nuevos préstamos para primera vivienda. Esta medida es una de las principales apuestas del Gobierno para reactivar el crédito hipotecario, después de la vuelta del financiamiento a largo plazo.
El programa prevé movilizar hasta dos billones de pesos a través de diez licitaciones de $200.000 millones cada una. El objetivo es enfrentar uno de los principales problemas que enfrentan los bancos para otorgar préstamos a 20 o 30 años: la falta de fondeo de largo plazo. Según el sector, esta medida era un reclamo constante de las entidades.
Serán diez licitaciones, cada una por $200.000 millones. Los principales bancos del país, como Macro, Hipotecario, Ciudad, Santander, Supervielle y BBVA, ya han confirmado su participación.
Se espera que prácticamente todas las entidades relevantes en el negocio hipotecario compitan por una parte de estos fondos.
La licitación está abierta hasta las 15 de este lunes y los resultados se conocerán entre las 17 y las 18. Cada banco podrá solicitar un máximo de $40.000 millones, lo que representa el 20% del monto total de esta primera licitación.
Cómo Funcionará la Licitación
El programa ofrecerá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año, con una tasa mínima del 2,5%, y depósitos a cinco años, con un 4,5%. Los bancos ofrecerán la tasa que están dispuestos a pagarle al FGS. A mayor tasa ofrecida, mejores posibilidades tendrán de acceder a los fondos. Sin embargo, existe una condición clave: los créditos hipotecarios originados con esos recursos no podrán tener una tasa superior al 7,5%.
Los créditos deberán tener un plazo mínimo de 15 años, un monto máximo de 150.000 UVA (equivalente a poco más de US$200.000) y solo podrán destinarse a primera vivienda. Una vez constituidos los depósitos, las entidades tendrán 120 días corridos para transformar esos recursos en créditos hipotecarios.
Se estima que con este nuevo programa se podrían generar entre 17.000 y 18.000 nuevos préstamos hipotecarios.
Los Bancos Ya Comienzan a Ajustar las Tasas
Aun antes de la primera licitación, el nuevo programa comenzó a mover el mercado. El Banco Macro fue uno de los primeros en reaccionar, bajando la tasa de sus préstamos hipotecarios para clientes Selecta al 7,5% con un plazo de hasta 20 años. Credicoop también redujo su tasa del 8% al 7,5% para quienes acreditan el sueldo en la entidad y utilizan el préstamo para su primera vivienda.
BBVA había ofrecido desde marzo una tasa de 7,5% para clientes que cobran su sueldo en el banco. Por su parte, el Banco Ciudad modificó sus condiciones, fijando una tasa de 7,5% más UVA a 25 años para la adquisición de primera vivienda.
Además, una de las entidades que participará de la subasta, que actualmente ofrece préstamos hipotecarios a una tasa más alta, reconoció que si accede a los recursos del FGS, mejorará su oferta hipotecaria.
Cuánto Habría Que Ganar para Acceder a los Nuevos Créditos
Durante el anuncio del programa, el Ministro de Economía, Luis Caputo, utilizó un ejemplo concreto para mostrar cómo funcionaría un crédito bajo las nuevas condiciones. Para una propiedad valuada en US$106.667, propuso financiar el 75%, con un préstamo de $120,92 millones, a 25 años y una tasa de UVA +7%. En este caso, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales, requiriendo un ingreso neto familiar de $3.460.391 por mes.
Este ejemplo pone de relieve uno de los límites del mercado: el nivel de ingresos necesario para calificar sigue siendo elevado para una sola persona. Por lo tanto, muchos potenciales tomadores necesitarán sumar el sueldo de una pareja u otros integrantes del grupo familiar.
El nuevo fondeo puede ayudar a reducir la tasa y ampliar la oferta de préstamos, pero no resolverá por sí solo la capacidad de acceso de las familias, que seguirá dependiendo de la relación entre salarios, cuota inicial y precio de las propiedades.
Por Candela Contreras
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