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Precio real de cierre por m² – Enero 2026
Los precios se estabilizan y el mercado eleva su nivel de selectividad
Durante enero de 2026, el valor real de cierre de los departamentos usados de 1 a 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 2.146 U$S/m², nivel que sintetiza el comportamiento del precio de venta de mercado para este tipo de unidades en el inicio del año.
La comparación interanual arroja un incremento del 4,93 %, confirmando la continuidad del proceso de recomposición iniciado tras el ajuste del ciclo previo, aunque con una intensidad sensiblemente menor a la observada a comienzos de 2025. En los últimos meses, la dinámica de precios muestra un patrón más moderado, con avances graduales y señales de menor margen para nuevas subas significativas.
Este indicador no refleja valores aspiracionales ni precios de publicación, sino resultados efectivos de operaciones concretadas. Elaborado por la Universidad del CEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario, permite identificar con mayor precisión el punto de equilibrio entre oferta y demanda, descartando distorsiones propias de las estrategias de negociación y de los valores iniciales de salida.
El nivel promedio de cierre permanece 1,7 % por debajo del registrado en enero de 2020, lo que evidencia que el mercado aún no ha logrado recomponer plenamente los valores máximos del inicio de la medición de esta serie.
Al analizar los valores por tipología, los precios promedio de cierre correspondientes a enero de 2026 fueron los siguientes:
- Monoambientes: 2.243 U$S/m²
- 2 ambientes: 2.245 U$S/m²
- 3 ambientes: 2.088 U$S/m²
La brecha entre los precios de publicación y los valores efectivamente convalidados por el mercado volvió a ampliarse levemente, alcanzando un -5,14 %, frente al -4,92 % registrado en noviembre. Tras haber acumulado 21 meses consecutivos con diferencias inferiores al 5 %, este resultado marca el primer registro con un nivel de contraoferta superior a ese umbral.
El inicio de 2026 muestra así un mercado con señales claras de moderación. La reciente retracción del crédito hipotecario y un contexto macroeconómico aún atravesado por un elevado grado de cautela operaron como factores de contención sobre la velocidad de recomposición de los valores.
En este marco, el comportamiento observado responde más a un esquema de ajustes finos que a un cambio de tendencia: correcciones puntuales, dispersión acotada entre segmentos y una evolución crecientemente condicionada por variables macro y financieras —tasas reales, estabilidad cambiaria, liquidez disponible y percepción de riesgo— más que por factores estrictamente endógenos del mercado inmobiliario.
De cara a los próximos meses, la posibilidad de sostener el proceso de recuperación quedará sujeta a la normalización del crédito, a la consolidación de la estabilidad macroeconómica y a la conformación de un entorno financiero con mayor capacidad de expansión.
Valores de cierre diciembre 2025
Ver gráfico y Excel: valor m² de cierre por tipología
Porcentaje de cierre diciembre 2025
Ver gráfico y Excel: porcentaje de cierre por tipología
Precio de cierre por barrios
Ver gráfico y Excel: precios de cierre en los barrios más demandados
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Fuente: Reporte Inmobiliario – Ver nota original
