Núñez, uno de los escenarios de El Eternauta: de barrio con potencial a uno de los más caros de la Ciudad
UNA ZONA QUE CAMBIÓ, PERO TODAVÍA CONSERVA PARTE DE SU IDENTIDAD.
¿QUÉ BUSCA HOY QUIEN COMPRA EN ESTE LUGAR UBICADO EN EL EXTREMO NORTE DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES?
El barrio de Núñez pasó de 51.949 habitantes en 2010 a 64.959 en el último Censo 2022. Foto: Mariana Nedelcu – Clarín
Silvana Saldisuri. Durante años, Núñez fue considerado un barrio con potencial dentro del mercado inmobiliario porteño. Mientras Palermo, Belgrano y Puerto Madero concentraban buena parte de los nuevos desarrollos y de la demanda, Núñez avanzaba a otro ritmo. Pero en los últimos años esa tendencia cambió: el barrio se transformó, sumó habitantes, nuevos edificios y servicios, y pasó a ocupar un lugar entre las zonas más buscadas y valorizadas de la Ciudad.
El crecimiento de la población ayuda a dimensionar ese proceso. Núñez pasó de 51.949 habitantes en 2010 a 64.959 en el Censo 2022: en doce años incorporó más de 13.000 residentes, un aumento cercano al 25%. En paralelo, las tradicionales casas bajas fueron dando paso a edificios y nuevos desarrollos, mientras se consolidaron sectores como el Bajo Núñez y los corredores cercanos a las avenidas Cabildo y del Libertador.
Desde la mirada inmobiliaria, el barrio mantiene una demanda sostenida y reúne varios de los atributos que buscan quienes compran una propiedad: tranquilidad, espacios verdes, cercanía al río, servicios y buena conexión tanto con el centro porteño como con Zona Norte.
Sin embargo, con valores de entrada cada vez más altos y una transformación urbana que avanza a distinto ritmo según la cuadra, la pregunta ya no es solamente si conviene comprar en Núñez, sino qué sector elegir y qué tipo de propiedad puede tener mejores posibilidades de conservar y aumentar su valor con el paso del tiempo.
UN BARRIO QUE CAMBIÓ, PERO CONSERVA PARTE DE SU IDENTIDAD
Núñez fue fundado en 1873 por Florencio Emeterio Núñez. El 27 de abril de ese año, unas 2.000 personas llegaron en tren para participar de los festejos y de la inauguración de la estación que llevaría su nombre. A partir de entonces comenzaron los remates de terrenos y el crecimiento de la zona, que durante décadas mantuvo un perfil residencial de casas bajas y calles tranquilas.
“Desde entonces, el barrio atravesó distintas etapas de crecimiento. Hoy, la incorporación de edificios y nuevos proyectos convive con una estructura urbana que todavía conserva casas bajas, espacios verdes, clubes y sectores residenciales”, explicó Andrés Sabatini, director de Sabatini Negocios Inmobiliarios.
Núñez fue uno de los escenarios elegidos por Netflix para contar El Eternauta. Foto: EFE
Para el especialista, esa combinación también ayuda a entender la transformación del mercado inmobiliario: Núñez dejó de ser una zona a la que se le atribuía potencial para convertirse en uno de los barrios con los valores de publicación más elevados de la Ciudad. Hacia adelante, el desafío será sostener ese crecimiento sin perder los atributos que impulsaron su demanda.
Esa identidad barrial también llegó a la pantalla. Núñez fue uno de los escenarios elegidos para El Eternauta, la serie de Netflix protagonizada por Ricardo Darín. Parte del rodaje se realizó en sus calles, que se transformaron para recrear una Buenos Aires atravesada por la nevada mortal de la ficción.
¿CUÁNTO CUESTA ALQUILAR O COMPRAR UNA PROPIEDAD EN NÚÑEZ?
Núñez se mantiene entre los barrios más cotizados de la Ciudad de Buenos Aires, tanto para comprar como para alquilar. Según el último Index de CABA de Zonaprop, el valor promedio de publicación de un departamento de dos ambientes en venta alcanza los US$ 3.387 por m².
Dentro de ese promedio existen diferencias importantes según el tipo de propiedad. En las unidades de dos ambientes, el valor del m² llega a US$ 3.951 en los proyectos en pozo, baja a US$ 3.646 en los departamentos a estrenar y se ubica en US$ 2.913 en las propiedades usadas. Los precios muestran además una recuperación sostenida: el valor de publicación en venta aumentó 3,14% en el último año y 18,27% en los últimos dos años.
La evolución de la oferta también muestra un mercado activo. En el segmento de compraventa, la cantidad de propiedades publicadas en Núñez se redujo 6% interanual, en un proceso de absorción del stock disponible. “Núñez se mantiene como uno de los barrios con mayor intención de compra e interés dentro del portal, con un perfil de comprador más selectivo que convalida la suba gradual en los valores de publicación”, explicó a Clarín Milagros Alcorta, gerente Comercial para Zonaprop (Grupo QuintoAndar).
“En alquileres, en tanto, el barrio también se encuentra entre los más caros de CABA. Un departamento de dos ambientes ronda actualmente los $980.000 mensuales, aunque el valor final puede variar de manera significativa según la ubicación dentro del barrio, la antigüedad del edificio, el estado de la unidad y la presencia de amenities”, describió Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades.
Núñez pasó de ser un barrio con potencial a ubicarse entre los más caros de la Ciudad. Foto: Mariana Nedelcu – Clarín.
A diferencia de lo que ocurre con las propiedades en venta, la oferta de departamentos en alquiler viene creciendo. Según Alcorta, la cantidad de unidades publicadas aumentó 35% interanual, lo que amplió las alternativas disponibles para los inquilinos y permitió distribuir más las búsquedas. “Al haber un abanico más amplio de opciones, las búsquedas de los inquilinos hoy se encuentran más distribuidas, permitiendo concretar operaciones con mayor dinamismo”, señaló.
Así, mientras la oferta de alquileres se amplía y genera un mercado con más opciones, en la compraventa ocurre lo contrario: hay menos propiedades publicadas y un comprador más selectivo. Esta diferencia entre ambos segmentos es uno de los datos que ayudan a entender la dinámica actual del mercado inmobiliario de Núñez.
El valor promedio de publicación de un departamento de dos ambientes alcanza los US$ 3.387 por m² en Núñez, según Zonaprop. Foto: Mariana Nedelcu – Clarín.
DE CABILDO A LIBERTADOR: DOS EJES CON DESARROLLOS DIFERENTES
El crecimiento inmobiliario de Núñez no se distribuye de manera uniforme. Los principales corredores del barrio tienen características diferentes y concentran distintos tipos de proyectos.
“Sobre la Avenida del Libertador se consolidó un corredor con edificios de gran escala y propiedades de alta gama. En el entorno de Avenida Cabildo, en cambio, el desarrollo residencial se combina con una actividad comercial y gastronómica cada vez más importante”, detalla Andrés Sabatini, director de Sabatini Negocios Inmobiliarios.
En tanto, destaca la conectividad como otro de los factores que intervienen en la valorización de la zona: “Núñez cuenta con la línea D de subte, el ferrocarril Mitre y el Metrobus Norte, además de accesos hacia la avenida General Paz. Su ubicación también permite una conexión rápida con otros barrios del norte porteño y con distintos puntos del Gran Buenos Aires”.
A esto se suma la cercanía con Saavedra, que también atraviesa un proceso de transformación. Ambos barrios comienzan a funcionar como parte de un mismo corredor residencial, con nuevos emprendimientos y una mayor actividad comercial.
¿QUÉ BUSCA HOY QUIEN COMPRA EN NÚÑEZ?
La transformación del barrio también está relacionada con el perfil de quienes buscan vivienda allí. Familias y profesionales encuentran una combinación entre conectividad, servicios y una escala urbana que todavía conserva sectores de casas bajas y calles residenciales.
Núñez: la transformación del barrio también está vinculada al perfil de quienes buscan vivienda, principalmente familias y profesionales. Foto: Mariana Nedelcu – Clarín.
Según detalla Sabatini, “el atractivo no depende solamente de la construcción de nuevos edificios. La presencia de clubes, plazas, espacios verdes y la cercanía con el Río de la Plata forman parte de los factores que explican la demanda”.
Entre los espacios y establecimientos que caracterizan al barrio se encuentran el Club Ciudad de Buenos Aires, el estadio Obras Sanitarias, el CeNARD, las Escuelas Raggio, el Club Atlético Defensores de Belgrano y el Parque de los Niños.
También se encuentran en la zona el Espacio para la Memoria y para la Promoción y Defensa de los Derechos Humanos, la Comisión Nacional de Energía Atómica y el Parque de la Innovación (desarrollado en los terrenos del ex Tiro Federal), que es actualmente uno de los proyectos y motores del mercado inmobiliario más importantes en Núñez.
Fuente: Silvana Saldisuri –
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